הסימן הראשון למשבר שכירות נובע מהנתונים שמתפרסמים כל חודש במדד המחירים לצרכן. במדד האחרון של חודש מרץ, פורסם כי עבור השוכרים שחידשו חוזה, נרשמה עליה חודשים של כ-% 4.2, ועבור שוכרי הדירות החדשים (דירות בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עליה של כ-7.2%. מעבר לסימנים, ישנן גם סיבות שמבססות את הטענה כי אנו צועדים אל עבר משבר.

הסיבה הראשונה: עליית הריבית המשמעותית. זו הקטינה את הכדאיות הכלכלית בהשקעה לדירה מגורים. בנוסף, במקרים רבים דירות להשקעה שנרכשו על ידי צעירים במינוף גבוה, הפכו מנכס לנטל. התוצאה יצרה מצב שבמקום להנות מהכנסה חודשית של ההפרש בין דמי השכירות לבין עלות התשלום החודשי של המשכנתא, אותם צעירים נאלצים להשלים את ההפרש ובפועל גם מוכרים את הדירה בכדי להגדיל את ההכנסה הפנויה למשק הבית שלהם שחווה כעת קשיים.

סיבה שנייה: העלאת מס הרכישה למחזיקי דירה שניה מ-5% ל-8%. עליית המס צמצמה את היקף הרכישות לדירות להשקעה מנתח שוק של 30% ל-12% בלבד, זוהי ירידה דרסטית.

סיבה שלישית: יזמי הנדל"ן. יזמים רבים שרכשו בשנים האחרונות מלאי דירות להשכרה, מוציאים את אותו המלאי למכירה בגלל התשואה השלילית, או לחילופין, בגלל שהם זקוקים לכסף נזיל נוכח מצב השוק.

בגלל סיבות אלו, מלאי הדירות להשכרה עומד להצטמצם באופן דרמטי וזאת לעומת מגמה הפוכה של גידול בביקוש לשכירות.

ויש גם סיבה רביעית: קרנות הריט. אותן הקרנות הפסיקו לרכוש דירות להשקעה בגלל ש"עלות הכסף" הנוכחית אינה תואמת את התשואה מההשכרה של אותן דירות.

כיום, הביקוש עולה על ההיצע במדינת ישראל, הן בביקוש לרכישת דירות והן בביקוש לשכירת דירות.  הביקושים לשכירות לא יעצרו. בישראל ישנו גידול דמוגרפי קבוע שמוסיף רוכשים רבים למעגל השכירות. מנגד, קצב ההתקדמות של פרויקטים בתחום התחדשות עירונית מוסיף ביקושים עבור הדיירים הנוכחיים בתקופת הבניה של הפרויקט. הביקוש גדל לשכירות נובע מצד אחד בשל המצב הפוליטי, שגורם לרוכשים להשהות את החלטתם בנוגע לרכישת דירה וכתוצאה מכך, הם בוחרים להמשיך לשכור דירה. מצד שני, פחות ופחות רוכשים צעירים מרוויחים שכר גבוה מספיק בכדי לעמוד בהחזר חודשי, ולכן אינם מקבלים אישור ליטול משכנתא, וממשיכים לשכור דירה.

הריבית הגבוהה בישראל היא מצב זמני, ואפשר ללמוד על תחזית הריבית לשנים הקרובות מתחזיות הפד האמריקאי שצופה ריבית של 2.5% ב-2025. הפעולה המיידית להרגעת המצב היא הורדת מס הרכישה לדירה שניה מ-8% ל-5%. כתוצאה מכך, ייווצר זרם עסקאות רב של משקיעים ש"ייתן אוויר" לקבלנים. כתוצאה מכך יתווספו הכנסות ממסים וכמובן יתווספו דירות לשוק השכירות.

דירה להשקעה בישראל הוכחה לאורך השנים כהשקעה איכותית, עם תשואה הנובעת משילוב של השבחת הנכס ותשואת שכירות שנתית. שיפור היצע הדירות החדשות למכירה הוא מסורבל וארוך טווח, אולם שיפור היצע הדירות להשכרה הוא מהלך מידי שניתן לבצעו במהירות יחסית.

עמיר שאלתיאל הוא יו"ר קבוצת הנדל"ן אלדר