ההצלחה לכאורה בהתחדשות העירונית של שכונת DUMBO (Down Under the Manhattan Bridge Overpass) בברוקלין, נמדדת בימים אלו במחירים שהן נמכרות ומשווקות הדירות בפרויקט "אולימפיה".
שכונת DUMBO ממוקמת לאורך חוף האיסט ריבר של ברוקלין. בתחילת המאה ה-19 תיפקד האזור כמרכז תעשייתי הומה בהיותו נקודת עגינה של מעבורות קיטור שחצו את הנהר. בתי מסחר, בתי מלאכה ובתי חרושת, החלו לפתח את האזור באמצעות בנייה בצפיפות גבוהה של בנייני לופט מבטון מזוין לטובת חללי אחסון, זיקוק ומשלוח של חומרים ממרכז תחבורה זה. לפני כ-30 שנה הפכו הלופטים לאטרקציה למגורים עבור הדור הצעיר של אז, ואט אט חברות כוח אדם שפעלו מבנייני לופט ב-DUMBO פחתו בהדרגה, ובנייני לופט הפכו לסימן ההיכר של השכונה. אמנים ובעלי מקצועות חופשיים יצאו משכונות מנהטן, והפכו את החללים הגדולים לסטודיו לעבודה ולמגורים.
כך, עם הזמן, חלה עלייה מתמדת בתפוסת המגורים בתוך השכונה. בשנת 2000, עם גיבוש התוכנית לשינוי ייעודים וסימון מבנים לשימור בשכונה, נערכה תוכנית חדשה לשינוי הייעוד של DUMBO שכללה כ-12 בלוקים הממוקמים לאורך רחוב ג'יי ורחוב ברידג', תוך שמירה על המרקם הקיים ועידוד עירוב שימושים שיכלול מגורים מסחר ותעסוקה.
בתחילת השנה הנוכחית, פורסמו העסקאות שבוצעו בפרויקט "אולימפיה", ובכך התממשה הכוונה המקורית של ועדות התיכנון המקומיות, כשבנוסף לתוספות הבנייה במגרשים קיימים, הוקצו שלושה מתחמים למגדלי מגורים חדשים.
להצלחה של מגדל "אולימפיה" עשויה להיות השפעה מצטברת על השכונה: מחיר ממוצע של דירה שנמכרה בדמבו ברבעון האחרון של 2022 עמד על 1.9 מיליון דולר, שזהו תג המחיר הנמוך ביותר ב"אולימפיה". בעוד המחיר הממוצע למ"ר בשכונה הוא כ-15 אלף דולר למ"ר, על פי נתונים של חברת השמאות Miller Samuel Inc, המחירים ב"אולימפיה" מגיעים ל-42 אלף דולר למ"ר עבור הפנטהאוז – ומצופה שהדבר יתורגם לעלייה כללית במכירות בשכונה. עוד אבחנה שמציגים הברוקרים בשכונה היא שהקונים באולימפיה רוכשים דירות בפרויקט ועוברים לשכונה בזכות הבניין ובעיקר בזכותה הנוף המשתקף מכל הדירות שבו. לכל הדירות יש מבט לקו הרקיע והחוף של הגדה המזרחית של מנהטן.
המגרש המשולש שעליו הוקם "אולימפיה" היה פעם מגרש חניה. הלוקיישן היה באופן טבעי חלומם של יזמים רבים. הוא ישב מחוץ לרובע ההיסטורי של דמבו ולא עבר שינוי ייעוד מאז 1961, דבר שמאפשר מגורים צפופים. בנוסף, יזם יכול להצטמצם עוד יותר אם הוא מתכנן את הבניין עם "שימוש קהילתי" שנכנס כמטלה ציבורית לטובת תושבי השכונה כולה.
ב-DUMBO הושלמו בשנתיים האחרונות מגדלי יוקרה כמו Quay Tower הסמוך בברוקלין הייטס, או 1 Boerum Place, אבל המחיר למ"ר באולימפיה גבר על השיאים של קודמיו. דירות מתחילות ב-1.8 מיליון דולר עבור חדר שינה אחד בשטח של 795 רגל רבוע (74 מ"ר), בערך 700 אלף דולר יותר מאשר נכסים דומים במרחק של רחוב אחד משם, או במחסן ישן שהוסב בסמוך. הבניין מכר 36% מ-76 היחידות שלו מאז שיצא לשוק באוקטובר 2021, על פי נתונים שפורסמו על ידי UrbanDigs. 22 דירות נמכרו במחירים בטווח היוקרה, בין 4.3 ל-12.9 מיליון דולר, ובינואר, נמכר הפנטהאוז שלה ב-17.5 מיליון דולר וקבע שיא מחוז עבור מחיר למטר מרובע לפיתוח חדש.
החשש לשינוי אופי השכונה
בניגוד לפרויקטים דומים בברוקלין, בשכונות ויליאמסבורג וגרין פויינט, מגדל "אולימפיה" מייצר הדים שליליים בקרב תושבי דמבו שמביעים תסכול מהפרויקט מכמה היבטים. באופן טבעי, תושביה הוותיקים של השכונה חוששים מג'נטריפיקציה נוכח המעבר של אוכלוסייה מבוססת לשכונה. בניגוד לסוהו במנהטן ולשכונות נוספות שבהן יש ממשק בין הדיירים לרחוב, בפרויקט יוקרתי כמו "אולימפיה" הוצבו שערים שמייצרים הפרדה פיזית בין הבניין לשכונה. עמודי בטון יוצרים מחסום בין הרחוב לבניין וכך הדיירים נכנסים לחניון ועולים במעלית ישר לקומותיהם, מנותקים לחלוטין מהשכונה.
העיצוב האדריכלי של הבניין תוכנן בכוונה למשוך תשומת לב. הציבור שהולך בשביל הולכי הרגל של גשר ברוקלין, יכול להבחין בקלות במבנה המשחק הענק בנושא ספינת פיראטים במרפסת החיצונית הרחבה שלו, בבריכה החיצונית האדירה שלו ובמגרש הטניס רחב הידיים. מן הגשר ניבטות גם הטרסות הרחבות שזוחלות במעלה הפינה הדרום-מערבית של הבניין בצורת משולש, ערוכים כמו טריבונה גבוהה עם נוף VIP של הנמל.
לדברי האדריכל סטיבן היל מהיל ווסט אדריכלים, "אולימפיה" תוכנן דווקא להדהד את השכונה בדרכים שונות, וכוללת הומאז'ים לסמלים של השכונה. "קח את בסיס הבטון של הבניין בעל מרקם עם פסים אנכיים עמוקים, מוטיב שהשראתו מהגשר אך גם מהבניינים של דמבו ומבנייני עץ תעשייתיים של פעם", אמר. בפנים, הלובי כולל אבנים שנועדו לחקות את אבני הריצוף הישנות של דמבו, ואכן קיימים שערי הבטון הפיסוליים בחוץ שלדברי היל נועדו להזכיר את ה"מזחים" של ברוקלין. "רצינו ליצור את המעבר מהשכונה לבית שלך, וזה מתחיל כשאתה נוסע דרך הקשתות האלה". מגרש המשחקים של ספינות הפיראטים של אולימפיה במפלס הגשר, "חוטף" גם הוא לא מעט ביקורת. אחד מתושבי השכונה צוטט כמי שאומר ש"ספינות אלו נראות כמו ניסיון לשחק על האסתטיקה של השכונה, מכיוון שמגרש המשחקים הציבורי הקרוב ביותר, שלושה רחובות משם, כולל גם הוא ספינת פיראטים עם שלושה תרנים ומפרשים, אלא שהמתחם לאולימפיה היא גרסה הרבה יותר טובה, אלא שאין לציבור גישה אליהם".
מתחם הבורסה כדוגמה
בערים הגדולות כמו תל אביב ורמת גן, שבתחומם קיימים אזורים שלמים של מבני תעשיה מסורתית ובתי מלאכה, מבינים היום שמדובר בפוטנציאל קרקע שמחייב התייחסות באפיקים של התחדשות עירונית. שיקולי שימוש בקרקעות ישנות עולה לשיח הציבורי והופך משמעותי יותר נוכח הצורך העז במציאת פתרון לבעיית הדיור.
קבוצת ולור, חלוצת ההתחדשות העירונית במתחמי תעשיה ותעסוקה ותיקים, החליטה "להרים את הכפפה" ופנתה לקידום התחדשות עירונית שאינה רק מגורים, במתחם הבורסה ברמת גן. החברה העלתה לסדר היום את הצורך לפנות קרקע זמינה שהייעוד שלה אינו רלוונטי עוד, ולהסב את הייעודים לבנייה מודרנית בשימושים מעורבים. ברמת גן למשל, ולור שותפה לקידום המהלכים לביצוע מתיחת פנים משמעותית במתחם הבורסה ולהופכו לאחת הכניסות היפות והחדשות לעיר. מתחם הבורסה צפוי לעבור שדרוג מטאורי בשנים הקרובות במסגרת תכנית ר"ג 1800, שאושרה ומאפשרת זכויות בניה מוגדלות.
מעבר לשיקולים סביבתיים או לשינויים בטכנולוגיה וברגולציה, הגורם המשפיע מכל הוא שינויים בערכי הקרקע ורצון הבעלים להפיק את מירב התועלת הכלכלית מהקרקעות על ידי שימושי קרקע רווחים יותר. בשנים האחרונות, לאחר שלאזורי תעשייה נכנסו שימושים לא תעשייתיים, בעיקר מסחר, וכן משרדים, מקומות בילוי ואף מגורים, היחס למתחמים אלה השתנה והם הפכו ל"אזורי תעסוקה" שבהם יש שימושים מגוונים לצד התעשייה.
ולור היא קבוצת נדל"ן יזמית שמתמחה בטרנספורמציה עירונית של מתחמי תעסוקה ומסחר מיושנים והפיכתם למתחמים מודרניים ומתקדמים בשימושים מעורבים למסחר, משרדים, מגורים, מלונאות, תרבות ופנאי. בחברה מתהדרים בחזון שגורס שיש ליצור יצירת מרחבים עירוניים חדשים על בסיס מתחמים ישנים המשנים דפוסי חיים ומייצרים מציאות חדשה תוך העצמת הסביבה הציבורית, יצירת מנופים כלכליים משמעותיים עבור העיר ומקסום הפוטנציאל עבור בעלי הנכסים".
לדברי דודי קפלן, שותף ומנכ"ל קבוצת ולור "על מנת שתוכניות כאלה יצאו לפועל, יש צורך בהירתמותו של המחוקק בהסדרה מערכתית חוקתית שתעניק פתרון פורמאלי וסדור, וזאת מכיוון שבניגוד לאזורי מגורים – שעבורם הוכנה תשתית משפטית, חוקית וכלכלית לביצוע תהליכי התחדשות ופינוי בינוי – באזורי תעסוקה אין תשתית כזו".
יש לקוות כי בשנת 2024 יקודמו מודלים שמכינים יזמים בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות שיש בתחומם מרכזים תעשייתיים ותיקים, כשרבים כאלה קיימים בתל אביב ובערי גוש דן רבות אחרות. אין הגיון להשאיר נכסים אלו העומדים ריקים וברור לכל מי שעוסק בהתחדשות הערים שנדרש פתרון תיכנוני כולל ליצירת קונטקסט שימושים עירוני חדש למתחמי המלאכה הישנים.
> הצג תגובות