עובדה 1: שוק המשרדים בישראל רווי עם היצע ענק וביקושים קטנים יותר. עובדה 2: הריביות משפיעות גם על ענף המשרדים. 3. המחאה נגד הרפורמה המשפטית משפיעה אף היא על השוק. אלו נקודות המוצא שמובילות את הענף בחודשים האחרונים, ועולות בסקירות שמבצעות חטיבות המחקר בפירמות ייעוץ הנדל"ן השונות.

שבועיים לאחר הדוח החציוני של מחלקת המחקר של ניומרק-נתם, פורטל נדל"ן ניוז של מרכז הבנייה הישראלי מפרסם את הסקירה החצי-שנתית של CBRE, פירמת ייעוץ נדל"ן הבינלאומית, שפעילה בישראל כבר מעל 25 שנה ובשנים האחרונות מפעילה סניף עצמאי בישראל.

כבר בתחילת הסקירה, מציינים אנשי CBRE נקודה חשובה לדבריהם, והיא המחאה נגד הרפורמה המשפטית, שמייצרת מספר השפעות על סביבת המאקרו בישראל, "כגון ירידה בהיקף ההשקעות של משקיעים זרים, הוצאת כספים אל מחוץ לישראל, פרסום אזהרות של חברות דירוג האשראי ועוד". במקביל, יש לזכור כי מתחילת השנה השקל נחלש מול המטבעות הזרים – הדולר והיורו – ברמות של מעל 10%.

בסקירה נכתב כי כחלק מהאטה הרבה בשוק הנדל"ן, פחות יזמים מתמודדים במכרזי הקרקעות של רמ"י לכלל ייעודי הקרקעות, כפי שכתבנו לא אחת כאן בנדל"ן ניוז, ואלה שכבר זוכים – נהנים ממחירים הנמוכים משמעותית מהערכות שמאי הרשות. "תופעה זאת התרחבה על רקע העלייה החדה בשיעורי הריבית שהובילה להתייקרות משמעותית בעלויות המימון", נכתב בסקירה. דוגמה לכך היא המכרז לנדל"ן מסחרי ותעסוקה בכפר אז"ר, שנסגר השבוע עם מיעוט מתמודדים ועם מחירים נמוכים ב-30%-50% מהשומה שנקבעה לקרקע. "דוגמה נוספת למצב השוק, ניתן לראות בשוק המגורים שנכנס לתקופת קיפאון עם ירידה בהיקף העסקאות למכירת דירות ובנטילת משכנתאות לאחר יותר מעשור בו נראו עליות מחירים. עליית מחירי הדיור נעצרה, ובאזורים מסוימים קיימות אינדיקציות על תחילת ירידת מחירי דירות, בעיקר בדירות חדשות".

בסקירה החצי שנתית של CBRE צוין עוד כי ישנה ירידה בהתחלות הבניה למגורים וכפועל יוצא ניתן לצפות לירידה עתידית בהיצע הדירות למכירה בישראל, שעשוי בהמשך לתדלק עלייה נוספת במחירי הדיור.

השפעת ההייטק על שוק המשרדים

המשבר במגזר ההיי טק מאופיין במחצית הראשונה של השנה בהמשך ירידה בפעילות בהשוואה לשנת 2022. "על רקע המשבר העולמי בענף והמאבק הציבורי ברפורמה המשפטית בישראל, סך גיוס ההשקעות לחברות הייטק ישראליות בחציון הראשון ירד בשיעור של כ-70% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, ומספר העסקאות ירד בשיעור של כ-50% לעומת המחצית השנייה של 2022 – בה יוחסו הירידות למשבר העולמי בהייטק שהביא לירידות גם בארה"ב", נכתב בסקירה. "בחציון הראשון של 2023 נרשמו בארה"ב עליות של כ-30% בגיוסים לחברות ההייטק. נתון זה מלמד על קיומו של רכיב השפעה לא מבוטל למשבר החברתי סביב הרפורמה המשפטית. היקף (חברות) הסטרטאפים אשר נפתחות מידי שנה, נמצא בירידה מתמדת כאשר ההערכות הינן כי בחציון הראשון של שנת 2023 נפתחו כ-352 חברות. בתחום המועסקים בענף ההייטק חלה התייצבות וירידה במספר המפוטרים לאחר גל של פיטורים נרחבים בענף במחצית השנייה של 2022".

חברות הנדל"ן המניב ירדו בשנת 2022 בעקבות העלאת הריבית, אולם בחציון הראשון של השנה דווקא גילו יציבות ואף עליות קלות.

ואולם, בעקבות העלאת הריבית, האינפלציה וההאטה בענף ההייטק, ב-CBRE מעריכים כי חברות הנדל"ן המניב – שכבר היום מדווחות על האטה בביקושים ועל קשיים במשא ומתן – יושפעו במהלך החציון הקרוב ויציגו ירידה באכלוס ובדמי השכירות, בעיקר בענף המשרדים. השוק מוצף כיום בשטחי משרדים להשכרה, מרביתם מוצעים על ידי השוכרים – לשכירות משנה, כך שאינם משפיעים על נתוני האכלוס המוצגים.

מאידך, נצפו במקביל עליות בדמי השכירות למשרדים באזורי ביקוש במהלך החציון הראשון של 2023, המיוחסות בעיקרן לעלייה בסטנדרט הבנייה בפרויקטים חדשים המוקמים בימים אלו.

כאמור, המחצית הראשונה השנה עומדת בסימן הפגיעה בענף ההייטק בשל מיעוט השקעות בחברות ישראליות והוצאת כספים מהמדינה. שוק המשרדים בתל אביב, שמבוסס רבות על חברות טכנולוגיה ישראליות ובינלאומיות, לא מראה עדיין סימני פגיעה רחבים, אולם הדבר עשוי להתרחש בקרוב – צופים ב-CBRE, שמציגה לדוגמה את עזיבתה של פייסבוק את מגדל עזריאלי שרונה, ופינוי קומות משרדים בשטח ענק של כ-30 אלף מ"ר.

הסקירה של CBRE מציגה נתונים שונים מאלה של חברת ניומרק-נתם שפורסמו לפני כשבועיים. כך למשל, על פי CBRE, מחיר למ"ר בציר יגאל אלון עולה כ-110 שקלים עם תפוסה של 98%, בעוד שאצל ניומרק-נתם המחיר הוא 145 שקלים. בדרך מנחם בגין המחיר למ"ר הוא 120 שקלים (והתפוסה של 97%) בעוד שבסקירה מלפני שבועיים מדובר על 149 שקלים למ"ר. ההסבר לפערים מוסבר בין היתר בסיווג המשרדים שנבדקו, בסקירה שונה של עסקאות ועוד.

ועוד מהסקירה של CBRE: במתחם שרונה התפוסה עומדת על 98%, ומחיר מ"ר הוא 140 שקל. במתחם חסן עראפה המחיר עומד על 100 שקלים למ"ר, עם 95% תפוסה. במתחם לב העיר ברחוב רוטשילד, שם מחיר למ"ר בממוצע הוא הגבוה בעיר – 125 שקל.

במתחם הבורסה ברמת גן התפוסה עומדת על 98%, ודמי השכירות כ-100 שקלים. בסקירה של ניומרק-נתם המחיר עמד בבורסה על 112 שקלים למ"ר.

קצת יותר מזרחה משם, והמחירים נחתכים במחצית: כך במתחם BBC בבני ברק, שם משלמים כ-55 שקלים למ"ר (85% תפוסה), בדיוק כמו באזור התעסוקה קריית אריה בפתח תקווה (עם 90% תפוסה). עוד בפתח תקווה: באזור התעשייה הסיבים, שמאופיין ברובו במבני תעשייה ומשרדים ותיקים לצד התחלות בנייה חדשות, מחיר למ"ר הוא כ-45 שקל, והתפוסה נמוכה – 60%. בסגולה המחיר הוא 40 שקל למ"ר עם 90% תפוסה.

נצפין להרצליה שם המחיר למ"ר הוא 90 שקלים עם 96% תפוסה. בשני לוקיישנים ברעננה- בקריית אתגרים ובצומת רעננה צפון, משלמים כ-60 שקלים למ"ר (עם כ-90% תפוסה וקצת יותר). מדרום לתל אביב, באזור התעשייה ג' בחולון, אזור התעסוקה המודרני היחידי בעיר, המחיר עומד על 50 שקלים למ"ר (70% תפוסה).

בירושלים רמות המחירים נמוכות מתל אביב והרצליה, אך גבוהות מכל השאר. בבירה מגוון אזור תעשייה, תעסוקה וגנים טכנולוגיים. בהר חוצבים למשל המחיר למ"ר הוא כ-70 שקל (92% תפוסה), בדומה לגבעת שאול ולתלפיות (בשניהם 90% תפוסה). ברובע הכניסה לעיר, שנמצא בשלבי הקמה ראשוניים, המחיר למ"ר כבר עולה ל-80 שקלים, וכעת התפוסה היא 90%.

בלימה בעליית המחירים בתחום הלוגיסטיקה

במהלך החציון הראשון השנה, על רקע המשך עליית הריבית, שוק הלוגיסטיקה מתאפיין אף הוא במיעוט עסקאות לצד בלימה במגמת עליית מחירי הקרקעות ללוגיסטיקה. באזורי הביקוש לאורך כביש 6, בסביבת נמלי ישראל ולצד כבישי רוחב ראשיים, מחירי הקרקעות נותרו גבוהים, אולם לא נצפו עליות מחירים ביחס לחציון השני של 2022. קצב עליית דמי השכירות עבור מבנים לוגיסטיים בנויים ושטחי אחסנה פתוחים, האט אף הוא, וכך גם מגמת שחיקת התשואות בענף. דמי השכירות הממוצעים למ"ר לוגיסטיקה, שעמדו ב-2014 על כ-38 שקלים, האמירו ב-2019 עד 2021 לכ-46 שקלים, ובשנה האחרונה התייצבו על סביב 50 שקלים. בסקירה מציינים כי הדבר יוביל להמשך כניסת גופים מוסדיים לענף, דוגמת חברות ביטוח כשותפות בפרויקטים יזמיים בתחום הלוגיסטיקה.

עוד עולה כי באשדוד, היעד הפופולרי למתחמים לוגיסטיים בשל הקרבה לשני נמלים ימיים, המחיר הממוצע לדונם עומד על כ-7.5 מיליון שקלים, ודמי השימוש הממוצעים למ"ר לאחסנה, הוא כ-55 שקלים. באזור מודיעין-שוהם המחיר לדונם הוא 6.5 מיליון שקלים ו-50 שקל למ"ר אחסנה, בקיסריה הוא 4 מיליון שקלים ו-45 שקלים למ"ר אחסנה, ואילו בחיפה, בה פועלים שני נמלים ימיים, המחיר הוא 3.5 מיליון שקלים ו-40 שקל למ"ר.

בשוק המסחר, המחצית הראשונה של 2023 מגלה יציבות בפדיונות של הקניונים ומרכזי המסחר, וכן במסחר המקוון. מגמת הגידול במהלך 2022 ממשיכה בחציון הראשון של השנה, אולם בקצב גידול מתון יותר, על רקע האינפלציה והחשש ממיתון ייתכן שמגמה זו תתהפך עד לסוף השנה.