אוכלוסיית ראשון לציון, שמונה כעת כ-280 אלף תושבים, צפויה לגדול בכ-100 אלף איש בשנים הקרובות, בזכות מספר פרויקטים ענקיים שמקודמים או כבר נמצאים בשלבי הקמה ברחבי העיר – כגון 11 אלף יחידות באזור צריפין, מעל 5,000 במתחם האלף, כ-10,000 במטווח 24 בסמוך לים ועוד אלפי דירות בשכונת נחלת יהודה בצפון העיר.

על כל אלה אפשר להוסיף כעת את תוכנית ההתחדשות הבניינית של העיר שאושרה השבוע בוועדה המקומית ראשון לציון, ושתחליף את תמ"א 38. התוכנית קודמה על ידי צוות מתכננים מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובמימונה, בשיתוף עם העירייה והמינהלת העירונית.

התוכנית שומרת על אופיים של האזורים הפנים-שכונתיים, בדגש על מרכז העיר הוותיק, במסלולים של הריסה ובנייה, וחיזוק ועיבוי, וכן מאפשרת ניוד זכויות לבנייה חדשה. היא תאפשר לוועדה המקומית לנייד תוספת זכויות בנייה למגרש ריק בעיר המיועד לבנייה רוויה, לטובת השלמת כדאיות כלכלית לביצוע ההתחדשות של בניין במרכז הוותיק של העיר. בסך הכל היא מתייחסת לכ-620 בניינים הכוללים כ-8,550 יחידות דיור ישנות, שלא ניתן לחדש כחלק ממתחם פינוי-בינוי רחב, ומאפשרת בנייה של 19,670 יחידות דיור חדשות בעיר.

לפני כשנתיים הוציאה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קול קורא לרשויות המקומיות, לטובת קידום חלופה לתוכנית תמ"א 38 שתסיים את חייה לקראת סוף השנה. ראשון לציון הייתה מהרשויות המקומיות הראשונות להתמודד בקול הקורא הזה – וגם לזכות בו. בסופו של דבר, 18 רשויות נכללות בתוך המיזם. השבוע כאמור קיבלה הוועדה המקומית בעיר את התוכנית החלופית – מה שגם יאפשר לה להאריך עד יוני הבא את תמ"א 38 – אישור לו יזכו רשויות שימציאו תוכניות חלופיות להתחדשות בניינית בתחומן.

מהנדס העירייה קיריל קוזיול מרוצה מהתוצאה. בראיון לפורטל מרכז הבנייה הישראלי, הוא מספר על הקמת צוות ייעודי להכנת התוכנית, צוות ש"לומד את השטח ואת המאפיינים הספציפיים לעיר". לדבריו, "הטענות נגד תמ"א 38 היו שמדובר בתוכנית שהונחתה מלמעלה בראייה ארצית, בלי לראות מה קורא בכל עיר. אלה אגב טענות נכונות. הרעיון של התחדשות בניינית הוא לא פסול, אך הוא אמור להיות מותאם לכל אזור ואזור. הצוות עשה לימוד מעמיק ואינטנסיבי עם הצוותים של אגף ההנדסה בעירייה".

-סוגיית ניוד הזכויות מעניינת. מה זה אומר?

"מדברים על מספר מסלולים בתוכנית ההתחדשות הבניינית, והמסלול המאד ייחודי לנו – גם בראייה הארצית ואנחנו מאד גאים בזה – הוא נושא ניוד הזכויות. 'חלופת שקד' הכניסה את זה בדלת הראשית, בין היתר בזכות רעיונות שצמחו אצלנו, כמו למשל שאני מעניק זכויות עודפות במגרש מסוים, וכשאני עושה את הבדיקה הכלכלית, תצורת הזכויות הנוספות האלה, אני מייצר חיזוק במגרש אחר".

-איך הייתה ההתממשקות עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית?

"מבחינתנו, הם הגורם המממן של התוכנית. הם עושים עבורנו את כל התהליך".

-האם הדבר גם יאפשר קיצור זמן משמעותי לקבלת היתרי בנייה?

"זו תוכנית שהיא בעצם פוטנציאל, אבל לאף בניין לא הייתה את הוודאות אם הוא הולך לתמ"א או התחדשות מתחמית. יש לנו בעיר כ-1,800 בניינים שמתאימים לאחד המסלולים. הרעיון הבסיס הוא לקבוע איזה מבנים הולכים לאיזה מסלול. יש את מסלול הפינוי-בינוי שם אפשר להוסיף זכויות. את זה אתה חוסך לאותו גורם שיבוא בעתיד. הוא פשוט מגיע כבר לתב"ע מוכנה ואין יותר את אי-הוודאות מה הוא יוכל להשיג בתוכנית. הוא יודע לאן הוא מגיע. בסופו של דבר, כולנו רוצים לחזק ולחדש בניינים מהר ככל הניתן".