נכס מקרקעין שמתקיים בו מצב משפטי שבו מתאפשר שימוש זמני בנכס לגורם שאינו הבעלים של המקרקעין, באמצעות תשלום .  הצדדים עורכים הסכם שכירות שבו בעל הנכס הוא המשכיר והמשתמש הוא השוכר. ובהסכם, הנקרא חוזה שכירות, מצוינים תנאי השימוש בנכס. דירה להשכרה אפשרית רק בנכס שהוא רשום כמקרקעין וייעודו מוגדר למגורים על פי חוק.

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מגדיר בסעיף 3 מהי שכירות מקרקעין:

שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות". חוק השכירות והשאילה מגדיר בסעיף 1 את זכות השכירות:

שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן — דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות

מאפיינים עיקריים

נוסח החוק קובע ארבעה מאפיינים עיקריים של זכות השכירות:

זכות השכירות אינה לצמיתות ומוגבלת לתקופה,  ולכן פחותה מזכות הבעלות בכך שהיא אינה לצמיתות, זכות השכירות יכולה לחול על חלק מחלקת מקרקעין, בעוד שזכות הבעלות יכולה לחול רק על חלקת קרקע שלמה.  שכירות אינה צריכה להירשם במרשם המקרקעין, אולם ניתנת לרישום לבקשת הצדדים, אך חכירה וחכירה לדורות, חייבות ברישום.

במצב שעל הנכס המושכר לא חל חוק הגנת הדייר, אזי גם בשכירות עד עשר שנים, אין צורך ברישום; זאת לפי חוק הגנת הדייר, שאליו כפופים סעיפי השכירות.

בעסקה של שכירות הנחשבת שכירות קצרת מועד של עד 5 שנים, לא דרוש מסמך בכתב , ואילו בחכירה וחכירה לדורות דרוש מסמך בכתב. שכירות קצרה עם אופציה להארכתה לתקופה של מעבר לחמש שנים מחייבת רישום והתחייבות בכתב. השכירות מתחילה בפועל רק כאשר הנכס המושכר מוחזק בידי השוכר, אך יש חוזים שבהם ההגדרה שונה בהתאם למוסכם בין השוכר למשכיר.

חובתו העיקרית של המשכיר היא להעמיד את הנכס לרשות השוכר, אשר מחויב בראש ובראשונה לשלם בתמורה את דמי השכירות. מעבר למצוין בחוזה השכירות ישנם חוקים המעגנים את חובות השוכר:

על המשכיר מוטלת חובה למסור נכס פנוי ומתאים לשימוש.

המשכיר מחויב לתקן פגמים במושכר או להחליפו.

אסור למשכיר להפריע לשימוש בנכס המושכר. כאשר מדובר בנכס מקרקעין, המשכיר מחויב לאפשר גישה למושכר, אחרת השוכר יהיה פטור מדמי השכירות.

השוכר מחויב לקבל את הנכס לרשותו.

השוכר נדרש לאפשר למשכיר לבדוק את הנכס בתקופות סבירות ובהודעה מראש.

חובה על השוכר לשמור על הנכס, להימנע מלפגוע בו, ולהחזירו במצב שבו נתקבל – מוגדר בחוק כמצב תקין.

על פי חוק חל מס הכנסה על דירות להשכרה למגורים.

בעל נכס המשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור מלא ממס על הכנסותיו משכר הדירה בכל חודש שבו הכנסות אלה אינן עולות על 5,471 ₪ באותו חודש (נכון ל-2023)

אם סך כל הכנסותיו משכר דירה בחודש מסוים גבוה מ-5,471 ₪ אך נמוך מ-10,942 ₪ (נכון ל- 2023), ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום בהתאם לחישוב שמפורט בהמשך

בני 65 ומעלה שעוברים לבית אבות ומשכירים את דירתם זכאים לפטור ממס במסלול מיוחד על הכנסותיהם מהשכירות שלא עולות על מחצית הסכום ששילמו באותה שנה לבית האבות