שנת 2022 הסתיימה עם היתרי בנייה ל-77,690 אלף דירות חדשות, עלייה של כ-5% ביחס לשנה שלפני כן – כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמתפרסמים היום.

בשנה החולפת גם החלה בנייתם של כ-67 אלף יחידות דיור, גם כאן מדובר על עלייה ביחס לשנת 2021, של כ-5.3%. התחלות הבנייה נטו, כלומר בנייה שבאה על חשבון בניינים שנהרסו, עמדה על 63,660 דירות, כאשר 3,410 דירות נהרסו. ואולם, בגרף המצורף ניתן לראות את הירידה החדרה מהתחלת בנייה ברבעון האחרון של 2022.

כמעט מחצית מכלל הדירות שהפרויקטים שבהן הן נכללות (46.1%) היו במחוזות המרכז ותל אביב, כאשר רבע מכלל הדירות היו במחוז תל אביב. כ-1.6% מהדירות שהונפקו עבורן היתרים היו למטרת הסדרת בנייה בלתי חוקית.

עוד עולה מנתוני הלמ"ס כי 65% מהדירות שהחלה בנייתם, נבנו למטרת מכירה, ואילו כמעט 15% הן בסבסוד ממשלתי.

נתון מעניין מצביע על כך שרבע מהדירות שנבנו, הן במסגרת התחדשות עירונית, כאשר כמעט 74% מכלל הדירות בהתחדשות עירונית, נבנו במסגרת תוכניות תמ"א 38 ופינוי-בינוי. אגב, בראיון שהעניק לאחרונה מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, לכותב שורות אלו, הוא אמר כי כבר ב-2022 נתח הדירות שנבנו במסגרת התחדשות עירונית, עומד על כשליש, יעד שנקבע ל-2040: "לפי התכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2040, התחדשות עירונית נדרשת לספק כשליש מהיצע הדירות בישראל, יעד שאנו עומדים בו בשנה האחרונה". מעניין מדוע ישנה חוסר התאמה בין נתוני הלמ"ס לבין דבריו של במברגר.

הערים המובילות בהתחלות בנייה הן תל אביב (4,659 דירות), ירושלים (4,456), בת ים (3,158), בית שמש (2,659), ראשון לציון (2,552), אשקלון (2,446), נתניה (2,413), פתח תקווה (2,079) ובאר שבע (2,035). בקריית מלאכי, בת ים, ראש העין, נוף הגליל, פתח תקווה ובאר שבע נרשמו עליות משמעותיות ביחס לשנה שלפני כן.

בשנה החולפת גם הסתיימה בנייתם של כמעט 52 אלף יחידות דיור, עלייה של 10.5% ביחס לשנה שלפני כן. ואולם יש לזכור כי נתון זה מגיע בתקופה בה חלה ירידה חדה בביקוש לדירות בשל עליית הריביות.

משך הזמן הממוצע לבניית בניין עומד על 33.1 חודשים, שהם שנתיים ושלושת רבעי. בשנה החולפת היו מספר הדירות שנמצא בהליכי בנייה כזו או אחרת, עומד על 166 אלף דירות.

חצי מהדירות בהתחדשות עירונית – באזור תל אביב

ונחזור לרגע לקטגוריית ההתחדשות העירונית. בשנת 2022 החלה בנייתן של כ-11,330 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש. 57.9% מהן נבנו במחוז תל אביב ו-22.4% במחוז המרכז, לעומת 3.4% במחוז הצפון ו-2.8% במחוז הדרום. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, 81.4% שהם 9,220 דירות, נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי. כמות הדירות שהחלה בנייתן לאחר הריסה, הייתה גבוהה פי 3.3 מכמות הדירות שנהרסו בפועל (כ-3,410 דירות).

בשנה החולפת החלה בנייתן של כ-4,820 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים. 23.9% מהן נבנו במחוז תל אביב ו-22% במחוז מרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, 55.4% (2,670 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38.

ומה החסמים העיקריים בענף הבנייה?

עוד עולה מהדוח כי בשנת 2022 המנהלים בענף הבינוי ציינו כי החסמים המשמעותיים ביותר הן מחסור בקרקע זמינה לבנייה (28.1%) ועיכובים בקבלת היתרים ואישורים (26.2%). עם זאת, בהשוואה ל-2021, חל שיפור בעמדת המנהלים בענף הבינוי כלפי המדדים האלה, והם עמדו על 33.3% ו-32%. כחמישית מהמנהלים מציינים מחסור בעובדים מקצועיים.

"הנתונים לא מלמדים דבר"

בענף הנדל"ן קיבלו את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ברגשות מעורבים, וגם עם ביקורת. "נתוני התחלות הבנייה שמפרסמת הלמ"ס הם לא הרבה מאשר גיבוב מיותר של נתונים שלא מלמדים דבר", אומרת עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל. לדבריה, "הם מתפרסמים רק כדי שהמדינה תוכל לטפוח לעצמה על השכם ולהגיד 'הנה – בנינו', אבל בפועל הנתונים לא באמת משקפים את התמונה האמיתית בשוק הנדל"ן וגם לא מסייעים לשיפור הבעיות והחסמים הקיימים. בתור חברה יזמית שבונה פרויקטים בערים רבות בישראל, הייתי מעדיפה שהלמ"ס תפרסם נתונים בקשר לכמות הכללית של יחידות הדיור במכרזי מדינה שפורסמו, מתי ניתנו להן היתר בנייה, ומתי ניתנו להם טפסי 4. יש לפלח את הנתונים האלה לפי ערים כדי לראות באילו רשויות ישנה בעיה במתן ההיתרים, איפה ניתן לשפר – ואז באמת לשפר מול הרשות, כי בסופו של דבר המשמעות היא כסף לידי הרוכשים במחירי הדירות. אני סבורה כי לגיבוב הנתונים של הלמ"ס יש מטרה אחת – למסמס את נתוני האמת ואת המצב האמיתי בשוק הנדל"ן, כדי שהמדינה תוכל להמשיך ולגרוף מיליוני שקלים ממסים ושהיא תצטייר באופן חיובי בעיני הציבור".

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית "שניר" מציין כי נתוני הרבעון האחרון של 2022 המראים על ירידה בהתחלות הבנייה, כפי שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשבוע שעבר, הם קצה קצהו של הקרחון לעומת המצב בשטח ברבעון הראשון של 2023: "הביקושים לדירות עצרו והיזמים הקפיאו רכישת קרקעות ואנחנו נראה את נתוני התחלות הבנייה ממשיכים לצנוח. נקודת האור היחידה בנתונים כיום היא העלייה השנתית בהתחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית , תופעה שתגבר בחודשים הקרובים. היזמים יעדיפו לקדם פרויקטים של התחדשות עליהם הם לא משלמים ריבית גבוהה בגין מימון רכישת הקרקע על פני רכישת קרקעות חדשות".

לדברי עו"ד אלירן דדון, סמנכ"ל גוהרי השקעות, "היזמים התחילו להתנהג בזהירות יתרה בכל הקשור לרכישת קרקעות חדשות או ביציאה לשיווק של פרויקטים חדשים. אני מעריך שברבעון הראשון של 2023 נראה ירידה חדה נוספת בהתחלות הבנייה, זה ברור כשמש. היזמים היום נמצאים בקונפליקט רציני, כאשר מצד אחד הם רכשו קרקעות במחירים גבוהים יחסית, ומשלמים עליהן ריבית גבוהה מאוד. אך מצד שני, גם אם יצליחו לזרז קבלת היתרים ולצאת לבנייה, הליווי הבנקאי יותנה במכירה מוקדמת של בין 15%-ל-20% מהפרויקט, וכל עוד השוק קפוא, המכירה המהירה בשלב הפריסייל לא מובטחת להם. בינתיים הביקושים הכבושים בשוק מצטברים והחשש הוא שכאשר הרוכשים יחזרו לשוק פעיל, עלויות הריבית יועמסו על רוכשי הקצה".

"אמנם הריבית עלתה, והביקושים לדירות חדשות נעצרו אך הגידול באוכלוסייה נמשך ועבור רוב רובם של הישראלים יש רצון וצורך לרכישת דירה בבעלות ולכן הדגש הוא על ביקושים שנעצרו אך לא נעלמו", אומר אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של ארי מגורים לשיווק נדל"ן. "כרגע השוק מושפע מציפייה שהמחירים ירדו אבל ההשפעה היא לא רק על הרוכשים אלא גם על היזמים והיא מתבטאת במכרזים לרכישת קרקעות שמסתיימים ללא מתמודדים ובעצירת בנייה על ידי יזמים שממתינים לראות את הלך הרוח בשוק.  אני מעריך שגם ברבעון הראשון של 2023 נמשכה מגמת הירידה בהתחלות הבנייה והבעיה היא שקל לעצור בנייה אבל קשה להניע מחדש להערכתי מלאי הדירות ירד בדיוק בנקודה שבה הריבית תחזור לרדת והביקושים יתפרצו מחדש ואז נחווה שוב עליית מחירים".

מנכ"ל אלדר שיווק, רוני כהן, אמר: "עלייה של 5.3% בסך התחלות הבנייה בשנה היא כיוון טוב, אך ממש לא מספיק כדי לסגור מחסור של כ-120 אלף יחידות דיור בישראל נכון להיום. כדי שיהיה אפשר לסגור את הפער, צריך כ-65 אלף התחלות בנייה בשנה, בכל שנה במשך 10 שנים רצוף לפחות, אך בשנים האחרונות זה לא המצב, ונראה כי התמונה לא תהיה שונה בשנים הבאות. זאת, היות ומשך הבנייה הממוצע עומד על כ-3 שנים, והליכי התכנון והרישוי לוקחים עוד כ-3 שנים לפחות – וזה הרבה יותר מדי זמן לעומת העולם המערבי. נתון מעודד שמדווחת הלמ"ס, הם המשקל ההולך ועולה של התחדשות עירונית מכלל התחלות הבנייה, אך בתחום זה ישנם אף יותר חסמים ומשך הזמן ארוך יותר ומגיע גם ל-8-10 שנים עד שהדירות נבנות. במספרים כאלה לא ניתן לפתור משבר דיור".