דף הבית >

> כתבה

חדשות הנדל"ן

זכויות בנייה

שיתוף‭:‬

MAIN
MAIN
MAIN

מידע תכנוני או תיק מידע  הינו הכלי שמשמש מקור להיכרות עם כל זכויות הבנייה של המקרקעין המידע נמצא בידי הוועדה המקומית וכל אדם רשאי לבקש מידע זה (בתמורה לתשלום) ללא תלות בבעלותו במקרקעין, כמו כן, זכויות בנייה תקפות למקרקעין עצמו  ואינן משתנות עם החלפת הבעלות על המקרקעין. 

בתקנות התכנון והבנייה מוגדרים מספר מושגים אשר נחשבים לפרמטרים המגדירים את זכויות הבנייה במקרקעין. אחד מהמושגים הינו "אחוזי הבנייה המותרים במגרש" אלו מוגדרים כ"היחס בין השטח הכולל המותר לבנייה במגרש לבין שטח המגרש, והוא בא לידי ביטוי באחוזים. זכויות הבנייה המוגדרות בתכנית מתייחסות לשטח המגרש.

בסעיף 265 (31) לחוק התכנון והבנייה נקבע כי שר הפנים רשאי לתקן תקנות ולקבוע כללים לחישוב שטחים של מגרשים לבנייה לצורכי רישוי ותכנון, אחוזי בנייה מותרים, גובה בניינים ומספר קומות.

רשויות התכנון והבניה (מוסדות התכנון , מועצה ארצית ועדה מחוזית וועדה מקומית) הן אשר קובעות את זכויות הבנייה, ואלו  מעוגנות בתכניות מאר ארציות או בתכניות  בניין עיר (תב"ע) ועל פי הן מוגשת התכנית בבקשה להיתר. בשנים האחרונות המדיניות נקבעת בעיקר על פי הגישו הדמוגרפי בישראל, רמת הצפיפות הרצויה על פי קובעי המדיניות ומגבלת הקרקע עליה מתאפשרת בנייה בישראל. 

זכויות הבנייה נקבעות בד"כ  ע"י מוסדות התכנון אך ישנן זכויות בנייה אשר נקבעות בידי מספר גורמי משל כמו למשל בכל הנוגע לזכויות בנייה במשק חקלאי נקבעות על ידי רשות מקרקעי ישראל ורשויות התכנון

ישנם שני סוגים עיקריים של זכויות בנייה:

  1. זכויות מובנות אשר הנקבעות בתב"ע ומוקנות לבעלים של המקרקעין עליו חלה התב"ע. 
  2. זכויות אישיות אשר נקבעות ע"י וועדה מקומית המעניקה אותם על בסיס נימוקים ושיקולים שונים.

בסעיף 4(א) של תקנות התכנון והבנייה נכתב כי “השטח המותר לבנייה בבניין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה”.

בבניין משותף, זכויות הבניה לעניין השטחים הפרטיים והשטחים המשותפים נמצאות בבעלות משותפת ולכל אחד מהבעלים מוגדר החלק היחסי שבבעלותו משטח המגרש. על פי חלק יחסי זה מוגדר גם חלקו במבנה וחלקים אלו נרשמים בבלותו ברישום בטאבו.

ישנן סוגיות מיסוי רבות התלויות בזכויות הבניה של המקרקעין ולכן רצוי להיוועץ בעו"ד או יועץ מס בנוגע להשלכות של זכויות הבנייה של מקרקעין המיוכ=עד להיכלל בעסקה כלשהי. 

מבחינת מאפיינים דומים של סוגי זכויות בניה, ניתן לחלק את סוגי הזכויות לזכויות בניה על הגג, זכויות בניה בתמ"א 38, זכויות בניה בשטח חקלאי, ועוד.

זכויות בנייה נוספות מכוח תכניות מתאר ארציות ומקומיות. מוסדות התכנון העוסקות בתכנון ארוך טווח  כוללות בתכניות חדשות, זכויות בנייה נוספות התאמה למדיניות ולצרכים שונים. לדוגמא ההחלטה לחייב בניית ממ"ד בכל דירה הפכה למעשה לתוספת זכויות בנייה מכוח חוק.

ניוד זכויות בנייה הינו מושג נוסף העומד לרשותם של רשויות מקומיות ויזמים לטובת יצירת היתכנות לפרויקטים אשר יש עניין לממשם אך הקרקע שיועדה להם אינה מתאימה למימוש הפרויקט. למשל מגרש שבו ניתן לבנות 1200 מ"ר אך קווי הבניין מאפשרים רק קומות בשטח של 180 מ,ר ומבנה עד 4 קומות בלבד. במקרה כזה בעל הנכס לא יוכל ממש את כל זכויות הבניה , ובמידה ויתאפשר לו ניוד זכויות יוכל לממשם במיקום חלופי. כלי זה תקבל ביטוי נרחב היום בפרויקטים של התחדשות עירונית בעיקר במסגרת השימוש בקרקע משלימה המעוגנת בחלק מהסכמי הגג אשר נחתמו בין הממשלה לרשויות המקומיות, או במקרים רבים בהם הבנייה המרקמית מונעת את האפשרות לנצל במלואן את זכויות הבנייה עוד המדינה מעניינת במימוש הזכויות לטובת הגדלת היצע הדירות. ניוד זכויות במקרא של התחדשות עירונית מעוגן בהוראות התמ"א. 

זכויות בנייה כחלופה לפיצוי כספי. מכיוון שזכויות בנייה מתורגמות לשווי כספי ישנם מצבים רבים (כדוגמת תהליך הפקעות) בהם תעדיף הרשות המפקיע ואלי אף הבעלים של המקרקעין בתמורה המבטאת בזכויות בניה במקום פיצוי כספי.

> הצג תגובות

< הסתר תגובות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

כתבות שאולי יעניינו אותך

מבזקים

פועל נפל מגובה – ונפצע בינוני

פועל נפל מגובה של כ-5 מטרים באתר בנייה בטייבה, והובא למרפאה מקומית בעיר. מד"א העביר את האיש במצב בינוני עם חבלות בפנים ובגפיים, לביה"ח בלינסון.

יום שני לוועידת מרכז הבנייה הישראלי

הבוקר ב-9:30 יחל היום השני בוועידת מרכז הבנייה עם פאנלים על התמודדות הכלכלית של חברות הבנייה בעת הנוכחית, ניהול ותפעול מבנים מורכבים כיום, והסיכונים וההזדמנויות

הצטרפו לניוזלטר של נדל"ן ניוז

וקבלו עדכונים שוטפים על כל מה שחם בעולם הנדל"ן ישירות למייל שלכם

דרוש‭/‬ה‭ ‬מנהל‭/‬ת‭ ‬פיתוח‭ ‬עסקי‭ ‬

תיאור‭ ‬התפקיד‭:‬ לחברת‭ ‬בנייה‭ ‬יזמית‭ ‬ומבצעת‭ ‬מהמובילות‭ ‬במשק‭ ‬דרוש‭/‬ה‭ ‬מהנדס‭ /‬ת‭ ‬ביצוע‭ ‬בעל‭ /‬ת‭ ‬ניסיון‭ ‬בתחום‭. דרישות‭ ‬התפקיד‭: ‬ ‮- רישיון‭ ‬מהנדס‭ ‬ביצוע‭ / ‬בניין‭

דרוש‭/‬ה‭ ‬מנהל‭/‬ת‭ ‬פיתוח‭ ‬עסקי‭ ‬

לחברה‭ ‬יזמית‭ ‬בתחום‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬דרוש‭/‬ה‭ ‬מנהל‭/‬ת‭ ‬פיתוח‭ ‬עסקי‭ ‬בעל‭ ‬התפקיד‭ ‬יוביל‭ ‬את‭ ‬הפיתוח‭ ‬העסקי‭, ‬שווק‭ ‬ומכירה‭, ‬וניהול‭ ‬כלכלי‭ ‬של‭ ‬כלל‭ ‬תהליכי‭ ‬היזום‭ ‬בחברה‭…‬

דרוש‭/‬ה‭ ‬מנהל‭/‬ת‭ ‬פיתוח‭ ‬עסקי‭ ‬

לחברה‭ ‬יזמית‭ ‬בתחום‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬דרוש‭/‬ה‭ ‬מנהל‭/‬ת‭ ‬פיתוח‭ ‬עסקי‭ ‬בעל‭ ‬התפקיד‭ ‬יוביל‭ ‬את‭ ‬הפיתוח‭ ‬העסקי‭, ‬שווק‭ ‬ומכירה‭, ‬וניהול‭ ‬כלכלי‭ ‬של‭ ‬כלל‭ ‬תהליכי‭ ‬היזום‭ ‬בחברה‭…‬