אחד הנתונים שהתפרסמו היום על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מתייחס להתחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית. על פי הנתונים, ברבעון הראשון של השנה החלו להיבנות 2,786 יחידות דיור בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38, ירידה של כ-8% ביחס לרבעון הרביעי של 2022 – אז החלה בנייתן של 3,025 יחידות דיור, וירידה של 14% ביחס לרבעון הראשון של 2022 – אז החלה בנייתן של 3,235 דירות.
"כגוף מממן שמלווה עשרות פרויקטי התחדשות עירונית ברחבי הארץ, אנו בהחלט מזהים שיזמי הנדל"ן נוטים היום פחות להיכנס להרפתקאות מימון מסוכנות שעלולות לסכן את החברה שלהם, ומעדיפים להיות יותר שמרניים ולשמור על רמות מינוף נורמליות עם חשיפה נמוכה ככל האפשר לריבית הגבוהה", אומרת איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים. "לא חל כל שינוי לטובה בקצב מתן היתרי הבנייה לפרויקטי התחדשות, והוא עדיין ארוך מאוד ומסורבל מאוד, מקשה על יציאה לדרך של פרויקטים, ובהתאם מביא לירידה בהתחלות הבנייה".
לדבריה, "נקודה נוספת שמשפיעה על כמות התחלות הבנייה בהתחדשות, היא ההתניה של המערכת המימונית ליזמים לעמוד במכירה מוקדמת על מנת לפתוח את הליווי, ובעולם של ירידה חדה במכירות כפי שאנו רואים בחודשים האחרונים, ההתניה הזו מעכבת את תחילת מימון הבנייה".
"אנו רואים גם כי יזמי הנדל"ן מעדיפים כיום פחות להיעזר בהלוואות מזנין (השלמת הון עצמי) עקב הריבית הגבוהה, ומעדיפים להשתמש בהון העצמי שלהם בפרויקטים, גם אם זה אומר שהם יבנו רק פרויקט אחד ולא שניים או יותר, וגם לכך יש השפעה על כמות התחלות הבנייה העתידית", מסבירה רוסק.
ואולם, רוסק אומרת כי כבר היו תקופות שבהן ריבית הפריים עמדה על 7%-8% ועדיין קנו דירות. "להערכתי", היא מסכמת, "הסייקל שבו אנו נמצאים ייגמר, ולאחר שהשוק יעכל את המציאות הנוכחית, הוא יחזור לאיזון – כי הביקוש גבוה וההיצע לא מספיק, והעסקאות יחזרו".
המנכ"לית הנכנסת של חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר, דורית סדן, התייחסה לירידה החדה של 25% בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של השנה, ביחס לרבעון המקביל אשתקד. "הצניחה בהתחלות הבנייה תלך ותתעצם להערכתי ברבעונים הבאים לממדים שלא הכרנו בשנים האחרונות, וזאת מפני שסביבת הריבית הגבוהה ואי-הוודאות באשר למחירי הדירות ולמצב המדיני, באים לידי ביטוי בעיכובים גדולים ביציאה לדרך של פרויקטי יזמות חדשים".
"ראשית", היא מסבירה, "זינוק בעלויות המימון ליזמים גורמים לפחות ופחות מתמודדים על מכרזים חדשים של רמ"י. שנית, גם אם הם התמודדו וזכו – הם יתקשו לגייס ליווי בנקאי לפרויקט בתנאי השוק הנוכחיים ויעכבו את תחילת הבנייה. כל זאת כבר מתבטא בנתונים של הרבעון הראשון, אך יתבטא ביתר שאת ברבעונים הבאים. בנקים מלווים דורשים כיום מיזמים ריביות גבוהות מאוד, הון עצמי גבוה יותר ומכירות מוקדמות של כ-30%. ואולם, בחודשים האחרונים ישנה ירידה חדה במכירת הדירות והיזמים מתקשים להציג לבנק את רף המכירות המוקדמות הנדרש לקבלת ליווי – וגם זה מעכב את התחלת הבנייה, וגם את תחילת שיווק הפרויקטים. כל אלה יביאו למחסור חמור ביחידות דיור בשנים הקרובות, ובהינתן שהביקושים לא נעלמו לגמרי והם צפויים להתפרץ, התוצאה תהיה עליית מחירים".
סדן אומרת עוד כי "בנוגע לירידה בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית לעומת הרבעון המקביל, אני מייחסת זאת בעיקר לבחירות המוניציפליות ברשויות המקומיות. כדי להשיג את קולות הבוחרים, ראשי הערים עוצרים את היתרי הבנייה לפרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי שגורמים מעט אין נוחות לתושבים, וזה ככל הנראה מביא לירידה בסך התחלות הבנייה".
שלל תגובות התקבלו בעקבות נתוני הלמ"ס. נשיא לשכת הקבלנים, רוני מזרחי, אמר כי "הנתונים חמורים במיוחד, כי לפי קצב הרבעון האיחרון, אנו עלולים להגיע השנה לשפל חסר תקדים של כ-45 אלף התחלות בנייה, ועם קצב ריבוי האוכלוסייה, מחירי הדיור יזנקו מחדש ברגע שהנגיד יעצור את העלאות הריבית".
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, אמר: "הירידה בהתחלות בנייה צריכה להדאיג מאוד את מקבלי ההחלטות בממשלה. במשך שנים דובר על הצורך להגדיל את היצע הדירות ורק אחרי שנים של שווקים מאסיביים, התחלות הבנייה כבר הגיעו ברבעון הראשון של שנת 2022 לכמעט 20 אלף דירות. אך מאז עליית הריבית אנחנו עדים לקריסה במספר התחלות הבנייה החל מהרבעון השני 2022 על רקע עליית הריבית והירידה החדה בביקושים. הבעיה המרכזית היא שהביקושים לדירות יתפרצו בבת אחת, כשהריביות יתחילו לרדת או כאשר תהייה הסתגלות בשוק למצב הקיים, אולם את התחלות הבנייה יהיה קשה מאוד להתניע מחדש באותו קצב – ונחזה שוב במצב שבו חברות הבנייה לא ערוכות עם מלאי של דירות התואם את הביקושים ומחירי הדירות יחזרו לעלות".
לדבריו, "יש לזכור כי מרגע הזכייה במכרז ועד לקבלת היתר בנייה יכולות לעבור שנתיים או שלוש, הבנייה תיקח עוד שנתיים שלוש כלומר שעל מנת לייצר מסירת דירה בפועל לרוכשי הדירות יעברו כשש שנים מפרסום המכרז, שש שנים שבהם הרוכשים ימשיכו לגור בשכירות וישלמו מחירי שכירות שרק הולכים ועולים. מכיוון שנכון להיום, הצפי הוא שסביבת הריבית הגבוהה תמשך עוד מספר חודשים, משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל צריכים לקחת בחשבון את היום שאחרי ולייצר את התנאים שיעודדו יזמים להתמודד במכרזים גם בתקופה הזאת, באמצעות הפחתת מחירי המינימום של הקרקעות, הפחתת המיסים, דחיית תשלומים על הקרקע על מנת להוריד את הוצאות המימון – כפי שהוצע בחוק ההסדרים אך לא אושר, וכדומה".
מנכ"ל ובעלי קבוצת שתית, שלום שטרית, אמר: "הטעות הגדולה של השנה האחרונה הייתה בכך שהנגיד וכולם התמקדו בעצירת האינפלציה בכל מחיר, העלו את הריבית לא רק על המשכנתאות, אלא גם על מימון פרויקטים. בכך גרמו לקבלנים לא לגשת למכרזים וריסקו את התחלות הבנייה. חייבים לשנות מיידית את המצב, גם להוריד את הריבית ןגם להעניק תמריצים לקבלנים".
דני סויסה, יו"ר צים בהרי מקבוצת עדי צים: "התרסקות התחלות הבנייה מחייבת להעניק סוף סוף עדיפות להתחדשות עירונית, גם להמשיך את תמ"א 38 ובמיוחד למנף פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי שרק הם יעניקו את ההיצע הנדרש לשוק הדיור".
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי SK שמאות, ציין כי "הירידה בהתחלות הבנייה היא תעודת עניות לממשלה ופגיעה קשה בענף. חלפה יותר משנה מאז שהריבית התחילה לעלות, וכבר חודשים רבים שהשוק מתאפיין בירידה בביקושים ובירידה בהשתתפות במכרזים. לא ברור למה עד עכשיו הממשלה לא ביצעה מהלכים שיעודדו יזמים להמשיך ולבנות. בממשלה חייבים להציג פתרונות מיידים, עלויות המימון ליזמים שרוכשים קרקע מהמנהל זינקו מסכומים שוליים לעשרות מיליוני שקלים בשנה, רשות מקרקעי ישראל לא יכולה להמשיך לשווק קרקעות במחירי מינימום גבוהים המבוססים על מכרזים קודמים או לנסות לשווק קרקעות לשכירות ארוכת טווח באותם תנאים, יש לייצר את התנאים המתאימים שיפחיתו את השפעת הריבית ויפחיתו את הסיכונים ליזמים. רק עכשיו מתחילים לדבר על הפחתת מס הרכישה ליזמים ועל פתרונות נוספים אולם זה מעט מדי וייתכן שגם מאוחר מדי. היום הביקושים לדירות נמוכים, אבל הצורך בדירות רק הולך וגדל עם הגידול באוכלוסייה וגם לאור עליית מחירי השכירות כאשר הביקושים יתפרצו הם יפגשו מלאי קטן של דירות ושוב נחזה בעליית מחירים".
> הצג תגובות