אין זה סוד שנתוני למ"ס במהלך השנה האחרונה הצביעו על מגמה ארצית ברורה של עליית מחירי דיור חסרת תקדים מאז העשור הקודם, כ-6% מאז ינואר השנה, מה שמלמד על עליית מחירים דו ספרתית במהלך השנה כולה. אולם, וזה אולם גדול, ניתוח מעמיק יותר של נתוני למ"ס מלמד על מגמה מעניינת ביותר, אולי אפילו חסרת תקדים.

מחד גיסא, מחירי הדיור בתל אביב ירדו בשנה האחרונה ב-2% וכיום מחיר ממוצע של דירה בעיר העברית הראשונה עומד על כ-4.14 מיליון שקלים. מאידך גיסא, מחירי הדיור בשורה ארוכה של ערי לווין, כולל מטרופולין חיפה, עלו באופן משמעותי. העיר אשדוד מובילה את הטבלה עם עליית מחירים דרמטית של כ-18% בשנה האחרונה. אחריה חדרה עם כ-17%, ראשון לציון עם כ-16% וחיפה – עם כ-8%.

לכאורה, הסיבה העיקרית לתופעה הם מבצעי מכירות של קבלנים מחוץ ל"מדינת תל אביב", ובד בבד פרויקטים של מחיר מטרה. כל אלה יצרו באופן טבעי ביקושים גבוהים בערים שבהם רמות המחירים היו נמוכות יחסית לאלה של תל אביב וערי גוש דן יקרות דוגמת גבעתיים, רמת גן ורמת השרון. אולם לכך קיימות גם שלוש סיבות נוספות, לא פחות חשובות.

סיבה אחת, הורדת הריבית על המשכנתאות בשיעור של כ-0.5%, הגבירה במהלך החודשים האחרונים את נטילת המשכנתאות עד כדי כ-9.4 מיליארד שקלים בחודש שעבר, ובד בבד את הביקושים לדירות מחוץ למעגל של תל אביב.

סיבה שנייה היא העובדה שעוד קודם פרוץ אירועי 7 באוקטובר, עקב משבר ההייטק, נטשו את מדינת ישראל חלק נכבד מהמשקיעים הפוטנציאליים, הן מחו"ל והן ישראלים, זאת תוך דגש על ירידה משמעותית ברכישת נדל"ן יוקרה בתל אביב. מגמה זו, כמובן, התחזקה מאז פרוץ המלחמה.

ואילו שלישית, מי שינתח את מגמות מחירי הדיור במהלך עשרות השנים האחרונות, ימצא כי מידי עשור לערך, נעצרים מחירי הדיור בתל אביב ולעיתים אף יורדים באופן קל, דוגמת שנת 2003, זאת עקב מיצוי עליות המחירים יחד עם שילוב של אירועים ביטחוניים וחברתיים כמו האינתיפאדה השנייה בין 2001 ל-2004, המחאה החברתית ב-2011, וכעת מלחמת חרבות ברזל.

ובמילים אחרות, לפחות על פי ניסיון העבר, הירידה הקלה של מחירי הדיור בתל אביב היא תוצר מצרף של גורמים טקטיים מובהקים, אולם ברמה האסטרטגית סביר להניח שמחירי הדיור בתל אביב וערי גוש דן היקרות, ישובו למסלול הרגיל של התייקרות.

ויחד עם זאת, מעניינת המגמה של התייקרות משמעותית בערי לוין מרוחקות יותר דוגמת אשדוד וחדרה, והתאוששות הבלתי צפויה בחיפה, זאת למרות ועל אף המתיחות הביטחונית בצפון.

הייתי מצפה ממקבלי ההחלטות שעל מנת לחזק מגמה זו המלמדת על פוטנציאל של פיזור אוכלוסייה, ובמיוחד אוכלוסייה צעירה של רוכשי דירות, יעשו את הכל על מנת ליצור תנאים קוסמים לרוכשי הדירות בערי הלווין ובפריפריה, זאת תוך דגש על יוצאי כוחות הביטחון שנטלו חלק במלחמה האחרונה.

אמיר רוזנבלום הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י