שכירות ארוכת טווח היא כלי שאמור להקל במקצת על השוק ולעזור לציבור להתגורר במחירי שכירות שפויים, ובחלקם מפוקחים, בלי העלאות מחירים מדי שנה וחיכוכים עם בעלי הנכס. הבעיה היא שאפיק השקעה זה הפך לבעייתי בתקופה של ריבית גבוהה, ואין הרבה חברות יזמיות שקופצות על המציאה ומתמודדות במכרי רמ"י. כדי לעודד חברות כן להתמודד, מוגדר בתנאי המכרז מספר הדירות שאפשר יהיה למכור בשוק החופשי.

בעיה נוספת שאפשר לראות, היא שלצד מכרזי שכירות ארוכת טווח בטבעות השנייה, השלישית והרביעית לתל אביב, משווקים גם מתחמים לבנייה לשכירות בתוככי תל אביב, לעיתים בשכונות היקרות שבה. כך, בשכונות בהן מחירי הדירות גבוהים וכפועל יוצא גם דמי השכירות, להשכיר דירה במחיר מפוקח (20% נמוך ממחירי השוק באותו אזור, א"כ) הוא לא דבר קל במיוחד לציבור הרחב, ואלה שיכולים לעמוד בדמי שכירות של חמש ספרות בחודש, הם לא הקהל הטבעי עבור תוכנית השכירות  ארוכת הטווח.

כבר התייחסנו בעבר למחירי השכירות ארוכת הטווח במתחמים יוקרתיים, כמו למשל במגדלי פאר במרכז תל אביב או במתחם שדה דב, בו צפויים להיבנות אלפי יחידות דיור המיועדים להשכרה – חלקם בשכירות מפוקחת. אבל מדובר בתופעה שלא מתייחסת רק לשדה דב. מחר צפוי להיסגר מכרז צנוע מבחינת היקפיו, לבניית 36 יחידות דיור בשכונת המשתלה בצפון-מזרח תל אביב, במקביל לנתיבי איילון.

על פי תנאי המכרז, 25 מהדירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח ל-20 שנה לפחות ברציפות, ואילו היזם הזוכה יוכל למכור 11 דירות בשוק החופשי. מבין 25 דירות, שש יחידות דיור מופנות לשכירות מפוקחת – כאמור ב-20% הנחה ממחירי השוק.

שכונת המשתלה היא שכונה יוקרתית ואמידה – והציון שלה במדד הסוציואקונומי הוא תשע מתוך  10. על פי אתר מדלן, השכירות הממוצעת בשכונה עומדת על כ-10,000 שקלים. מדובר על מחיר ממוצע, הוא יכול להיות קצת יותר גבוה, וגם קצת פחות. בכל מקרה, עם סיום הפרויקט בעוד כמה שנים, ניתן להעריך שמחירי השכירות כבר יהיו גבוהים יותר – גם במשתלה. בכל מקרה, על פי הנתונים היבשים של התקופה הנוכחית, המחיר הממוצע לשכירות מפוקחת הוא 8,000 שקלים, סכום גבוה שלא מתאים לרבים מהציבור.

כפי שנהוג במכרזים כאלה, לא הוגדרו מראש מחירי המינימום להגשת הצעות, אלא פורסם מדרג מחיר: במידה ויוצאו חמש הצעות ויותר, לא יהיה מחיר מינימום להצעה – ומי שיזכה הוא היזם שיציע ככל הנראה את ההצעה הגבוהה ביותר, שגם תעמוד בשאר דרישות המכרז. אם יוגשו שלוש עד ארבע הצעות, מחיר המינימום כבר יעמוד על קצת מעל שלושה מיליון שקלים. במידה ויוגשו שתי הצעות כשרות, מחיר המינימום יזנק לכ-6.1 מיליון שקלים, ואם תהיה הצעה בודדת, מחיר המינימום כבר יעמוד על 10.2 מיליון שקלים, שהם כ-300 אלף שקלים לקרקע ליחידת דיור, לכל הפחות, וללא הוצאות פיתוח שעומדות על כ-900 שקל שקלים.