ועדת הפנים ואיכות הסביבה בראשותו של ח"כ יעקב אשר, אישרה לקריאה שניה ושלישית את החלק המתייחס למיסוי התחדשות עירונית בחוק ההסדרים. מדובר בפרק משלים לפרק ההתחדשות העירונית שאושר שבוע לפני כן ובכך למעשה תמה ההכנה לקריאה שניה ושלישית של הרפורמה בהתחדשות עירונית שנכללה בחוק. ההסדרים צפויים להיות מאושרים ככל הנראה בשבוע הבא במליאת הכנסת ביחד עם תקציב המדינה ולהיכלל בספר החוקים.

עיקרי הדברים:

1. בראש ובראשונה, בוצעה התאמה בין פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי לבין כאלה במסגרת תמ"א 38 והתחדשות בניינית, בכל הקשור לרוב הנדרש על מנת שניתן יהיה לנקוט בהליכים כנגד סרבנים. מעתה על מנת שניתן יהיה לנקוט בהליכים משפטיים בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 וההתחדשות הבניינית, יידרש רוב של 2/3 מבעלי הדירות בניין שחתמו על ההסכם עם היזם של דירות שלהם צמוד 2/3 מהרכוש המשותף וזאת, לצד תנאים נוספים כפי שנקבעו בהסדר החדש.
2. במסגרת ההתאמות בין סוגי הפרויקטים השונים, החילו את זכויות הקשישים וההטבות להן הם זכאיים גם בפרויקטים המקודמים במסגרת תמ"א 38 וההתחדשות הבניינית. בנוסף, החילו את עילות הסירוב המפורטות בסעיף 2 לחוק פינוי-בינוי בשינויים המחויבים, גם על פרויקטים במסגרת תמ"א 38 והתחדשות הבניינית, כמו גם את ההוראות בנושא צורתה ותוכנה של עסקה, וכן את הוראות החוק בעניין חובות הגילוי והשקיפות שטרם התיקון, שחלו ביחס לפרויקט פינוי-בינוי בלבד.
3. החילו את זכויות הקשישים על פי חוק פינוי-בינוי שנחקקו בשנת 2018 גם על בעלי דירות הנזקקים לשירותי סיעוד ברמות מחמירות, המתגוררים במתחם, וכן בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 וההתחדשות הבניינית, וזאת בכפוף להתקיימות יתרת התנאים שפורטו בתיקון.
4. לצד ההסדרים בחוק פינוי-בינוי, תוקנו גם הוראות חוק מיסוי מקרקעין על מנת שתתאפשר העמדת החלופות לקשישים ולדיירים סיעודי ים בפטור ממס.
5. הפחיתו את גיל הקשישים הזכאיים לפינוי בעת ביצוע העבודות בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 חיזוק או בניין הטעון חיזוק, מגיל 80 לגיל 75. תיקן זה זכה לתמיכה של כל הגורמים הרלוונטים.
6. ביחס לזכות הקשישים למכור את הדירה ליזם ולקבל את תמורה – על מנת שלא לסכל את מימוש החלופה לאור חבות הקשיש בהיטל השבחה, התווספה הוראה מפורשת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לפיה ביחס לתוכנית החיזוק, לא יגבה היטל השבחה בעת המכירה.
7. הפטור ממס על מרכיב המזומן בפינוי-בינוי, נותר לגבי דירה אחת. באשר לתמ"א 38 וההתחדשות הבניינית, הפטור יחול רק על קשישים ועל בעל דירה יחידה בארץ.
8. נושא נוסף שהוסדר על ידי משרד האוצר במסגרת חוק ההסדרים, מתייחס למיסוי בעסקאות בין יזמים, טרם יציאתו לפועל של הפרויקט. במסגרת התיקון שאושר, נקבע כי מדובר בעסקת מקרקעין, וכי יש למסות במס רכישה את השווי ששולם תמורת העסקה וזאת בניגוד לפסיקה של בתי המשפט שניתנה בסוגיה. על פי אותה פסיקה, כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים בעסקה עם בעלי הדירות, אין מדובר בעסקת מקרקעין. בכך למעשה עקף וביטל המחוקק את הפסיקה בנושא, דווקא בתקופה שבה עסקאות מסוג זה יותר שכיחות ואף הכרחיות על מנת שניתן יהיה להאיץ את ההתחדשות העירונית ולהוציא לפועל פרויקטים שהיזמים שהחלו אותם מתקשים בהוצאתם לפועל.
9. הקלו בהליך מחיקת הערות אזהרה שנרשמו על זכויות בעלי הדירות בנסיבות בהן הממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית קבעה בהתאם לסמכויות הנתונות לה בחוק, כי עסקאות פינוי-בינוי או תמ"א 38 בוטלו או שההסכמים שנחתמו עם הבעלים פקעו.
10. לעניין ההכרזות על מתחמי פינוי-בינוי – בהמשך להקלות שאושרו במסגרת חוק ההסדרים הקודם – נקבע כי לצורך קבלת החלטה מקדמית, אין צורך באישור או היוועצות עם מהנדס הרשות המקומית. לעניין קבלת הכרזה מלאה, נקבע כי לא יהיה צורך לשוב ולקבל את אישור הרשות המקומית לאחר אישור התוכנית, כפי שנדרש לפי התיקון, וזאת ככל שהוועדה המקומית תמכה בקידום התוכנית (למעט במקרים חריגים), או נתנה אישורה לקידומה בותמ"ל, או בנסיבות בהן התוכנית שאושרה אינה סותרת תכנית כוללנית שחלה בתחום הרשות. על אף התיקון המבורך, נראה כי זה לא נותן מענה מלא שכן בנסיבות בהן הועדה המקומית לא תמכה בתוכנית, עדיין תידרש קבלת הסכמת הרשות המקומית לצורך קבלת הכרזה על המתחם כמתחם לפינוי-בינוי, וזאת על אף שחוק התכנון והבניה מאפשר אישור תוכנית פינוי-בינוי בוועדה המחוזית ללא הסכמת הרשות המקומית. מצב זה מעניק לרשות המקומית כלי נוסף שאיננו תכנוני, המאפשר לה לעכב או לסכל תכנית פינוי-בינוי.

לצד ההסדרים שצוינו, נכללו הסדרים נוספים ובכללם מתן מענה מיסויי למתחמים המשלבים במתחמי פינוי-בינוי בניינים המיועדים לעיבוי בכפוף למגבלות, מתן פטור ממס לבעלים של עד שתי דירות בבניין בתמ"א 38 ובהתחדשות בניינית, התייחסות למכירות מספר דירות בדיור הציבורי, הקלות מיסויות בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מס ערך מוסף לבעלי דירות, ולבעלי שטחי מסחר בפריפריה בעסקאות התחדשות עירונית ועוד.

לצד ההסדרים שנכללו בחוק שאושר, עלו בדיונים לא מעט נושאים נוספים הדורשים הסדרה בחקיקה, ובכלל זאת באשר למרכיב המע"מ בגין השירותים הניתנים לבעלי הדירות. יו"ר הוועדה ח:כ אשר הצהיר לא אחת במסגרת הדיונים כי גם לאחר חוק ההסדר, יש מקום לקדם תיקוני חקיקה נוספים בתחום ההתחדשות העירונית, על מנת להסיר חסמים ולהניע את התחום החשוב הזה קדימה בכלל ובפריפריה בפרט.

לצד הברכה בקידום ההסדרים החדשים, יש להדגיש כי קיימים עוד שלל נושאים שהיה מקום לכלול בחוק ההסדרים לצורך קידום ההתחדשות העירונית בכלל ובפריפריה בפרט, ונקווה שאלו יקודמו גם לאחר חוק ההסדרים עם שיתוף פעולה רחב יותר של אגף תקציבים במשרד האוצר ורשות המסים.

עו"ד ישי איצקוביץ הוא שותף, מנהל מחלקת עסקאות הנדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'. עו"ד איצקוביץ' היה שותף ומעורב בדיונים בוועדת הפנים ואיכות הסביבה