ערר שהוגש והתקבל, הציף על פני השטח כמה סוגיות מרתקות בנוגע ליחסים בין בניין בודד לבין המרחב עצמו שמתוכנן אף הוא לעבור תהליך של התחדשות עירונית. בין היתר עלו השאלות האם ועדה מקומית יכולה להקפיא דיון בבקשה להיתר לפרויקט תמ"א 38 רק בשל האפשרות שאולי אישורו, עשוי לסכל פרויקט פינוי-בינוי מתחמי שעדיין לא התקדם.

מדובר בבקשה להיתר בנייה שהגישה החברה היזמית גלובלינקס בדצמבר 2022 לוועדה המקומית פתח תקווה, לבניית פרויקט התחדשות עירונית מכוח תמ"א 38 ברחוב נחלת צבי 5 בפתח תקווה, שבמסגרתו בניית בניין חדש בן 10 קומות ו-63 יחידות דיור ושלוש קומות מרתף במקום בניין ישן עם 21 דירות שייהרוס. הבקשה להיתר הוגשה לאחר שהושג הרוב הדרוש בחוק מקרב הדיירים, של 17 מתוך 21 בעלי הדירות בבניין, והיא זכתה לתמיכת מינהלת כרמים – מינהלת ההתחדשות העירונית בעיריית פתח תקווה.

לבקשה הוגשה, בין היתר, התנגדות מטעם דיירי מתחם היקב הסמוך לפרויקט, המקדמים בנפרד פרויקט פינוי-בינוי למתחם שלהם עם חברה יזמית אחרת, ושחוששים כי אישור פרויקט התמ"א 38, יסכל את הפרויקט שלהם. הוועדה המקומית פתח תקווה החליטה ביוני 2023 לקבל באופן חלקי את ההתנגדות ולהקפיא את הדיון בבקשה להיתר הבנייה לפרויקט התמ"א למשך כמעט שנה, או עד שהוועדה המחוזית תאשר מסמך מדיניות אסטרטגית לעיר שמגבשת עיריית פתח תקווה.

מסמך המדיניות המתגבש מסמן את המקרקעין להתחדשות מתחמית ומאפשר הגשת בקשה להיתר מכוח תמ"א 38, אלא שהוועדה המקומית רצתה לתת לדיירי מתחם היקב הזדמנות להגיש השגה למסמך המדיניות, ולכן הקפיאה את הדיון בבקשה להיתר פעם אחר פעם עד לאישור המסמך.

על ההחלטה להקפיא את הדיון בבקשה הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית מרכז, באמצעות עוה"ד מור אגיב קשרי ואלון קאופמן ממשרד ענת בירן – עורכי דין. העוררת, חברת גלובלינקס, טענה כי יש לבטל את הקפאת הדיון בבקשה להיתר מכיוון שהבקשה תואמת את עמדת הוועדה המקומית, ולפיכך ניתן לאשרה בהתאם להוראות תמ"א 38, וכן מכיוון שאין הצדקה מבוססת להעדיף התחדשות מתחמית על פני התחדשות של בניין בודד במקרה זה.

ועדת הערר קיבלה את טענות העוררת והחליטה לקבל את הערר, והחזירה את הבקשה להיתר לפרויקט התמ"א 38 לדיון בוועדה המקומית פתח תקווה, כשהורתה לה לבחון אותה עד סוף דצמבר השנה – כלומר עוד כמה ימים בודדים – אז היא צריכה להחליט אם לאשרה או לדחותה.

לצד החלטה, ועדת הערר ביקרה את התנהלות הוועדה המקומית: "הוועדה המקומית פעלה שלא כשורה כאשר החליטה לקבל את התנגדות דיירי מתחם היקב. החלטתה אינה נתמכת בתשתית עובדתית הולמת, ותוצאתה אינה מקיימת קשר רציונלי לנתונים שהוצגו בפניה", נכתב בהחלטה שהגיעה לידי אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי. "נוכח האמור, החלטנו להשיב את הדיון לוועדה המקומית, על מנת שזו תכריע 8 בבקשה להיתר – אם לדחותה או לאשרה. הוועדה המקומית תדון בהתנגדויות שהוגשו לבקשה, לרבות התנגדות דיירי מתחם היקב והחברה היזמית, ותבסס את החלטתה על תשתית עובדתית מלאה, תוך מתן משקל הולם והתייחסות מפורטת לאינדיקציות שהוזכרו לעיל" .

עוה"ד אגיב קשרי וקאופמן מסרו: "אנו שמחים על החלטת ועדת הערר וסבורים כי היא נכונה ומוצדקת. ועדת הערר סברה כי הקפאת הדיון בבקשה להיתר בנייה הייתה לא ראויה ואף פגעה בזכות הקניין של מבקשי ההיתר. הדיירים בבניין זכאים וראויים שהוועדה המקומית תשמע את קולם ותבחן את הבקשה, התואמת למדיניות המתגבשת, בהתבסס על תשתית עובדתית מלאה. בתוכנית הושקעו משאבים רבים של זמן וכסף, והיא כבר עברה שתי ישיבות עם הדרג המקצועי של הוועדה המקומית, וטוב עשתה ועדת הערר שהחזירה את הדיון לבחינה מחודשת ולהכרעה".