הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), בראשות עו"ד שירה ברנד, החליטה להפקיד את תוכנית דרום גלילות (המוכרת כמתחם פי-גלילות), שקודמה במשך יותר מעשור על ידי רשות מקרקעי ישראל, להקמת רובע חדש. ההחלטה התקבלה למרות התנגדות של רשויות מקומיות סביבה ושל ארגונים ירוקים שנאבקו על השטחים הירוקים שייכחדו.

התוכנית מתייחסת לשטח של כ-1,700 דונם צפונית לשכונותיה הצפוניות של תל אביב, דרומית למתחם למתחם הסינמה סיטי, ובין כביש החוף (כביש 4) לנתיבי איילון. בעבר על הקרקע הזו פעל מסוף דלקים, ובשנים האחרונות פועלים על חלק מהקרקע מגרשים לממכר מכוניות. 80% מתוכנית הוא בשטח עיריית רמת השרון, והשאר בשטחה של תל אביב.

התוכנית החדשה שנערכה על ידי צוות בראשות האדריכל אורי מזור ממשרד "מזור-פירשט אדריכלים ומתכנני ערים", כוללת כ-18,500 יחידות דיור שיוקמו בבניינים בני שבע עד 40 קומות, מהן יוקצו -5,550 יחידות דיור לטובת דירות קטנות, כ-1,000 לדיור מוגן וכ-450 יוקצו לטובת שכירות לצמיתות. בנוסף, ובהתאם לחוק הוותמ"ל, כ-2,500 יחידות דיור יהיו בשכירות ו-2,500 יחידות דיור בשכירות במחיר מופחת.

התוכנית כוללת הקמת מרכז עסקים ענקי שיכלול כ-1.1 מיליון מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה, ויתבסס על שתי תחנות של קווי מטרו M1 ו-M3, מסוף אוטובוסים מטרופוליני ותחנת רכבת כבדה אליה יצטרף בעתיד קו "רכבת הקליע" מחיפה לבאר שבע. כ-175 דונם בשכונה החדשה יוקצו למוסדות ומבני ציבור, וכ-11 דונם עבור שטחי ספורט ונופש.

תוכנית ענקית, פחות טבע

המתחם, שלאורך השנים שימש בחלקו כריאה ירוקה עבור תושבי צפון תל אביב, יכלול בתוכנית החדשה 450 דונם שטחים פתוחים עם שימור חלקי של טשטחי טבע פראיים. התוכנית כוללת כמה אתרי טבע בעלי חשיבות, ובהם בריכות החורף של נחל אחיה, מערות אפקה, רכס הכוכר הכולל מינים ייחודיים ועוד ומרבדי נרקיסים הפורחים מדי חורף. סביב אותם ערכי טבע יוקמו שלושה פארקים חדשים של טבע עירוני, בהיקף של כ-300 דונם יחדיו. בנוגע לפגיעה בטבע, הביעו הארגונים הירוקים התנגדות לתוכנית – אולם ללא הצלחה.

חלק משמעותי מהתוכנית ממוקמת בפשט ההצפה של נחל אחיה, המוצף מדי שנה בסופות הגשמים של שיא החורף, שמערכות הניקוז העירוניות אינן יכולות לעמוד בהן לבדן. הפתרון המקודם בתוכנית הוא פתרון "מבוסס טבע", שבו עשרות אלפי קוב של מי גשמים יזרמו בסופה אל השטחים הפתוחים, ייאגרו בהם, יהפכו אותם לאגמים זמניים, וימלאו את בריכות החורף שהן מרכיב חשוב באקולוגיה של מישור החוף. אל פתרון זה, מצטרף אתר ריסון חדש באזור הכפר הירוק המקודם במועצה הארצית, וסדרה של פתרונות משלימים לניהול מי נגר המקודמים על ידי רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון כדי למנוע את סכנת השיטפונות בצפון גוש דן.

השכונה תוכננה כבר בשלבים הראשונים בדגש על רחובות נעימים להליכה, רשת מלאה של שבילי אופניים ורשת תחבורה ציבורית. הגינות הציבוריות, מוסדות הציבור, הרחובות המסחריים ומתחמי התעסוקה, יהיו נגישים לכל התושבים במרחק הליכה או ברכיבה קצרה.

סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי, עו"ד שירה ברנד, אמרה כי "מדובר בתוכנית בעלת חשיבות לאומית, המשלבת תכנון איכותי ומקצועי בשימת דגש על ערכים של נגישות וקיימות. התוכנית מהווה הזדמנות חסרת תקדים למתן מענה מיטבי לצרכי הדיור במדינת ישראל, תוך יצירת סביבת מגורים אטרקטיבית וירוקה. גם בתקופות מורכבות אלו, יש ערך רב בקידום התכנון בראייה צופה פני עתיד".

מנהל רשות מקרקעי ישראל, יעקב קוינט הוסיף: "לאחר צליחת משוכות מורכבות, התוכנית החדשה בדרום גלילות אושרה להפקדה. מדובר בבשורה של ממש לרובע מגורים חדש ואיכותי אשר ייתן מענה לביקוש הרב לדיור בגוש דן באמצעות הגדלת היצע יחידות הדיור במקביל להרחבה משמעותית של תשתיות, שטחי מסחר, תעסוקה, מוסדות חינוך וציבור ופעילות פנאי תוך ראייה לטווח הארוך לצרכים עתידיים באזור".

מתכננת הוותמ"ל, אדריכלית סיגי בארי אומרת כי "תוכנית גלילות פורצת דרך ומציעה חזון חדשני לעתיד המטרופולין. התוכנית הגיעה לשולחן הותמ"ל לאחר זמן רב, והשכילה לקבע תובנות שנאספו במהלך הדרך הן בהיבט התחבורתי – מטרו ורכבת – ובהתייחסות לשטחים ערכיים במרחב, מהם התושבים נהנים כיום. לאורך כל הדרך, התוכנית גובשה בשיח ושיתוף פעולה ועל כן משקפת תוצר של עבודה משותפת ומחויבת של כלל הגורמים המעורבים".

ביקורת ברשויות מסביב, בעלי הקרקעות במתחם מברכים

השבוע שלח ראש עיריית רמת השרון אבי גרובר מכתב לוותמ"ל בטענה לעיתוי הדיון – פחות משבוע לפני מועד הבחירות לרשויות המקומיות. לדבריו, מדובר ב"מסמך מחורר" ללא התייחסות לנושאים חשובים כמו ניקוז, שלביות בביצוע, תחבורה ושטחי ציבור, שהתקבל למרות שרשויות התכנון העירוניות מושבתות בשל הבחירות המקומיות. "אפשר היה לתכנן את אותה כמות בנייה עם פחות עומס ותוך שימור שמורת הנרקיסים הייחודית", כתב גרובר. "התוכנית אמנם משמרת חלק מהשטחים, אבל אקווריום ואדנית לא מחליפים בריכת חורף ושדה פרחים. אפשר היה לצמצם גם את שטחי הכבישים הגדולים בתוכנית. אם יש בה קווי רכבת, מטרו, רכבת קלה ושבילי אופניים, למה צריכים כל כך הרבה שטחים בשביל כבישים ראשיים?".

כעת גרובר אומר כי "נכחנו היום בהצגה של תשע שעות ואחרי שעה של דיון פנימי, לא התקבלה אף אחת מהערותינו. לצערנו המדינה ממשיכה להתעלם מהערים שבשטחן התוכנית חלה. התוכנית הזאת דורסת את שדה הנרקיסים השני בגודלו בישראל ואת אגם הניקוז של רמת השרון וצפון תל אביב, וכל זה בלי שום קשב לאף מומחה. ככה נראית עריצות תכנונית שדורסת את המרחב והערים. הדיון הזה נולד בחטא ולא היה צריך להתקיים ואנחנו נפעל בכל האמצעים המשפטיים העומדים לרשותנו".

מהנדס עיריית תל אביב אודי כרמלי, טוען במכתבו לוותמ"ל כי התוכנית פוגעת בסביבה ולא עומדת בדרישות האקולוגיות הקיימות, ודורש כי קצב הבנייה במתחם הענק יותאם לקבל פיתוח מערכות הניקוז בו.

מאידך, יש כאלה שגם מברכים על התוכנית המוצעת, אחרי שנים של עיכובים. עו"ד אביעד שוב, שותף במשרד שוב ושות' המייצג מאות בעלי קרקעות במתחם, אומר כי "כבר בשנים 2004 ו-2005 אושרו שתי תוכניות מתאריות למתחם גלילות שאפשרו בנייתן של כ-12 אלף יחידות דיור. מאז, במשך שנים ארוכות, הרשויות של רמת השרון ותל אביב לא קידמו את התוכניות המפורטות במתחם. בעקבות פניות אין סוף, בשנת 2017 הופקדו התוכניות המפורטות, אך בעקבותיהן הוגשו התנגדויות רבות גם מצד הבעלים הפרטיים וגם מצד גופים אחרים, שטענו לליקויים בתוכניות עד לביטול ההפקדה והעברת תכנון המתחם לותמ"ל בשנת 2021".

לדבריו, בעלי הקרקעות מברכים על אישורה של התוכנית ומסביר כי במקביל לקידומה, כבר מונה שמאי שמבצע טבלאות איזון שיקצו את הזכויות לבעלי הקרקע השונים, "ואנו במשרד פועלים לריכוז קבוצות של בעלים פרטיים שיקבלו זכויות במרוכז מה שיאפשר להם לצאת יחד לעסקאות קומבינציה מול יזמים או לבנייה עצמאית של הפרויקטים במועד המוקדם האפשרי, דבר שמיטיב עם כולם באשר יאפשר מימוש מהיר של התוכניות".