הצלחה למכרז להשכרה ארוכת טווח של רמ"י ודירה להשכיר בשכונת המשתלה בצפון-מזרח תל אביב, עליו פרסמנו השבוע. למכרז שתוצאותיו התפרסמו אתמול, ניגשו חמש חברות, וההצעה הזוכה היא של חברת נתאל מניבים שהציעה 15.56 מיליון שקלים עבור קרקע בשטח 1.9 דונם, עליה ניתן לבנות 36 יחידות דיור. בנוסף, הוצאות הפיתוח עומדות על כ-900 אלף שקלים, כך שמחיר קרקע ליחידת דיור עומד על כ-460 אלף שקלים.

חברת נתנאל מניבים שייכת לקבוצת נתנאל שבשליטת האחים דני ואריה נתנאל. החברה פעילה מאז שנות ה-70, ובונה למגורים, התחדשות עירונית ונדל"ן מניב. את תגובתם של האחים נתנאל לא ניתן היה להשיג.

מדובר על סיבוב שלישי של המכרז הזה, כאשר בשני הסיבובים הראשונים ששווקו בחצי השנה האחרונה, לא פרסמה רמ"י בסופו של דבר את חוברת המכרז, ולכן אלו נדחו. על פי תנאי המכרז, 25 מהדירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח ל-20 שנה לפחות ברציפות, ואילו היזם הזוכה יוכל למכור 11 דירות בשוק החופשי. מבין 25 דירות, שש יחידות דיור מופנות לשכירות מפוקחת – כאמור ב-20% הנחה ממחירי השוק. כל הדירות להשכרה הן לצמיתות, ולא ניתן יהיה למכור אותן.

השומה שנקבעה על ידי רמ"י עמדה על כ-22.3 מיליון שקלים, כך שהצעתה של נתנאל מניבים עומדת על כ-70 מגובה השומה. הצעה זו גם הייתה גבוהה בכמיליון שקלים מההצעה השנייה ברשימה. ההצעה הנמוכה ביותר עמדה על 6.67 מיליון שקלים.

כפי שנהוג במכרזים כאלה, לא הוגדרו מראש מחירי המינימום להגשת הצעות, אלא פורסם מדרג מחיר: במידה ויוצאו חמש הצעות ויותר, לא יהיה מחיר מינימום להצעה – ומי שיזכה הוא היזם שיציע ככל הנראה את ההצעה הגבוהה ביותר, שגם תעמוד בשאר דרישות המכרז. אם יוגשו שלוש עד ארבע הצעות, מחיר המינימום כבר יעמוד על קצת מעל שלושה מיליון שקלים. במידה ויוגשו שתי הצעות כשרות, מחיר המינימום יזנק לכ-6.1 מיליון שקלים, ואם תהיה הצעה בודדת, מחיר המינימום כבר יעמוד על 10.2 מיליון שקלים, שהם כ-300 אלף שקלים לקרקע ליחידת דיור.

שכונת המשתלה היא שכונה יוקרתית ואמידה והציון שלה במדד הסוציואקונומי הוא תשע מתוך 10. על פי אתר מדלן, גובה השכירות הממוצע בשכונה עומד על כ-10,000 שקלים. מדובר על מחיר ממוצע, הוא יכול להיות קצת יותר גבוה, וגם קצת פחות. בכל מקרה, עם סיום הפרויקט בעוד כמה שנים, ניתן להעריך שגובה השכירות כבר יהיה גבוה יותר – גם במשתלה. כך, על פי הנתונים היבשים של התקופה הנוכחית, המחיר הממוצע לשכירות מפוקחת הוא 8,000 שקלים, סכום גבוה שלא מתאים לרבים מהציבור. המכרז הנוכחי הוא פרויקט השכירות ארוכת הטווח השני בשכונה, לאחר זה שהקימה חברת אשטרום מגורים להשכרה 176 דירות ברחוב משה וילנסקי.

שכירות ארוכת טווח היא כלי שאמור להקל במקצת על השוק ולעזור לציבור להתגורר במחירי שכירות שפויים, ובחלקם מפוקחים, בלי העלאות מחירים מדי שנה וחיכוכים עם בעלי הנכס. הבעיה היא שאפיק השקעה זה הפך לבעייתי בתקופה של ריבית גבוהה, ועל פניו אין הרבה חברות יזמיות שקופצות על המציאה ומתמודדות במכרי רמ"י. כדי לעודד חברות כן להתמודד, מוגדר בתנאי המכרז מספר הדירות שאפשר יהיה למכור בשוק החופשי.

בעיה נוספת שאפשר לראות, היא שלצד מכרזי שכירות ארוכת טווח בטבעות השנייה, השלישית והרביעית לתל אביב, משווקים גם מתחמים לבנייה לשכירות בתוככי תל אביב, לעיתים בשכונות היקרות שבה. כך, בשכונות בהן מחירי הדירות גבוהים וכפועל יוצא גם דמי השכירות, להשכיר דירה במחיר מפוקח (20% נמוך ממחירי השוק באותו אזור, א"כ) הוא לא דבר קל במיוחד לציבור הרחב, ואלה שיכולים לעמוד בדמי שכירות של חמש ספרות בחודש, הם לא הקהל הטבעי עבור תוכנית השכירות ארוכת הטווח.

מנכ"לית דירה להשכיר ענבל דוד: "אני מברכת על הצלחת המכרז השני של דירה להשכיר בשכונת המשתלה בתל אביב. דיירי הפרויקט ייהנו מתנאים וממחירים מאוזנים ומפוקחים ביחס למחירי השוק וכמובן מוודאות ושקיפות. פעילות דירה להשכיר בתל אביב מתרחבת זאת לצד שיווקים בפריפריה והצלחה במכרזים במגדל העמק, נוף הגליל, בני עי"ש ועוד. החברה צפויה לסיים את השנה עם שיווקי שיא ברמה השנתית כאשר הצפי ל-2025 הוא שיווק של אלפי יח"ד נוספות. במקביל החברה שוקדת על תכנון תב"עות בהיקף של למעלה מ-110 אלף יח"ד, כשליש מתוכן לדיור להשכרה ארוכת טווח. בכך מבססת החברה יחד עם משרד הבינוי והשיכון ורמ"י את שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל".