אין ספק שגם המלחמה המתמשכת, שבעוד כשבועיים יימלאו לה שנה, יצרה ביקושי משנה בקרב מצמצמי דיור לאותו מוצר של "טרום דיור מוגן", ובד בבד מצריכה מאיתנו, בעלי החברות המובילות לניהול ואחזקת מבנים, הרבה יותר יידע, מקצוענות והבנה מדוקדקת של צרכי הדיירים. זה לא סוד שתוחלת החיים של הישראלי הממוצע עלתה ב-50 השנה האחרונות בכ-15 שנים (!) לכ-85 שנה בקירוב. מדובר, אדגיש, לא רק בעליה בתוחלת החיים, אלא גם ובעיקר ברמת החיים, זאת כמובן כולל איכות המגורים.

לקראת כנס ניהול ואחזקת מבנים שייערך השבוע ב- 26 בספטמבר במרכז הכנסים של מרכז הבנייה הישראלי באצטדיון העירוני בנתניה, בדקנו את השינוי בהרגלי המגורים של הישראלים במהלך אותן 50 שנה שחלפו.

ובכן, מאז 1974 חווה שוק הדיור ארבעה שינויים משמעותיים עיקריים:

השינוי הראשון, שנובע בעיקרו משינוי בהרכב התא המשפחתי הקלאסי, נעוץ בהתייחסות למטראז' שלו יותר מאשר למספר החדשים. נדל"ן יוקרה, לדוגמה, מתאפיין במקרים רבים ב"פחות חדרים" ו"יותר שטח". שינוי זה נובע מכך שאחוז גבוה מהרוכשים או השוכרים, אינם בהכרח בעלי משפחות כך שנדל"ן היוקרה נמדד בראש וראשונה על פי גודל החללים.

השינוי השני והלא פחות משמעותי, הוא חתך הגילאים של רוכשי נדל"ן היוקרה. מאז 1974 עלתה תוחלת החיים הממוצעת במדינת ישראל שעמדה בזמנו על כ-70 שנים, בכ-15 שנים. כאמור, מדובר לא רק בתוספת של 15 שנות חיים, אלא גם ובעיקר בשינוי דרמטי בהרגלי החיים. אם בשנות ה-80 היה מקובל להגיע לקראת גיל 70 לבית אבות, שהרי שכיום בגיל זה מקובל ברוב המקרים להמשיך ולהתגורר בדירה, או לחילופין להגיע לדיור מוגן.

השינוי השלישי, הנובע הן מהראשון והן מהשני, הוא הופעת מוצר נדל"ני שלא היה כלל קיים קודם לכן –  "טרום דיור מוגן". מדובר במוצר המותאם ככפפה ליד לגילאים 55 ומעלה, אותם "מצמצמי דיור" שלאחר שהאפרוחים יצאו מהקן, מבקשים להחליף את צמוד הקרקע עם גינה וכלב, בדירה נוחה בעלת מפלס אחד, שממוקמת בתוך בניין או מגדל המעניק לא רק את כל הפינוקים האפשריים, אלא גם בטיחות ובטחון המותאמים לגיל השלישי.

השינוי הרביעי, הנובע מכל שלושת הראשונים, הוא העלייה הדרמטית במספר גורדי השחקים למגורים במדינת ישראל. אם בראשית העשור הנוכחי היו לנו 24 גורדי שחקים בגובה של יותר מ-150 מטרים, הרי שמספר זה אמור לשלש את עצמו בשנים הקרובות, שלא לדבר על מאות רבות של מגדלים בני יותר מ-20 קומות שכבר היום מהווים כ-20% מכלל הבנייה למגורים בארץ, כולל לא מעט כאלה שנבנים מחוץ לגוש דן.

באופן טבעי, ממוקמים רוב הבניינים הללו בממשק הליכה מיידי לחוף הים ולמרכזי הקניות והבילוי האורבניים. כך גם יש להם השפעה ניכרת על תחייתם של מרכזי ערים, שבעבר הלא רחוק התנוונו, ואילו כיום הם חווים תחייה מחודשת. מגמות אלה התחילו באופן טבעי בתל אביב ובערי גוש דן הסמוכות, אולם לאחרונה מתפשטות בהדרגה גם לערים שמחוץ לטבעת הפנימית של גוש דן דוגמת ראשון לציון, רעננה, הרצליה ובהמשך גם לנתניה, רחובות ואשדוד.

על פי הנתונים שבידינו, מגמה זו הלכה והתחזקה במהלך השנים האחרונות, ואם בעבר אפיינה בעיקר יהודים אמידים מחו"ל, מיליונרים ומשקיעים למיניהם, הרי שכיום קיימת בישראל שכבה רחבה יחסית של מאות אלפי ישראלים שיכולים להרשות לעצמם את לגור בבניין או מגדל שבו לא רק נמצאת חברת ניהול ואחזקה, אלא גם מנוהל ומתופעל 24/7 באמצעות מצלמות ומערכות חכמות וממוחשבות המשוכללות ביותר שבנמצא.

• להשתתפות בכנס ניהול ותפעול נכסי נדל"ן – לחצו כאן

כותב המאמר אמיר רוזנבלום הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י