יהודה ושומרון אמנם נמצאת מאז מלחמת ששת הימים, במוקד הוויכוח הפוליטי בין ימין לבין שמאל, אבל קשה להתעלם מהנתונים היבשים המצביעים על גידול קבוע במספר הישראלים המתגוררים באזורים אלה. מאידך, לא אחת מצביעים גורמים כי באותם אזורים, בטח בשטח C הנמצא בשליטה ביטחונית ואזרחית ישראלית, קיים פוטנציאל אדיר לבנייה. אחד הפאנלים ביום הפתיחה של כנס "עיר הנדל"ן" באילת, עסק בפוטנציאל הזה, לצד הבעיות הרגולטוריות. את הפאנל "בונים על זה: הנדל"ן באיו"ש, מושב מקצועי העוסק בפוטנציאל ההשקעות, התמודדות עם אתגרים מקומיים ותחזית לעשור הקרוב", הנחה אהרוני נויבואר, מנכ"ל החברה לפיתוח גוש עציון.
נויבואר אמר בפתח הפאנל כי "לפני שלוש שנים זו הייתה הפעם הראשונה שערן (רולס, יו"ר קבוצת מרכז הבנייה הישראלי) נתן ליהודה ושומרון להיות בוועידת הנדל"ן, והיום יש שלושה פאנלים שרק בנושא יהודה ושומרון ואני חושב שעוד מספר שנים אנחנו נהיה עם ועידה רק ליהודה ושומרון. כבר ארבע שנים אני צועק תחת כל עץ רענן שיהודה ושומרון זה הפתרון וכשאנחנו קוראים לפאנל הזה 'בונים על זה', אנחנו מדברים על כל החסמים. הרבה זוגות צעירים שלאו דווקא חושבים ימין עדיין רואים באיו"ש פתרון. לא נדבר על החסמים כי יש הרבה וברוך השם אנחנו מתחילים לפתור אותם, אלא נדבר על הנושא הפיננסי- איך זה משפיע על האנשים היום. יוקר המחייה בנושא הדיור הוא בעיה מאוד גדולה בנושא הפיננסי ואנחנו כאן בשביל לפתור ולשמוע פתרונות בנושא. זה בדיוק הנושא של הפאנל".
"בסופו של יום, אנשים רוצים לבנות את הבית שלהם", אמר נויבואר, ופנה לישי מרלינג, יו"ר החטיבה להתיישבות, "מדינת ישראל נתנה לך את הסמכות לתת לבן אדם לבנות את הבית. ואז כשמגיעים לבנקים, היזמים או הזוגות הצעירים לא מקבלים משכנתאות ולא סומכים על הרשות".
עו"ד אבינעם גואלמן, יו"ר ועדת הסדרת איו"ש בלשכת עורכי הדין, הסביר: "צריך להבין שבנק לא יכול לתת כסף בלי בטוחה ומדינת ישראל היא הבעיה כי היא יכולה וצריכה לתת לבנקים את הערבות הזו. יכול להיות שגם פה אנחנו צריכים לחשוב מחוץ לקופסה. מדינת ישראל היתה צריכה לבוא לבנקים הגדולים ולהגיד להם שהם יתנו להם את הערבות. כולם חוששים שאם מחר יהיה פינוי, מדינת ישראל תשלם את הפיצוי, תתנו לאותם בנקים את הבטוחה שהם רוצים וכל הבנקים יהיו פה. אני חושב שצריך למצוא את הפתרונות גם מכיוון החטיבה להתיישבות. אני וישי גם עובדים על זה יחד אבל אני חושב שהמדינה לא יכולה לברוח. אתן דוגמה קטנה שקשורה לקריית ארבע. יש שם מרשם מיוחד בשם 'מרשם ההרשאות' ואני התחלתי לקבל ריקושטים שלא נותנים משכנתאות במרשם ההרשאות. יש פה בעיה שלא מוכנים לקבל הערות אזהרה".
"אחד הקשיים של רוכשים היום זה שהתייחסו לעסקות כעסקאות מס רכישת קרקע ואנחנו אחרי הליך מאוד ארוך שעשינו עם רשות המיסים, יצא בימים הקרובים קול קורא הוראת ביצוע של רשות המיסים שתאפשר לקבל החזר מס רכישה על דירות מגורים, האפשרות היא חיסכון מס גדול. זה מאוד משמעותי. נקודה שניה זה כל הסיפור של תיקון 9 לחוק מכר דירות. אמנם הוא חל על איו"ש, אבל שוב באו יזמים ואמרו שאנחנו שירותי בניה וזה לא אמור לחול עלינו, וגם הסוגייה הזו צריכה לקבל מענה והממונה בוחן את העניין כדי לאפשר".
מה מבינים הגופים החוץ בנקיים שהבנקים לא?
ישי מרלינג יו"ר החטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית, אמר כי "יש נכונות מסוימת מכיוונם של גופי המימון החוץ-בנקאיים. בכמה פרויקטים, באחד שבאתי לבקש מימון הם חייכו ואמרו שבחדר הסמוך מדברים לקחת את הפרויקט באקוויטי אז בואו נעצור. בחוץ בנקאי יש הבנה והם לוקחים יותר אחוזים, הבנקים שהם הלקוח העיקרי, לא באירוע. אתה רואה היום שפרויקטים שלמים מנוהלים ללא הבנקים. כל הדיון פה בעצם מסתובב בעיקר בצד של היזם שמחפש גוף בנקאי ואני הבנתי שהנושא הזה מוצה, אבל זו הפרקטיקה הרישומית איך בנק יכול לרשום בטוחה".
קובי אלירז, מומחה לענייני מקרקעין, תכנון ותהליכי רגולציה מול משרד הביטחון והמנהל האזרחי, ומי שהיה יועץ לענייני התיישבות לשרי ביטחון לשעבר, שם את כל הז'טונים על יהודה ושומרון: "לא יעזור כלום, הדבר הבא זה יהודה לשומרון. הפריפריה הכי קרובה וממש על ההרים וממש חמישית ממדינת ישראל. במרחק ממש של כלום מכלום וגם אם ישפרו את התשתיות זה עוד יותר יהיה קרוב. חבל לא לשים את היד ולהנות".
לדבריו, "יש הרבה רעות חולות במנהל האזרחי והאירוע המשמעותי שמציג היזם פה זה לא ההתיישבות הכפרית אלא הבנקים שחוששים לתת ליווי בנקאי ליזם, בטיפשותם, כל המערכות החוץ בנקאיות מרוויחות שם ולוקחות אחוזים. יש פה חתיכת אירוע נדל"ני מטורף בלי היטלי השבחה עם כל כך הרבה פלוסים, עם יכולת לסגור ידיים עם אגודות שיתופיות בלי מכרזים, גם אחרי שיש לנו את בג"ץ אשכולות וזה ממש במרחק נגיעה. פשוט תבינו את גודל האירוע ותתנו את הליווי הבנקאי הזה לכל פרויקט, וזה ימנף את האירוע. הבנק יכול להבין שמדובר על קרקע די יציבה".
"באתי למנכ"ל בנק ואמרתי לו שאולי משרד השיכון יכול לתת עוד ביטחון כי אתם בסוף משרד ממשלתי ואולי זה יביא את האירוע לכדי מימוש. חשוב להגיד שמשרד השיכון מסבסד אזורי עדיפות. חבל שיש בניה וכולם מרוויחים חוץ מהבנקים. זה צריך לקבל איזושהי סגירת מעגל נכונה, יש פה מספיק מוחות שיכולים לדייק – כולל נציגי הבנקים – וצריך לפרוץ את זה. אנחנו באיו"ש כוח כלכלי גדול ואזור שברור לכולם שהוא מתפתח. זו זעקה גדולה מהשטח, היזמים ממש חנוקים ואם אתה רוצה לפתוח את השוק לתחרות, זה יעשה טוב לכולם כי כיום אין תחרות".
איך אתה רואה את השינוי עם המנהל האזרחי?, נשאל אלירז. "המהלך שנקרא אזרוח הוא מהלך מבורך. אם כל הכבוד ליועמ"ש איו"ש, הוא לא יכול לייעץ לענייני ביטחון. זה שמכניסים אותו לזירה הפוליטית זה לעשות פוליטיזציה של הצבא ולכן טוב שעכשיו הולכים לאזרח את הגופים האלו. אני מקווה שיש פה בשורה טובה וחיובית והלוואי שהיא תצליח לצאת לאור וגם הרגולציה והחסמים הקיימים בלי לפרק אותו, רק לאזרח אותו".
שילה אדלר, מנהל מינהל ההתיישבות במשרד הבינוי והשיכון, אמר: "החלטת הממשלה על רמת הגולן עברה בקדנציה האחרונה ויש בה מרכיבים מאוד משמעותיים כמו הקמה של ועדה מקומית, ועדת תכנון מיוחדת. זה תהליך אבל יהיה הרבה יותר קל. גם ההחלטה הכי משמעותית – המכרז על קצרין, יש זכיין במכרז – 1,560 יחידות. בתל אביב זה שולי אבל בקצרין זה מכפיל את העיר ואנחנו עוד נשלש אותה כמדיניות.
לדבריו, "אני מנסה להגיד שמדיניות ממשלה יכולה מאוד להשפיע ולפתח או ההפך. אם ניקח את מדיניות הממשלה עכשיו, אני חושב אל מול כמה מגמות שקורות בעולם ובארץ, זו הזדמנות להשקיע בהתיישבות הכפרית כולה בגלל הקורונה ובגלל העבודה מרחוק, אנחנו מסכמים את השנה במשרד השיכון במנהל הכפרי עם שווקים של 5,000 יחידות (מול 3,500 בשנה רגילה) והשנה אנחנו במספרי שיא. זאת אומרת שאנשים מוכנים ללכת לכפרי".
"אנחנו לפני שנה חדשה, עם מדיניות שמן הסתם תשפיע משמעותית על יהודה ושומרון, ולכן דקה פני שזה קורה זה הזמן להשקיע בהתיישבות. בישראל אין איפה לגדול כל כך והטבעת של גוש דן נגמרת ולכן זה המקומות להתפתח ולהשקיע בהם ושבהם תהיה מדיניות ממשלה, למשל של גדילת ישובים, תשתיות וכבישים, הסכמי גג. אנחנו בשנה האחרונה בתהליך מאוד משמעותי עם המועצות על ההסכמי גג, משמעותו לתת תמריץ למועצה בואו תגדלו משמעותית, תקבלו תשתיות-על ותוכלו להתפתח ולתת אפשרות כי הגדילה עד היום משפיעה. האם זה ישפיע גם על הבנקים? אין ספק שהיציבות השלטונית תאפשר בדבר הזה גדילה".
אדלר הזכיר כי החלטת הממשלה להקים ישובים חדשים, והתהליך להקמתם של 15 כאלה. "מכיוון שאני מסתכל בראיה ארצית, מי שמפחד לרוב מוועדות הקבלה ומפתיחת השערים זה בעיקר במקומות שיגיעו אוכלוסיות אחרות ולכן יש פחות את החשש ואין סיבה שכל ישוב ביהודה ושומרון לא יפתח את הדלתות ויפרח וייתן כניסה. עכשיו זה הזמן".
לדבריו, "צריך לדעת שמשרד השיכון ומדינת ישראל מסבסדים כמעט בכל יהודה ושומרון ומסייעים ליזמים ולישובים ולהגדלת ההתיישבות. אין פיתרון אחר לדיור במדינת ישראל. אני אומר את זה כמשרד השיכון, אין הרבה פתרונות מעבר לעשר שנים האחרונות".
"הטרור" של המנהל האזרחי
שלומי ורבשטיין, שותף ויועץ ב"הרי זהב", נשאל כיצד מתנהלים פיננסית מול הבנקים עבור נכסים ביהודה ושומרון. "היזמים עובדים תחת טרור פעילותי, זה מגיע מהמנהל האזרחי. אנחנו חותמים עם יישוב ומנסים לפתח אותו ולא יודעים לקחת מימון. אני פנסיונר של החטיבה להתיישבות ואם פעם הייתי מביא שתי משפחות הייתי מקבל עובד מצטיין, והיום שבניתי 40 בתים ובונה 45 אני לא מקבל שום מימון והבתים עולים יקר, השיטה לא עובדת. אנחנו יודעים להיות יזמים, רוצים לפתח ויודעים להביא ביקושים, והשיטה לא עובדת. צריכה להיות מערכת בהירה של כללים".
לדבריו, "הגופים בבניינים הגבוהים בבורסה בתל אביב ישמחו לתת מימון והבעיה היא בשיטה. אני אומר את זה שבאמת הכל יכול להיפתר אם השלטון המתחלף יעשה שינויים משמעותיים. החטיבה להתיישבות צריכה להבין שזה הצורך כרגע".
מרלינג מהחטיבה להתיישבות, הוסיף כי "הממשלה הטילה על החטיבה להתיישבות את נושא ההתיישבות, והחטיבה ממלאת חלל שהמדינה לא לקחה עליו אחריות. היות והמצב האפור הזה שאנחנו נמצאים בו, אנחנו כחטיבה להתיישבות נותנים את הגיבוי המלא כזרוע ביצוע של הממשלה גם במקרים קיצוניים שיוצאים מחוץ לנורמה, כמו שבית יוצא מחוץ לקו כחול. אנחנו נותנים למתיישב את הזכות לבנות ואנחנו מגבים מול הבנקים. מי שגר באיו"ש יודע שבעבר היה רק בנק אחד שנתן גיבוי לאירוע והיום אנחנו רואים אחרת – על כל בית יש מתמודדים רבים וביקוש גדול וגם יותר ויותר בנקים נכנסים ורוצים להיות חלק. האם אנחנו נכנסים למקום בו הביקוש יקבע? לא, אבל אנחנו מכוונים קדימה וכולם מכירים את המצב הפוליטי. אנחנו מאוד רוצים לקדם בחקיקה את הניהול של המקרקעין ולוודא שבעצם כל המוסדות באשר הםף מכירים בזכות הזו וכך יקבלו גיבוי ממשלתי מלא. אנחנו היום בבית משפט ומול כל גוף שמערער על הדבר הזה. כלומר, אם תהיה חקיקה בנושא הזה, אז הבנקים הגדולים יסתכלו על זה הרבה יותר בטוח".
"השורה התחתונה שלנו היא שהבנקים אשמים", ציין מרלינג. "אנחנו מדברים על זה שבגלל שהמערכת פה מורכבת אנחנו לא סומכים על זה שייצא חוזה חכירה, אנחנו מכירים ויודעים ששולם כסף על הקרקע, הייתה עסקה ואנחנו לא סומכים על זה לכן אנחנו נכנסים פה לפער. צורת התנהלות הזו היסטורית בגלל שאנחנו מבינים את הרגישות, וכל מי שיושב פה בחדר מכיר את הרגישויות ובשנתיים האחרונות אנחנו עושים מאמצים לראות איך לשנות מעבר לחקיקה, אבל יש הרבה חשיבה גם מעבר לחקיקה. אנחנו פועלים לביטול את ההגבלה של הבר-רשות כדי שיוכלו לרכוש כמה שרוצים, ההגבלה הזו לא באה לטובתנו. ממה שאני שומע אני חושב שיש לנו כוח נדלני מאוד משמעותי, שאנחנו באים ומכניסים את כל הדבר הזה לכוח השוק שהיום כל אחד פועל בנפרד, אבל אני כן רוצה לכוון שאנחנו הולכים לחקיקה ורוצים להגיע להחקיקה. הממשלה צריכה להראות נכונות ולפנות לבנקים, ליזום באופן עצמאי את הפניה ולומר שיש כנסים שעשה משרד השיכון שקרא ליזמים ומשקיעים להיכנס לפרויקטים מסוימים והמדינה גם צריכה להגיד שהיא פה מאחורה".
> הצג תגובות