תחום ההתחדשות העירונית תפס נפח גדול והולך בפורטפוליו של חברות הנדל"ן השונות. בשנה החולפת אנחנו עומדים על כרבע מהדירות שקיבלו היתרי בנייה, הן במסגרת התחדשות, וזאת לצד הקושי בשיווקי קרקעות בתוליות – שם רמ"י והמדינה מתקשים, על רקע הריביות הגבוהות יחסית וחששם של היזמים מאי-יכולתם לעמוד בתשלומים על הקרקעות.
דווקא על רקע מלחמת "חרבות ברזל", ניתן להעריך שבעלי דירות בבניינים ישנים, ינהרו לחברות הבנייה שמתמחות בהתחדשות עירונית, כדי להניע תהליך שבסיומו יזכו לבניינים חדשים, מחוזקים ועם מרחבים מוגנים.
"אנשים מתעוררים, הם הבינו שהם צריכים לדאוג לעצמם ולקדם את המתחמים, כדי שיהיו להם בתים עם ממ"דים", אומרת נוי דותן, סמנכ"לית התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בחברת אלמוגים, בריאיון לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי. לאלמוגים יש על צבר של כ-8,000 יחידות דיור בשלבים שונים, מתכנון ועד בנייה, מהן 55% הם בתחום ההתחדשות העירונית – כ-4,400.
-אבל עוד לפני המלחמה, היינו בסביבת ריבית גבוהה שהבריחה את הרוכשים והקטינה את ההתעניינות
"השנה התחילה בצורה מאד מאתגרת והמשיכה לזמנים של מלחמה. בנוגע להתחדשות עירונית, הדיירים המשיכו לפנות ליזמים. במלחמה היה כאוס, למרות הרצון לקבל דירות עם ממ"דים, הייתה עצירה של מכרזים. אנשים לא רצו לדבר איתנו בטלפון".
-אבל לאחר ההלם הראשוני, יש תחילה של נהירה של בעלי דירות לגבי התחדשות עירונית?
"בינואר פרסמנו שני דיווחים לבורסה על זכייה בשני פרויקטים בבת ים וברעננה. השוק מתעורר, יש לידים מהירים, אבל יש גם לידים של שנה וחצי – מתחמים טובים ואיכותיים שלוקח להם זמן להבשיל. עכשיו יש המון לידים והמון עסקאות פוטנציאליות. אנחנו בודקים כמה עסקאות אופציונליות ביום. אנשים מתקשרים".
"עם נכונות לא הולכים למכולת"
-עד כמה השיח בין הלקוחות הפוטנציאלים לחברה משתנה בעקבות המלחמה?
"השיח הזה של דייר שיקבל דירה ממוגנת – היה קיים לפני המלחמה, אבל הוא הרבה יותר על הפרק בגלל המלחמה. אבל מה שמעניין דיירים, מעבר לממ"ד, הוא מה שתמיד עניין אותם – תוספת המ"ר לדירה, מרפסת, שדרוגים כאלה ואחרים".
-ומול הרשויות המקומיות? הרי נוכחנו לדעת שלא מעט ראשי ערים לא היו תומכים גדולים של התחדשות עירונית, כי חששו שזה יעמיס על התשתיות הקיימות, שזה יוסיף עוד מטרז' שמניב הרבה פחות כסף מאשר מ"ר מסחר או תעסוקה
"יש נכונות של ראשי ערים, אבל עם נכונות לא הולכים למכולת. יש רצון של ראשי ערים לקדם ולזרז, אבל זה לא קורה בפועל. כי יש עכשיו בחירות ואחרי הבחירות צריך לקחת החלטות כדי לזרז את קידום התוכניות. הכל נותר בעינו. המלחמה לא זירזה ולא דוחפת את הפרויקטים קדימה, ולא עזרה לקדם פרויקטים".
דותן, רואת חשבון בת 32, נשואה פלוס אחד מתל אביב, עובדת באלמוגים כמעט ארבע שנים. גם היא מעריכה שמחירי הדירות צפויים לזנק בתקופה הקרובה, בשל היצע שהלך ונהיה נמוך יותר בשנה האחרונה, וביקושים קיימים. "כולם הבינו שהביקוש הוא כבוש, ההיצע נמוך, הריבית עדיין גבוהה. אנשים מבינים שלא יהיה פה שינוי דרמטי – מי שצריך דירה, עדיין צריך דירה, ויגיד לעצמו – אולי נקנה עכשיו".
מהפריפריה למרכז
חברת אלמוגים נולדה ב-1986 על-ידי בוגרי הפקולטה להנדסת בניין בטכניון, עמי בר משיח ומריו זוזל. כיום החברה מונה כ-100 עובדים. הבוסט הגדול היה בתקופת העלייה הגדולה ממדינות ברית המועצות שלעבר, אז החברה בנתה פרויקטים גדולים לשיכון העולים. בהתחלה החברה הייתה קבלן ביצוע, אבל בהמשך כבר נכנסה לעולם היזמות, ומעצם היותם של מקימיה חיפאים, היא החלה לפעול בחיפה ובאזור הצפון. לפני ארבע שנים היא הונפקה בבורסה. בינואר 2022, טרום מלחמת רוסיה-אוקראינה ותחילת משבר האינפלציה העולמי והריבית הגבוה, הגיעה המניה ל-995 שקלים. בהמשך נחתכה ל-395 באפריל 2023, בשיא משבר הריביות והקיפאון בשוק הנדל"ן המקומי, אולם מאז התאוששה והיום היא עומדת על כמעט 750 שקל למניה – ושווי חברה של כ-278 מיליון שקלים.
-ההתחדשות העירונית מתרכזת בעיקר במרכז, ומתקשה ללא דחיפה של המדינה, בפריפריה. איך זה פוגש אתכם?
"קשה לקדם פרויקטים בפריפריות ללא תמריצים ובלי יחס מיוחד – לדוגמה להאיץ תהליכים כמו בקריית שמונה – עיר בקו האש שחייבת התחדשות. צריך שזה יהיה אותו תהליך כמו במעגל השני לתל אביב, כמו פתח תקווה למשל. בפריפריה ערכי הקרקע מאד נמוכים, קרקעות משלימות הוא עדיין חלום מאד רחוק. 'אלמוגים' התחילה כחברה צפונית – שם המקורות שלה. המיקוד היה בנשר ובחיפה, ואנחנו בונים עד אילת, אבל עכשיו מתמקדים באזורי הביקוש – בגוש דן. יש פרויקטים ביבנה, בתל אביב, חמישה פרויקטים בבת ים, ברעננה. אנחנו בוחרים פרויקטים בפינצטה".
-מקום פוטנציאלי לעתיד?
"היום אנחנו לגמרי במרכז, מוכרים באזור. אבל אזור פוטנציאלי להתחדשות עירונית, הוא אילת. היא הולכת לעשות חיל".
.
> הצג תגובות