עתודות הקרקע הפנויות בישראל הולכות ומתמעטות, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ. זו גם אחת הסיבות המרכזיות להתעוררות האדירה בשוק ההתחדשות העירונית. אך כעת מחקר של בנק ישראל גם מגלה נתון מעניין – כמה באמת ההתחדשות העירונית עוזרת לנו כמדינה.

כאמור, האפשרות העיקרית להגדלת היצע הדיור היא באמצעות התחדשות עירונית. צעד כזה מצריך שינוי מסיבי במרקם העירוני הקיים וכרוך בצִיפוף ובעלויות בתקופת המעבר. מהן אותן עלויות? מדובר בעלויות ישירות עבור הקמת תשתיות והתאמת תשתיות קיימות לציפוף, לצד עלויות עקיפות הנובעות מעבודות בנייה מתמשכות, פגיעה בדיירים ובעסקים, האטה בתנועת כלי הרכב וירידה זמנית במלאי הדירות למגורים. מנגד, לציפוף תועלות משמעותיות: עליה בפריון בשל השׁפעת האגלומרציה (ציפוף מרחבי) ומניעת נזקי הפרבור, כמו למשל פגיעה בשטחים פתוחים או חיסכון בעלויות בשל פריסת תשתיות.

בניתוח שנערך על ידי ד"ר דארין וייסמן מחטיבת המחקר בבנק ישראל, נמצא שעל אף העלויות הגבוהות שבהן כרוך הציפוף במרכז המטרופולין, התועלות שלו גבוהות ביחס לאפשרות של התרחבות בשולי המטרופולין, כלומר בנייה של שכונות חדשות. בניתוח נבחנת הכדאיות של בנייה מסיבית של יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית במרכז המטרופולין לעומת האפשרות של הקמת שכונות חדשות בשולי גוש דן.

אגב, טיוטה מוקדמת של עבודת המחקר של ד"ר וייסמן הוגשה לאגף התקציבים במשרד האוצר וׁשימׁשה, עם חומרים נוספים, כבסיס לפרק ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים לשנת 2021-2022.

פער של מיליארדי שקלים

לצורך המחשה נבחנה כדאיות הבנייה של כ-40 אלף יחידות דיור תוספתיות, כלומר 40 אלף יחידות בנוסף לאלו שכבר נהרסו לטובת ההתחדשות העירונית, בכל אחת מהאפשרויות. בניתוח התייחסה ד"ר וייסמן למגוון רחב של עלויות ותועלות הטמונות בהתחדשות עירונית, וזאת בהשוואה לחלופה של בנייה בשולי המטרופולין. הניתוח הכמותי מתבסס על ממצאים מהספרות המחקרית שבחנו את התועלות והעלויות בתחומים שונים הרלוונטיים להתחדשות עירונית, וכן על הנתונים האמפיריים הזמינים.

התוצאות מראות שהערך הנוכחי של התועלת נטו מהתחדשות עירונית מאסיבית במרכז תל אביב, היא כ-12.8 מיליארד שקלים, כלומר כ-320 אלף שקל לדירה. התועלת המשמעותית ביותר נובעת מאפקט ההתקבצות הכלכלית על פריון העבודה, ועל העצמת ההון האנושי, בשל גלישת ידע, למידה וקשר בלתי אמצעי בין האנשים. הנהנים העיקריים מהשפעה זאת הם המועסקים והמעסיקים  באזור הציפוף. מעבר לכך, כלל המשק צפוי ליהנות מרווחי האגלומרציה, משום שעל תוספת השכר ישולם מס הכנסה, ואילו על הרווחים הנוספים ישולם מס חברות.

בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי -בינוי במרכז המטרופולין, נהנים מעליית ערך הדירות, אך תיתכן פגיעה בקבוצות מסוימות של בעלי דירות, כגון קשישים ובעלי מוגבלויות, וחלק של שוכרי דירות פרטיים שחווים "דחיקה", ולא חוזרים למתחם לאחר השלמת התהליך של הריסה ובנייה מחדש בשל התייקרות דמי השכירות. ככל הנראה, ניתן להגן על האוכלוסיות הנפגעות על ידי תכנון יחידות דיור שמתאימות להשכרה וייעודן של חלק מהדירות התוספתיות לשכירות, תוך פגיעה בתועלות המשקיות הכוללות.

יש גם עלויות להתחדשות עירונית

לצד התועלות, להתחדשות עירונית ישנן עלויות בהם נושאים בעיקר תושבי האזור, בעלי עסקים והמועסקים במרכז המטרופולין. מדובר על עלויות זמניות כגון ירידה במלאי הדירות עקב הריסתן, ועלויות הנובעות מבנייה מתמשכת כגון רעש, פגיעה בעסקים, עומס בכבישים. כמו כן, המשק יישא בעלות של הקצאת גורמי ייצור לצורך בניית מחדש של הדירות שנהרסו לצורך ההתחדשות.

לעומת זאת, עלויות הפרבור המשמעותיות, כגון צמצום השטחים הפתוחים לצורך הבנייה בשולי המטרופולין ועלות עודפת בגין הזמן הרב בו אותם תושבים נמצאים על הכבישים, יחסכו תחת החלופה של התחדשות עירונית במרכז המטרופולין.

בבנק ישראל אומרים כי "לאור ממצאי הניתוח, מומלץ לממשלה להמשיך ולקדם תהליכי רגולציה שיתמכו בהרחבת היקף ההתחדשות העירונית, תוך תשומת לב להשפעת קצב מימוש הפרויקטים על מלאי דירות להשכרה בטווח הזמן בין הריסת המבנים הישנים לבניית החדשים. כמו כן, חשוב להדגיש שהתחדשות עירונית בהיקף מאסיבי באזורים הצפופים חייבת להיות מלווה בהשקעה נרחבת בתשתיות, ובפרט כאלה להסעת המונים".