גורמים בשוק מעריכים כי אנחנו בתחילתה של התאוששות בשוק הנדל"ן, כשהישראלים מתחילים לרדת מהגדר והולכים לרכוש דירות. הכיוון, אומרים בענף, הוא שהמחירים יחזרו לעלות – וזאת על רקע הגידול בביקוש לצד ההיצע הנמוך.

ואולם, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב, אלכס זבז'ינסקי, מעריך כי גם לאחר סיום המלחמה, שוק הדירות בבעלות לא צפוי להתאושש כל כך מהר, וזאת מכיוון שיצא משווי משקל כלכלי. מהו אותו שיווי משקל? זבז'ינסקי מסביר כי בשנים האחרונות רוכשי הדירות "מתחו" את עצמם פיננסית יותר מדי, כך שההחזר על משכנתא חדשה ממוצעת גדל בחמש השנים האחרונות ב-2,000 שקלים, גידול של כ-55%, בעוד השכר הממוצע במשק עלה רק ב-25% בלבד. כך, היחס בין ההחזר על משכנתא לשכר הממוצע עלה מכ-32% לכ-42%.

על פי הנתונים, עד 2021 ההחזר החודשי היה נמוך מ-30% מהכנסת הלווים בכ-60% מהמשכנתאות החדשות, אלא שמאז שיעור המשכנתאות האלה ירד לרמה של כ-40%, ואצל קרוב למחצית מהלווים, ההחזר החודשי גבוה מ-30% מהכנסה, כאשר כ-15% הן הלוואות בולט ובלון בהן לא מחזירים קרן עד לפירעון הסופי של ההלוואה.

למרות שגודל הממוצע של ההלוואה וההחזר החודשי עלה בחדות, הרוכשים עדיין צריכים לגייס הון עצמי גבוה משמעותית מאשר בעבר. זבז'ינסקי מציין כי הפער בין המחיר הממוצע של נכס נרכש, לפי נתוני המשכנתאות, לבין גובה המשכנתא הממוצעת, עלה בחצי מיליון שקלים.

עוד עולה בסקירה כי התשואה הממוצעת על השכרת דירות, שנגזרת מהמחיר הממוצע של דירה בבעלות ומשכר דירה ממוצע שמדווחים על ידי הלמ"ס, ירדה לכ-2.6% בלבד, והיא נמוכה מהתשואה חסרת סיכון של המק"מ לשנה.

בוויכוח הקבוע מה עדיף – לרכוש דירה או לשכור דירה, נטען בסקירה כי אלטרנטיבת השכירות הפכה לאטרקטיבית יותר, וזאת משום ששכר דירה ממוצע נמוך היום ביותר מ-1,000 שקלים מההחזר הממוצע על משכנתא חדשה. עד 2021, המצב היה הפוך.

"לא בטוח שלטענה לגבי מחסור בדירות שבהכרח יוביל לעלייה במחירי הדירות בבעלות יש אחיזה במציאות", נכתב בסקירה של זבז'ינסקי. "המחסור לא בא לידי ביטוי בשוק השכירות שהוא שוק הדיור האמיתי שבו לכל דירה פנויה צריך למצוא דייר, להבדיל משוק הדירות בבעלות שבו חלק מהביקוש לדירות נובע ממשקיעים שלא זקוקים לקורת גג בעצמם. בעשור האחרון, שכר דירה עלה בקצב איטי יותר מאשר השכר הממוצע במשק. היחס בין שכר דירה ממוצע לשכר הממוצע במשק, ירד בשנים האחרונות והוא נמוך היום מאשר ב-2011. גרף כתום.

מספר המשכנתאות החדשות התייצב ברמות נמוכות יחסית. הבנקים מתאמצים לתת הלוואות ומוכנים להתפשר. הריבית הממוצעת להלוואות צמודות ולא צמודות אפילו ירדה מעט.

ההחזרים על משכנתאות שנדחו בגלל המלחמה הגיעו לכ-60 מיליארד שקל, או כ-10% מכלל המשכנתאות. בינתיים זה לא הוריד את כמות ההלוואות שנמצאות בפיגור, כפי שקרה בקורונה.