כאשר באוגוסט 2021, בדיוק לפני שנתיים, זכה במכרז של רמ"י על 7.6 דונם במתחם שדה דב לבניית 458 דירות, כ-1,500 מ"ר מסחר ובית מלון קטן של כ-80 חדרים, בכמעט 1.5 מיליארד שקל, חנן מור לא שיער כי כעבור שנתיים השוק יהיה שונה לגמרי. שווי קרקע לדירה של מעל שלושה מיליון שקל בקיץ 2021, הוא סכום דמיוני בקיץ 2023, ותוכנית עסקית שדיברה על מחיר של למ"ר ביותר מ-80 אלף שקל, נראית היום בעייתית מאד – כשהשוק בקיפאון.
לטובת עסקת הענק הזאת נטלה קבוצת חנן מור הלוואה של 1.3 מיליארד שקלים, בעידן של ריביות אפסיות. עם הזינוק בריביות לרמה של 4.75%, החזרי ההלוואות חונקים גדולים כקטנים, ובקבוצת MORE עושים חישוב מסלול מחדש. לפני שעה קלה דיווחה החברה לבורסה כי היא "בוחנת ליזום את הפרויקט (בשדה דב, א"כ) באופן שבו תתאפשר מכירה של מרכיבי הקרקע לבניינים השונים ו/או חלקים ממנה". בתרגום לעברית: מלוא הפרויקט גדול על החברה, והיא חייבת להכניס שותף שיישא על גבו חלק מהחזרי המימון, כמו גם ישלם את חלקו ל-MORE.
הקבוצה אמנם לא חושפת עם מי מתנהלים מגעים, אולם מציינת כי היא פועלת למכור "לקבוצת רוכשים ו/או בדרך של הכנסת שותף למגרש אחד או יותר, ואף החלה במגעים ראשוניים לייזום הפרויקט כאמור".
לסיום, מציינת MORE כי "שווי הקרקעות בדוחותיה הכספיים של החברה אינו שונה באופן מהותי ממחירי המכירה שיתקבלו ככל שיבשילו המגעים האמורים".
ואולם, ניתן להעריך כי MORE לא תצליח להכניס שותפים למיזם במחירים שהיא עצמה שילמה לפני כשנתיים. על פי אתר מדל"ן, המחיר למ"ר במתחם שדה דב עומד על כ76 אלף שקלים, שהם כ-7% פחות מהמחיר למ"ר ששיערו ב-MORE כי יוכלו למכור דירות בפרויקט, ומכוון שאותם 76 אלף מתייחסים לממוצע החודשים האחרונים, הרי שכיום המחיר סביר להניח שנמוך עוד יותר.
כבר בדוח שלה לרבעון הראשון של השנה, ציינה MORE כי היא פועלת לצרף שותף לפרויקט בשדה דב, אולם באותה עת לא ציינה כלל כי היא שוקלת למכור את הקרקע או חלקים ממנה. היא ציינה כי המטרה היא להכניס שותף "בהיקף של 30% מהפרויקט". באותו דוח ציינה הקבוצה כי עד כה השקיעה הון עצמי של כ-440 מיליון שקלים בפרויקט, כך ששותף בהיקף של 30% יכניס לה כ-130 מיליון שקלים.
תוכנית הפיתוח והעיצוב האדריכלי של הפרויקט של MORE, אושר לפני כשלושה חודשים בוועדה המקומית תל אביב. הפרויקט יכלול ארבעה בניינים. הראשון בן 39 קומות (229 דירות), השני בן 16 קומות (70 דירות), ובני בניינים בני תשע קומות עם 159 דירות ו-80 חדרי מלון. החברה צופה, נכון לדוח שלה לרבעון הראשון השנה, הכנסות של 3.125 מיליארד שקלים מהפרויקט.
בחודשים האחרונים מימשה קבוצת MORE כמה וכמה נכסים שהיו בבעלותה. רק השבוע הודיעה על מכירת 18.3 דונם בנס ציונה לקרן מרתון ב-46 מיליון שקלים (ותמורה עתידית בגין חלק מהרווחים), ועוד שלושה מימושים שביצעה לפני כן: שטח מסחרי בשלבי הקמה בפרויקט מורשת במודיעין תמורת 50 מיליון שקל לפני מע"מ, שטח נוסף בסמוך שנמכר ב-35 מיליון שקלים לפני מע"מ, ופרויקט הנרקיסים בראשון ציון שנמכר ב-58 מיליון שקל. כך שמדובר על מימושים של כ-200 מיליון שקלים בחודשים האחרונים.
> הצג תגובות