משרד הבינוי והשיכון הטיל עיצום כספי של חצי מיליון שקל על חברת באוהיטה יזמות וניהול פרויקטים בע"מ, אשר התחזתה לכאורה למארגן קבוצת רכישה. העיצום הכספי הוטל בעקבות הליך מנהלי שניהל ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון.

במסגרת ההליך, נמצא כי החברה מכרה שתי דירות בפרויקט ברחוב פרץ חיות 4 בתל אביב, וזאת מבלי שסיפקה לרוכשים בטוחות בהתאם להוראות חוק המכר. החברה טענה כי היא מארגנת קבוצת רכישה, ולפיכך איננה כפופה להוראות חוק המכר. טענה זו נדחתה.

"מבחן ה'מחיר הסופי' הינו מבחן מהותי בכל הקשור לעולם קבוצות הרכישה", נכתב בסיכום ההליך. "בהקשר זה יש לציין כי רכיב הוודאות בנוגע למחיר, הקיים בכל עסקה יזמית, אינו יכול להתקיים בעסקה בשיטת קבוצת הרכישה. עסקה יזמית במהותה היא עסקה הכוללת סיכונים וסיכויים שונים עבור היזם אשר בהתבסס על ניתוחם, יזם בוחר אם לפעול לביצוע העסקה או לא. בהקשר של שיטת קבוצות הרכישה, ככל שמארגן קבוצה מבטיח לחברי הקבוצה מחיר סופי, באותו מעמד, כלל הסיכונים והסיכויים עוברים אליו שכן, אם יביא להקטנת עלויות והתייעלות – הפרויקט יהיה רווחי יותר עבורו ואם יקרה ויהיה גידול בעלויות הצפויות – הפרויקט יהיה הפסדי עבורו. בכל מקרה, הרווח או ההפסד יהיו לזכותו או לחובתו של מארגן הקבוצה ועל כן, יש להניח כי הוא יהיה חייב לשלוט בפרויקט ולא יאפשר לחברי הקבוצה לקבל החלטות. כך קרה גם במקרה זה".

עוד קבע הממונה בהחלטתו כי "לעניין השליטה בפרויקט, נמצא כי לא הוקמו המוסדות הרלוונטיים וכי כלל הפעילות נעשתה על ידי המארגנת. יתרה מכך, האמירה בהסכמים הפרטניים כי הרוכשים אינם היזמים של הפרויקט, מביאה לכך שהמארגנת היא היזם של הפרויקט ובכך, היא מקבלת את כלל ההחלטות הרלוונטיות לקידומו".

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמרהיום כי "אנו מקדמים ריבוי של דרכי בנייה ורכישה של דירות, לשם חיזוק שוק הנדל"ן, ובכלל זה קבוצות רכישה כדרך המאפשרת התרחבות של מעגלים יזמיים. לצד זאת נמשיך לאכוף ביד חזקה תופעות פסולות של התחמקות ממחויבויות של מוכרי דירות בהתאם לחוק המכר, תוך התחזות למארגנים של קבוצות רכישה. אני קורא לציבור להיות ערני לזכויותיו, בין אם לרוכשים תחת חוק המכר או ליזמים החברים בקבוצות רכישה".

לא כל קבוצת רכישה היא אכן קבוצת רכישה

קבוצת רכישה היא צורת התארגנות נפוצה בענף הנדל"ן המקומי, כאשר מטרתה היא למעשה בנייה עצמית של דירות לחברי הקבוצה, תוך חיסכון עלות הרווח היזמי שהיה נגבה על ידי היזם אם הוא היה מוכר את הדירות. קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי או באמצעות מארגן שלרוב גם מציע עצמו לחברי הקבוצה, לאחר גיבושה על ידו, כגורם המנהל של הפרויקט. מארגני קבוצות רכישה לא כפופים לחוק המכר ולכן אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה ו/או לעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר.

יש לציין כי לא כל פרויקט שמציג את עצמו כקבוצת רכישה, הוא אכן כזה על פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הפרויקט וכותרות המסמכים, כי אם מערכת היחסים המשפטית בין כלל הצדדים לפרויקט, כפי שהיא עולה מההסכם שנחתם בין הצדדים ופעילות המארגן וחברי הקבוצה בפועל. בהתאם לכך, ישנם מקרים בהם מי שמציג עצמו כ"מארגן של קבוצת רכישה" יחשב כיזם המוכר דירות, כמשמעות מונח זה בחוק המכר, על כל המשתמע מכך.

במסגרת בחינה של מהות עבודת המארגן, נבדקת בין היתר מידת שליטתו בפרויקט אל מול חברי הקבוצה, במטרה לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט, כפי שהיא עולה ממערך ההסכמים שבבסיס הפרויקט והפרקטיקה הנהוגה בו, היא של מארגן הקבוצה, ואינה מצויה, הלכה למעשה, בידי חברי קבוצת הרכישה.