ההגרלה החמישית של "דירה בהנחה" נפתחה השבוע בקול תרועה רמה, אבל כבר עכשיו ברור שהמדינה חייבת להירתם מידית לעידוד היזמים והקבלנים שניגשים למכרזי הפרויקטים לזכאים, באיכות הנדרשת ובלוחות זמנים סבירים, אחרת אין היתכנות ריאלית למימוש מסלולי ההגרלות.

משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, הודיעו ביום ראשון השבוע על פתיחת  ההרשמה להגרלה החמישית של דירה בהנחה. ההרשמה תיסגר ב-7 במאי.

תכניות "דירה בהנחה" כוללת מגוון מסלולים של פתרונות דיור שהוכנו על ידי משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, בהם מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודיור בשכירות ארוכת טווח. כל התוכניות במסלולי דירה בהנחה, הן תוצר של מדיניות ממשלתית לקידום פתרונות דיור וסיוע למשפחות צעירות לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים כחלק מהכוונה להילחם במשבר הדיור ובעליית מחירי הדירות בישראל.

במסגרת ההגרלה החמישית במספר של "דירה בהנחה", יוגרלו 7,037 יחידות דיור ב-17 יישובים ברחבי הארץ. תוצאות ההגרלה צפויות להימסר לזוכים במהלך מאי. הזכאים להירשם הם כל חסרי הדירה בעלי אישור זכאות בתוקף. שר הבינוי והשיכון הרחיב את מעגל הזכאים בכך שהוסיף לבעלי זכות ההשתתפות גם זוגות מאורסים שאירוסיהם מוכרים בזכות היותם רשומים לנישואין ברבנות. כפי שהיה בהגרלות קודמות, באפשרות הזכאים להירשם לשלוש ערים, ולכלל ההגרלות בערים אלו.  כמו כן, אין חשיבות למועד ההרשמה להגרלה.

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף מסר כי ״ההגרלה שנפתחה ב-16.4 להרשמה, היא הראשונה מתוך אלפי דירות שאנו מתכננים להגריל בשנה הקרובה במגוון יישובים בכל רחבי ישראל ולכלל האזרחים. אנו רואים את הנתונים שמתפרסמים ומבינים כי על מנת להמשיך ולראות ירידה במחירי הדירות, יש להמשיך ולדאוג להגדלת ההיצע ולהתחלות הבנייה, וזה בדיוק מה שאנחנו מתכוונים לעשות. נאפשר לזוגות הצעירים ולמחוסרי הדיור, דיור בר השגה בהנחה משמעותית בכדי שאזרחי המדינה יוכלו  לבנות את עתיד משפחתם".

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן התייחס להגרלה זו שנפתחה, כאל צעד ראשון בתוכנית אסטרטגית רחבה שהמשרד מכין בימים אלו. לדבריו, "נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שמחירי הדירות נמצאים במגמת ירידה ואנו מבינים כי בסביבה בה הריבית משתנה. עלינו לייצר פתרונות מגוונים שישמרו על קצב השיווקים והתחלות הבנייה. מטרתנו להעניק לזוגות הצעירים בישראל קורת גג ראויה ויציבה בהנחה משמעותית ונמשיך לעבוד בכדי ששנת 2023 תהווה שנת מפנה בתחום הדיור״.

משרד הבינוי והשיכון יחד עם רמ"י ממשיכים במדיניות ההגרלות ובהקצאת קרקע למטרה זו למרות הביקורת, ולמרות החשש שיזמים רבים שבעבר ניגשו למכרזים שכללו אחוז משמעותי של דירות לזכאים, ידירו רגליהם מהתחום. ואכן, מהנתונים שהתקבלו מרמ"י ומשרד השיכון נראה שמספר היזמים המשתתפים במכרזים מסוג זה הצטמצם.

איך בחברות מההמובילות בתחום המגורים לזכאים מנתחים את שוק הנדל"ן של פרויקטים לזכאים, ומה נדרש מהממשלה על מנת להרחיב את כמות היזמין שיכנסו למשחק? עו"ד רונית שבירו, הבעלים ויועצת משפטית ראשית באגד החברות שבירו, מצביעה בעיקר על העובדה שהמדינה משווקת פרויקטים שהם לכאורה פרויקטים למימוש מידי, בעוד שהיא והרשויות המקומיות מתקוטטות בינן לבין עצמן על עצם קיומו של הפרויקט. "כך לדוגמה פרויקט שבו זכתה חברת 'רמי שבירו' בחיפה בשנת 2020, חלפו שלוש שנים ממועד הזכייה במגרשים לכ-1,800 יחידות דיור והעירייה עדיין לא מאפשרת להגיש תוכניות בנייה. בינתיים תנאי השוק משתנים והכדאיות הכלכלית ליזמים יורדת משמעותית עקב העליות החדות בתשומות הבנייה ובשיעורי הריבית החזקה, כאשר שהמחיר שהתחייב היזם למכור לרוכשים נשאר קבוע היסטורית – והוא אפילו לא ממודד! אנומליה שכזו מרחיקה יזמים מפרויקטים לזכאים".

לדבריה, הפתרונות המתבקשים הם דחיית תשלום בשיעור של 80% מעלות הקרקע למועד קבלת היתר בנייה, והענקת מתן הטבות מס ליזמים במועד מכירת הדירות הללו: "אלה חלק קטן מהמנועים שיעודדו יזמים להשקיע בפרויקטים לזכאים".

"מהניסיון שלנו המדינה בשנים האחרונות מקדמת  מנגנונים בכיוון חד צדדי בלבד שנועדו להקטין את רווחי היזמים מהפרויקטים ולהגדיל את רווחי הזוכים עד כדי חוסר כדאיות להשתתף במכרזים", אומרת שבירו, שמפנה אצבע מאשימה לתיקון מספר 9 לחוק המכר, שהמדינה הפעילה אותו רטרואקטיבית בניגוד לחוק, על פרויקטים לזכאים, וזאת תוך הפרה בוטה של תנאי המכרז. מהלך זה של הממשלה הקודמת פגע קשות באמון היזמים בפרויקטים הללו. המפתח להצלחה הוא לייצר תחושה של יחד! של מטרה משותפת! כאשר הממשלה תפנים שכאשר כל הצדדים מרוויחים אזי הפרויקט יצליח".

מזה זמן ממושך אני קוראת ליוזמה לכנס שולחן עגול בהשתתפות משרד השיכון,  משרד הכלכלה , רשות המיסים , רמ״י והתאחדות בוני הארץ  בשיתוף חברות יזמיות מובילות –  על מנת למצוא יחד מתווה מוסכם של כל הצדדים, אולם קריאה זו עד היום לא נענתה. שכן הנושא כלל לא מצוי בסדר היום של אף ממשלה וחבל שכך".

שמגר ואקנין, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת גשם החזקות, מוביל כבר שנים רבות את תחום הבנייה למגורים עבור זכאי משרד השיכון. "שתי הסיבות המרכזיות שבגללן אנחנו מתמקדים גם בשוק הדירות לזכאים הן עלות הקרקע הזולה יחסית עבור פרויקטים המוגדרים על ידי המדינה כפרויקטים לזכאים, והביקוש הקשיח, כלומר הוודאות בנוגע למספר הדירות שימכרו והודאות בנוגע למחיר הדירות הללו. לדוגמא, בפרויקט של 'גשם למשתכן' ביבנה 80% מהדירות נועדו לזכאים דבר שמבטיח שאת מכירתם במחירים שנקבעו מראש, הסיכון נותר רק בנוגע ל-20% שימכרו בשוק החופשי".

אבל גם ואקנין מודע לכך שפחות ופחות יזמים וקבלנים משתתפים במכרזי המדינה לפרויקטים לזכאים, ולדבריו ישנן שלוש סוגיות המרכזיות שחייבות לקבל טיפול מיידי הן. הראשונה היא "נושא הרישוי והבירוקרטיה שהם עוד יותר מורכבים בפרויקטים לזכאים מכיוון שבנוסף למכשולים שמציבה הרשות המקומית היזם נדרש לקבל אישורים ממשרד השיכון  בכל הנוגע למפרטי המכר, אישור תמהילי הדירות ועוד. ההתנהלות מול משרד השיכון יכולה להתבצע במקביל לתהיכים ברשות  המקומית כפי שהיה בימיו של השר משה כחלון, אלא שהיום משרד השיכון דורש לקבל קודם את אישורי הוועדה המקומית , דבר המעכב את התהליך בחצי שנה נוספת.

השנייה היא ש"חייבים לפצל את תשלומי היזמים לרמ"י באופן שהו תשלום עבור הקרקע ישולם עם הזכייה במכרז אך תשלומי הפיתוח ישולמו רק עם ביצוע עבודות הפיתוח. במבצ הנוכחי היזם נדרש לשלם גם עבור הקרקע וגם עבור הפיתוח ובכך מעביר למדינה תשלומי פיתוח כשנתיים לפני שהפיתוח ממומש".

ואילו השלישית היא החזרתן של המשכנתאות המסובסדות כל עוד הריבית במשק גבוהה כפי שהיא היום על מנת להגדיל את הביקושים לדירות לזוגות צעירים".

אין ספק שההגרלה החמישית שיצאה לדרך מבורכת. אך נדרש לטפל בסוגיות שהוזכרו לעיל, על מנת שהתכנית לא תישאר בגדר כוונות בלבד.