לא מעט יזמים מתחילים להצהיר בעת האחרונה כי הם חשים שינוי כיוון מבחינת הלקוחות – ועלייה בהתעניינות ברכישת דירות, גם בסביבת ריבית גבוהה. ואולם, בסקירה של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, נראה כי המספרים לא מתיישרים בדיוק עם עמדה זאת. על פי הסקירה, עולה כי בחודש יולי נרכשו 6,912 דירות, חדשות ויד שנייה, ירידה חדה של 27% ביחס למספרים ביולי 2022, וירידה של 3% ביחס לחודש יוני השנה. בניכוי מכירות בפרויקטים בסבסוד ממשלתי, עמד מספר העסקאות בשוק החופשי ביולי על 6,264, כ-29% פחות מיולי שעבר, ו-1% פחות מיוני.

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יולי מאז תחילת שנות ה-2000, נמצא כי יולי השנה הוא כמעט הנמוך ביותר ב-20 השנים האחרונות, למעט השפל שנרשם בחודש יולי 2002, אשר עמד בצל  המיתון במשק והאינתיפאדה השניה, חודשים בודדים לאחר מבצע "חומת מגן" שהחל לאחר הפיגוע הקטלני במלון פרק בנתניה. שפל זה בולט במיוחד בדירות יד שניה, אם כי בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, נרשמה הרעה בדרוג זה בהשוואה לחודש הקודם.

רכישות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,026 דירות, ירידה חדה של 41% בהשוואה ליולי אשתקד, וירידה של 9% בהשוואה לחודש הקודם – יוני. בכך נמשכת הירידה החדה ברכישות המשקיעים, ירידה שהחלה מיד לאחר העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר 2021, והתעצמה לאחר העלאות הריבית על ידי בנק ישראל בשנה האחרונה, שהגיעה לסביבה של 4.75%.

מאידך, גם מכירות המשקיעים בחודש יולי רשמו ירידות. ביולי הנוכחי נמכרו 1,465 דירות, 32% פחות מיולי אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך דירות יד שניה שנמכרו. בהשוואה לחודש יוני השנה, נרשם גידול מתון של 2%. כעת "מלאי" הדירות בידי משקיעים ירד ב-440 דירות במהלך החודש. מאז אוקטובר 2021, נגרעו מהמלאי כ-4,400 דירות. מכירות הקבלנים ביולי הסתכמו ב-2,500 דירות, ירידה של 15% בהשוואה ליולי אשתקד, וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-1,852 דירות, כמעט רבע פחות מיולי 2022 (ירידה של 23%), וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם.

מה קורה בבאר שבע?

על רקע הירידה החדה במכירות הקבלנים, בולט אזור באר שבע עם גידול חד של 33% במכירות אלו, בהמשך לגידול חד אף יותר שנרשם בחודש הקודם. באגף הכלכלן הראשי אומרים כי ניתוח הממצאים מלמד שגידול זה מתרכז בעיקר בפלח השוק של הזוגות הצעירים, כאשר בשונה מיתר האזורים, מחירי הדירות שנרכשו נמוכים בהשוואה ליולי אשתקד.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה, נמצא כי לאחר ששיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" ירד ל-60% בחודש יוני, עלה שיעור זה ל-64.5% – בדומה לרמתו בחודש מאי, אם כי עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לשיעור השיא שנרשם בחודש נובמבר אשתקד.

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו ביולי הנוכחי ב-3,971 דירות, 11% פחות מאשר ביולי אשתקד, שיעור הירידה המתון ביותר מאז החלו רכישות אלו לרדת באפריל אשתקד.  בהשוואה לחודש הקודם, נרשם גידול של 4% ברכישות אלו. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן", הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים ב-3,323 דירות, ירידה של 14% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 10% לעומת החודש הקודם.

בקרב משחלפי דיור, בחודש יולי אלו הסתכמו ב-2,249 דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה ליולי אשתקד, ועליה של 4% בהשוואה לחודש יוני השנה. שיעור "מצמצמי" הדיור זינק ב-35%, גידול של חמש נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם, וגידול של 9 נקודות אחוז בהשוואה ליולי אשתקד.

רכשו דירה בהנחה – ומוכרים אותה ברווח מטורף

אגף הכלכלן הראשי באוצר ביצע בסקירה הנוכחית גם מעקב אחרי שני הפרויקטים הראשונים במסגרת "מחיר למשתכן", שחלפה בהם תקופת "החסימה" למכירת הדירה. מדובר על פרויקט בעפולה שהחסימה הוסרה בדצמבר 2022, ופרויקט בלוד בו היא הוסרה במרץ השנה.

בניתוח נמצא כי בעפולה 10.9% מהרוכשים כבר מכרו את דירת "מחיר למשתכן" כאשר בהכללת דירות הממתינות "על המדף", מגיע שיעור זה ל-14.5%. בלוד עומד שיעור מי שמכרו את דירתם על 4.5%, כאשר בהכללת הדירות "על המדף", מזנק שיעור זה ל-12.6%. הכלכלן הראשי אומר כי פרק הזמן הקצר יחסית שעבר מרגע מועד החסימה, בין שישה ל-10 חודשים בלבד, מצביע על כך שמדובר בשיעורי מכירה גבוהים יחסית. רווח ההון הריאלי הממוצע בשני פרויקטים אלו נע בין 635 אלף שקלים בעפולה, לכמיליון שקלים בלוד.

באוצר בדקו את המכירות לפי פילוח לחמישוני שכר. במצב כזה בולטת בעיקר מכירות בפרויקט בעפולה בקרב החמישון העליון. עוד עולה כי כ-7% מרוכשי מחיר למשתכן בעפולה, רכשו גם "דירה נוספת", לאחר רכישת הדירה במסגרת "מחיר למשתכן", כאשר בלוד עומד שיעור זה על 5.3%. לשם השוואה, על פי סקר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), עולה כי שיעור משקי הבית שבעלותם יותר מדירה אחת עומד על כ-10%, כאשר מדובר במשקי בית בגילאים מבוגרים משמעותית מאלו של רוכשי "מחיר למשתכן".

בניתוח התפתחות השכר למשק בית של הרוכשים בעפולה ולוד מאז רכשו את דירתם ועד שנת 2022, נמצא כי רמות השכר שלהם עלו בשיעור חד, מעבר לעליית השכר במשק. ממצא זה עשוי לרמז על גידול בהיצע העבודה ו/או גידול בפריון של רוכשים אלו – כאשר יתכן בין היתר על רקע תמריץ שנוצר לנוכח ההתחייבויות הכספיות שנטלו על עצמם כדי לממן את הרכישה.