לפני כארבעה חודשים, הפיצה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למהנדסי הערים ולראשי המינהלות העירוניות להתחדשות, מסמך עם הנחיות להגבת שכר מארגנים בפרויקטים של התחדשות עירונית. המטרה הייתה ראויה: להגביל את השכר לרמות ברורות וקבועות עבור כל דירה שתעבור תהליך של התחדשות. בפועל, נראה שההנחיה עצמה לא חלחלה מטה.

עוד לפני כן, ערך מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, סדרת פגישות עם גורמים שונים בענף, בהם לשכת עורכי הדין, התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ועם לשכת המארגנים בהתחדשות עירונית – המטרה הייתה לבחון הגבלת שכר טרחה של עורכי דין ושל מארגני דיירים, כפי שנחשף באתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי. בהמשך נקבעו עלויות שכר שמתייחסות למידת המעורבות והאחריות של המארגנים בפרויקטים אותם הם מקדמים ובהתאם לגודל הפרויקטים המקודמים. התוכנית להגביל את שכר טרחת עורכי הדין, שנחשף באתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, עורר סערה בענף ובשלב זה טרם יצא אל הפועל.

"תשלום שכר למארגן בשיעור החורג מן הסביר, ללא הצדקה, עלול להביא לצמצום של התמורה המתאפשרת מסגרת העסקה לבעלי דירות אלה", כתב במברגר באותו במכתבו. "תוצאה אפשרית נוספת של התהליך המתואר היא עליית מחירן של הדירות החדשות הנבנות בפרויקט, במטרה להגדיל את הכנסות הפרויקט כנגד עלויות 'עודפות' אלה. לדבריו, "גובה השכר עבור פעולות ארגון, הנלקח בחשבון כשכר נורמטיבי על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לעת חישוב כדאיות כלכלית במתחם לפינוי-בינוי לפי תקן 21.1, הינו 15 אלף שקלים לדירה קיימת, בתוספת מע"מ. קביעה זו מושתתת על סקירת סכומים הנדרשים על ידי מארגנים, באמצעות המינהלות העירוניות במגוון רשויות מקומיות".

• בהמשך לחשיפת חדשות מרכז הבנייה: השכר המומלץ למארגנים – לחצו כאן

לגבי מארגני הדיירים נקבע כי בפרויקטים אותם מלווה המארגן עד לבחירת היזם, טווח השכר יהיה בין 5,000 ל-12 אלף שקל ליחידת דיור. כאשר שירותי המארגן כוללים גם הליך תחרותי לבחירת היזם במכרז, טווח השכר יעלה ל-8,000 עד 15 אלף שקלים. אם המארגן מלווה את הדיירים עד לקבלת הדירה החדשה, טווח השכר יהיה בין 16 אלף ל-24 אלף שקלים. ככל שהמארגן פועל לקידום התכנון ומלווה את הדיירים עד לקבלת הדירה החדשה, טווח השכר כבר ינוע בין 25 ל-30 אלף שקל ליחידת דיור, בתוספת עלויות התכנון.

התעריפים המומלצים הם ביחס לפרויקטים בסדר גודל של כ-80 יחידות דיור קיימות, כאשר המלצת הרשות היא להקטין או להגדיל את התעריפים בהתאם לכמות יחידות הדיור. בפרויקט בו יש יותר מ-80 יחידות דיור התעריף לכל דירה ילך וירד, ובפרויקט בו יש פחות מ-80 יחידות דיור התעריף לדירה יעלה.

בשיחה עם אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, אומר במברגר כי ההנחיה הזו כבר תופסת תאוצה בשטח. מאידך, ראש מינהלת התחדשות עירונית באחת מערי המרכז, אמר בשיחה עם חדשות מרכז הבנייה הישראלי: "לא ראיתי עדיין אף דוח כלכלי שבכלל הציגו שם שורה עבור  מארגן, כך שזה לא היה רלוונטי". מהנדס עירייה דווקא חיזק את דבריו של במברגר ואמר כי הוא כבר מתחיל לשלב בדרישות גם את שכר הטרחה.

מטרת המהלך של הרשות הממשלתית היא למעשה לנסות להקטין במידת מה את ההוצאות העודפות – שיאפשרו בקלות רבה יותר להגיע לכדאיות כלכלית עבור היזם – באמצעות דוח אפס. השאלה היא אם האינטרסים של הדיירים גם יישמרו? נראה שדווקא מתחילה תופעה הפוכה, כך טוענים בלשכת המארגנים בהתחדשות עירונית, עמותה שהוקמה בתחילת השנה וחברים בה כ-50 מייצגי דיירים, בהם הגדולים בתחום כמו רום התחדשות עירונית, מינהלת 38, קבוצת בולד וקבוצת יגאל אלון. אלון וייזברג, יו"ר הלשכה ובעלים של "יגאל אלון ליוויי ופיקוח דיירים", אומר כי המהלך החדש של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית "גרם למארגנים הטובים שליווי בעלי דירות, ושהבינו כי הרגולציה הולכת ליפול עליהם, להחליף צד – כלומר לתת שירות ליזמים ולא לבעלי הדירות".

-אתה רואה תופעה כזו?

"בהחלט. מעדיפים לעבוד עם יזמים, כי מולם אין את ההגבלה הזאת. הגבלת השכר לכל דירה גם לא משכה אנשים טובים לתחום. מה שכן זה עושה, הוא שזה יצר מצב בו לבעלי הדירות אין גורם מקצועי שילווה אותם. כל השירות התחיל להיות מטעם היזמים ומחליש את בעלי הדירות. הם גם לא מצליחים למקסם את התמורות כי מי שמנהל את האירוע אלה היזמים. חזרנו לתקופה של פעם – לתקופת הקומבינות".

-אתה רואה שהדרישות החדשות כבר מגיעות אליכם מהמינהלות להתחדשות?

"אלה דברים שלוקחים זמן. אני לא יודע כמה זה חלחל אצל הרשויות".

בשוק המארגנים, שבמשך שנים משך לא מעט חאפרים, ניסו ליצור סטנדרטיזציה ומקצועיות. הלשכה החדשה מקבל אליה רק חברות מוסדרת או עוסק מורשה, וכאלה שליוו פרויקטים עד להגעה לרוב הדרוש. במידה ולא מולאו התנאים האלה, יש צורך להשתתף בקורס מארגנים שמתגבש בימים אלו. וייזברג: "רק התחדשות עירונית תוכל לטפל ביוקר הדיור. צריך להבין, זו לא עבודה צדדית, זה מקצוע לכל דבר ועניין".