ועדת הכספים של הכנסת דנה בשורת סעיפים כהכנה לקריאה שניה ושלישית. להלן השינויים המוצעים בחוק מיסוי מקרקעין בכל הנוגע לעסקאות של התחדשות עירונית:

תמורה כספית בפינוי בינוי- פטור לדירה אחת במתחם, סעיף 49 כב':

המצב עד כה: עד היום אם לאדם הייתה דירה אחת או יותר במתחם פינוי-בינוי, הוא היה זכאי לכל ההטבות של פינוי-בינוי על כל הדירות שברשותו, ובכלל זה על קבלת דירה + תמורה נוספת בכסף בפטור ממס שבח עד לתקרת הפטור.

המצב החדש: כעת מוצע לצמצם את הפטור ממס שבח, כך שקבלת כסף בנוסף לדירה בפטור ממס שבח עד לתקרה, תתאפשר רק לדירה אחת קיימת במתחם. ביחס לדירות נוספות שבבעלותו של יחיד, שיעור המס שיחול על התמורה הכספית הנוספת עד תקרת פטור פינוי-בינוי, יהיה כשיעור מס המוטל על זכות אחרת במקרקעין מוגבל עד לשיעור של 25%. נראה כי תמורה כספית מעל התקרה, תמוסה במס מלא ללא הגבלת שיעור המס.

הגדרת הטבות מס במתחמי עיבוי בינוי:

המצב עד כה: על אף שמתחם פינוי-בינוי מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין גם כמתחם של עיבוי-בינוי, לא הייתה התייחסות ספציפית לתקרות הפטור בפרויקט מסוג זה.

המצב החדש: כעת מוצע להסדיר את ההטבות בסעיף 49כב'(א4)(1) ולקבוע תקרות פטור לעיבוי בינוי. במסגרת הסעיף המוצע, יוגדרו בין השאר מהם שירותי הבנייה שניתן לקבל עליהם פטור במתחמים מסוג זה. נראה כי בניגוד לחיזוק ושיפוץ ניתן לתת דירה חדשה לדייר במתחם כזה חלף דירתו הקיימת ובנוסף ניתן לתת תמורה כספית עד תקרת הפטור לגבי דירה אחת קיימת (כמו בפינוי בינוי רגיל).

יש להעיר כי שיפוץ פנים דירתי לא נכלל במסגרת ההגדרה המוצעת, דבר שיכול לגרום לחבויות במס (כפי שקורה היום גם במתחמים של תמ"א 38/1). רשות המיסים טענה בוועדה כי תבחן את הנושא ותעדכן.

שיעור הבעלות למוכר בדירה המתקבלת בפינוי-בינוי:

המצב עד כה: במסגרת פטור פינוי-בינוי, עד השינוי המוצע כעת, היה בעלים יכול לקבל דירת חדשה מהיזם כנגד דירתו הקיימת בפטור, ובלבד ששיעור זכותו ביחידת המגורים החלופית (החדשה) לא יפחת משיעור זכותו ביחידת המגורים הנמכרת (הקיימת).

המצב החדש: במסגרת  השינויים, מוצע לתקן את הסעיף 49כב'(ב) לחוק כך ששיעור הבעלות ביחידת המגורים החלופית יהיה שווה לשיעור הזכות ביחידה הקיימת, אלא אם מדובר בדירה שמלוא הזכויות בה התקבלו בירושה – במקרה זה נשארת הגדרת החוק הקודם כך שהזכויות בדירה המתקבלת לא יפחתו משיעור הזכות ביחידה הקיימת.

הרציונל בתיקון זה היה הרצון להשוות את התמורות המתקבלות על ידי אדם יחיד שמוכר את דירתו ליזם בפינוי-בינוי, לבין התמורה המתקבלת למספר בעלים בדירה אחת, שכן עד היום, על פי החלטת מיסוי של רשות המסים, יכלו שני מוכרים שהם לא אותו תא משפחתי, לעלות בשיעור הבעלות, וכעת לפי התיקון המוצע – לא ניתן.

מיסוי מכירת פרויקט בין יזמים ישולם מס רכישה לפי שווי התמורה:

המצב עד כה: עד היום, בעקבות פסק הדין איווגה, הסבת זכויות בין יזמים בטרם הגיע יום המכירה, לא נחשבה לעסקה במקרקעין שכן הזכות הנמכרת לא נחשבה לזכות במקרקעין. המצב החדש: מוצע להוסיף את סעיף 49כה1 שיקבע כי יזם שרכש זכות של יזם אחר בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א בטרם הגיע יום המכירה, יהיה חייב במס רכישה על הערכת התמורה בפועל (שווי המקרקעין פחות התחייבויות). כך שמשווי המכירה ינוכה שווי התמורות שהיזם המקורי התחייב לתת לבעלים.

לעניין הקצאת מניות – שווי המכירה לעניין מס רכישה יהיה אפס.

במסגרת השינויים הצפויים, מובהר כי בניגוד לפסק דין איווגה, אכן מדובר בזכות במקרקעין אף אם יום המכירה בעת העברת הזכויות לא הגיע. אולם שווי המכירה לעניין מס הרכישה יהיה רק שווי התמורה המשולמת בין היזמים, ולא ישולם בשלב זה מס רכישה גם על שווי התמורות שצפויות להינתן לבעלי הדירות. כשיגיע יום המכירה ישולם מס הרכישה על התמורות הניתנות לבעלים.

העברת דירה ללא תמורה – בוחנים את המעביר לאורך כל התקופה (בפינוי בינוי ובתמ"א):

המצב עד כה: כיום בתמ"א לא ניתן לקבל את הפטור ליחיד שקיבל את הדירה בפטור ממס 24 חד' לפני החתימה על ההסכם. לעומת זה בפינוי-בינוי אין הגבלה נכון להיום של פטור מקרוב.

המצב החדש: כעת מוצע כי בתקופה של 24 חד' לפני מועד החתימה על ההסכם ועד יום המכירה, יראו את המעביר ואת קרובו כמוכר אחד לעניין אותן יחידות. הרציונל הוא כי יש לבחון את הזכאות לפטור, הן של המעביר והן של הנעבר, גם בתמ"א וגם בפינוי-בינוי.

הגדרת דירת מגורים בתמ"א 38:

בסעיף 49לב' מוצע להגדיר כי "דירת מגורים" בתמ"א היא דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים, לרבות למגורי המחזיק בה וששימשה למגורים כאמור במשך שנתיים רצופות לפחות, לפני המועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון בבניין שבו נמצאת הדירה.

פטור תמ"א לשתי דירות למוכר:

עד היום: עד כה היה פטור רק מדירה אחת בבניין, על פי סעיף 49לג(ג) לעניין היקף הפטור של התמ"א.

המצב החדש: סעיף 49לג(ג) יתוקן לעניין היקף הפטור של התמ"א, כך שיינתן בשל מכירת זכויות בשתי דירות מגורים בבניין לכל היותר, ובלבד ששיעור זכותו של המוכר בדירת המגורים החלופית יהיה שווה לשיעור זכותו בדירת המגורים הנמכרת. וגם כאן, בדומה לפינוי-בינוי, לעניין דירת ירושה  ששיעור זכותו של היורש לא יפחת.

ביחס לקשיש או בעל דירה באזור מוטב כהגדרתו בחוק, יחול הפטור לגבי שתי דירות שניתנו לו תמורת דירה אחת קיימת.

פטור למרובי דירות בבניין באזור פריפריאלי/דיור ציבורי- ללא הגבלה:

פטור ללא הגבלה על מספר הדירות הקיימות בבניין, לבעלי דירות בדיור ציבורי ובעלי דירות באזור הנגב והגליל, כהגדרתם בחוק (ואין לעלות בשיעור הבעלות). הרציונל הוא כדי לקדם עסקאות התחדשות עירונית בפריפריה.

תמורה כספית בתמ"א 2 למוכר מוטב – קשיש או דירה יחידה (כמשמעותה לעניין 49ב(2)):

תמורה כספית בתמ"א תמיד הייתה ונותרה חייבת במס. כעת מחריגים "מוכר מוטב" כך שיוכל לקבל תמורה כספית. "מוכר מוטב" יוגדר כקשיש או מי שיחידת המגורים במתחם היא דירתו היחידה כמשמעותה לעניין פטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק (שזוהי דירתו היחידה).

פטור התמ"א מוארך עד 2033:

ב-16 במאי, לפי פחות משבוע, כבר פורסם ברשומות תיקון 99 לחוק מיסוי מקרקעין במסגרתו הוארכו הטבות המס המנויות בפרק חמישי 5 לחוק ובסעיף 31ב לחוק מע"מ – שפקעו ב-31 בדצמבר 2021 עד ל-18 במאי 2026, זאת רטרואקטיבית מ-1 בינואר 2022.

הטבות מס לקשישים:

החלת הטבות המס לקשיש גם על סיעודי בדרגות הקשות:

בניגוד למצב הקיים במסגרתו לא ניתנו הטבות מס לקשיש כפי שניתנות בפינוי-בינוי, כעת מוצע להחיל את ההטבות בתמ"א 38/2.

החלת הטבות מס לקשיש גם על סיעודי בדרגות קשות:החלת הטבות מס לקשיש גם על סיעודי בדרגות קשות:

מוצע להחיל את ההטבות החלות על קשיש בפינוי-בינוי וכעת לפי האמור גם בתמ"א 38/2, גם על חולים סיעודיים בדרגות הקשות (תלות 5 ו-6).  בהתאם, הוצע לתקן את הגדרת "קשיש" בסעיף 49יט(א) לחוק כך שתכלול גם מי שנזקק לשירותי סיעוד כהגדרתו בסעיף 2(ג) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) התשס"ו- 2006.

הגבלת מועד מכירת דירה קיימת של קשיש לצד ג' -שישה חדשים ממועד הפינוי:

המצב עד היום: עד היום לא היה ברור מהו המועד המאוחר ביותר בו יכול הקשיש למכור את הזכות לקבלת דירה חליפית לצד ג' (בעוד שהסעיף כן מסדיר מה המועד המוקדם ביותר בו הקשיש יכול למכור). ולכאורה, לפי קריאה פשוטה של הסעיף, יוכל הדייר למכור את הדירה גם לאחר תום הפרויקט ולאחר שכבר עבר לגור בחזרה בדירת החדשה.

המצב החדש: סעיף 49כב'1 קובע כי מכירת זכותו של הקשיש לדירה חדשה לצד ג', תהא פטורה ממס כל עוד הוא משתמש בכספי התמורה כדי לרכוש לעצמו דירה במקום אחר על פי התנאים המפורטים בסעיף.

כעת מוצע להגדיר בסעיף כי מכירת דירת המגורים החלופית צריכה להיעשות עד שישה חודשים לאחר מועד הפינוי בפרויקט.

הסדרת מועד מכירת דירה ליזם – עד לקליטת הבקשה להיתר:

המצב עד היום: לפי לשון סעיף 49כב2, הקובע פטור נוסף לקשיש המוכר את דירתו ליזם (ולא לצד ג'), ההקלה ניתנה רק אם המכירה נעשתה "בסמוך" לקבלת הדירה מהיזם.

המצב החדש: מוצע לתקן את סעיף 49כב2. לצורך הקלה נוספת על פרויקטים אלה, מוצע להגדיל את התקופה ולקבוע שהמכירה ליזם יכולה להיעשות "עד שנקלטה במוסד התכנון המוסמך לפי חוק התכנון והבנייה בקשה להיתר בנייה מכוח תוכנית לפינוי ובינוי, לגבי הבית המשותף שבו נמצאת היחידה הנמכרת".

הכותבים הם עו"ד חיה זילברברג ועו"ד איתן ריקלין ממשרד מאיר מזרחי ושות'