חברת אזורים, כמו חברות הנדל"ן האחרות בשוק הישראלי, מנסה להתאושש מסיום שנה לא קלה עבור ענף הנדל"ן. ואולם, הדוח השנתי שהחברה מפרסמת הבוקר, מגלה כמה נקודות אור: היקף ההכנסות הכולל של החברה ב-2023 צמח בכ-33% והסתכם בכ-1.47 מיליארד שקלים, לעומת כ-1.1 מיליארד שנה לפני כן. ההכנסות מדמי שכירות מהנכסים המניבים של החברה, דמי שימוש ושרותי ניהול, הסתכמו בכ-96 מיליון שקל, לעומת כ-76 מיליון אשתקד.
נתוני המכירות של דירות מגלים כמה פרטים מעניינים: החברה מכרה בשנה החולפת 395 יחידות דיור בהיקף כספי של כ-1.26 מיליארד שקל כולל מע"מ, ירידה ביחס לשנת 2022 אז נמכרו 522 דירות בהיקף כספי כולל של כ-1.49 מיליארד כולל מע"מ. בשנת 2021 אגב מכרה החברה 1,164 יחידות דיור.
את הרבעון הרביעי, שאופיין בחלקו בסגירה של משרדי המכירות בשל מלחמת "חרבות ברזל", אזורים הצליחה לסיים עם מכירתן של 90 דירות בהיקף כספי כולל של כ-362 מיליון שקלים כולל מע"מ, לאור עליית הביקושים שהחלה בדצמבר. אגב, רק באוקטובר מכרה החברה תשע דירות בלבד, כך שניתן לראות התאוששות משמעותית בנובמבר ובדצמבר – בהם נמכרו 81 דירות חדשות.
ואולם, הירידה בראייה שנתית במכירות נעוצה כמובן בסביבת הריבית הגבוהה במהלך השנה, וכמובן ברבעון האחרון של 2023 עם המלחמה. ולמרות הנתונים הלא מעודדים האלה, דווקא המחיר פר דירה עלה – כ-3.19 מיליון ב-2023 מול 2.85 מיליון ב-2022 ו-2.49 מיליון ב-2021 (כל המחירים – כוללים מע"מ). כך, בתוך שנתיים מחירי הדירות בפרויקטים של אזורים עלו ב-28%, שקשור בין היתר בתמהיל הדירות שנמכרו ובמיקום הפרויקטים.
אבל פרט מעניין נוסף הוא הנתון מחוץ לדוח השנתי: בשלושה החודשים האחרונים, עד לאישור הדוח השבוע, מכרה אזורים 49 יחידות דיור בהיקף כספי של 135 מיליון שקל (2.75 מיליון שקל לדירה כולל מע"מ). מספר הדירות נמוך בכ-40% ביחס לרבעון הראשון של 2023 – אז מכרה החברה 82 דירות ב-220 מיליון שקל (2.68 מיליון שקל לדירה כולל מע"מ), ו-100 דירות ברבעון הראשון של 2022 ב-296 מיליון שקל (2.96 מיליון שקל לדירה כולל מע"מ). הנתון לכמעט שלושה החודשים הראשונים של 2024 מצביע שוב על התאוששות, אבל עדיין לא על חזרה לשגרה.
נכון למועד הדוח, לחברה מלאי למכירה של כ-1,056 יחידות דיור בפרויקטים ששיווקם החל, מתוכן 888 (84%) יחידות בפרויקטים שסיום הקמתם צפוי ברבעון הראשון של 2026 ולאחר מכן. רק בשבוע שעבר אמר מנכ"ל אזורים רון אבידן בכנס שמאי המקרקעין באילת, כי אמנם הביקושים מתחילים לחזור, אך "התמונה ברורה – אנחנו הולכים למשבר היצע. האוצר מדבר על 60 אלף דירות על המדף, אבל זה מטעה את הציבור.
ההון העצמי המיוחס לבעלי מניות החברה בסיום שנת 2023 עלה בכ-10% לכ-2.07 מיליארד שקלים לעומת 1.87 מיליארד בסיום 2022.
על פי דוחות החברה, הרווח הנקי בנטרול ירידת ערך חד פעמית בגין ריט אזורים ליווינג, הסתכם ב-2023 ב-229 מיליון שקלים, בהשוואה ל-171.5 מיליון ב-2022. לאחר ירידת הערך בליווינג, הרווח הנקי הסתכם ב-176 מיליון שקלים, עלייה קלה בהשוואה לאשתקד.
אזורים שומרת על יתרות נזילות גבוהות המאפשרות לה גמישות פיננסית וניצול הזדמנויות. יתרת הנזילות של החברה (מזומן, פקדון כספי, מסגרות אשראי ועודפי הון זמינים) עומדת על כ-350 מיליון ש"ח. מתוכם, מזומנים ושווי מזומנים בסך של כ-123 מיליון ש"ח ובנוסף פקדון כספי בסך של כ-31 מיליון ש"ח שהופקד לתקופה העולה על שלושה חודשים. היתרות כוללות עודפי הון עצמי שהושקעו בפרויקטים בליווי (מעבר להון העצמי הנדרש בהתאם להסכמי הליווי) בסך של כ-190 מיליון ש"ח.
על רקע חוסנה הפיננסי של החברה, תוצאותיה והתחזית לגבי העתיד חברת הדירוג "מידרוג" שיפרה השבוע את אופק הדירוג של אזורים מ"יציב" ל"חיובי" וקבעה דירוג מנפיק A2.il.
ב-2023 החלה החברה בשיווק של כ-400 יחידות דיור בארבעה פרויקטים – נופי ארנונה ירושלים, חופים East נתניה, שלב ג' ב-Central Park בבאר שבע והרחבה של בוטיק הנביאים בירושלים. נכון למועד הדוח, לאזורים 17 פרויקטים בהקמה ושיווק הכוללים 3,529 יחידות דיור מתוכן 2,982 יחידות דיור לשיווק. החברה צפויה להתחיל השנה בהקמת 14 פרויקטים הכוללים 1,940 יחידות דיור, מהן 1,363 לשיווק, עם הכנסה צפויה של כ-4.3 מיליארד שקלים ורווח גולמי צפוי של 679 מיליון. לחברה עתודות קרקע בבאר שבע, תל אביב, ירושלים, רחובות, חולון ורמת השרון לבניית 2,587 יחידות וכ-44 אלף מ"ר לייעוד אחר.
בנוסף, אזורים מפרסמת לראשונה כי הרווח הגולמי הצפוי מפרויקטי התחדשות עירונית שהקמתם צפויה החל מהשנה, מסתכם בכ-4.4 מיליארד שקלים, וזאת רק ביחס לפרויקטים בשלב תכנוני מתקדם. לחברה חמישה פרויקטי התחדשות עירונית משמעותיים בהקמה הכוללים 1,795 יחידות דיור. בחברה מעריכים כי בשנים 2024-2025 תחל הקמתם של 17 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בהיקף הכולל מעל כ-3,200 יחידות דיור, מתוכן כ-2,200 יחידות לשיווק על ידי החברה. לאזורים כ-60 פרויקטי התחדשות נוספים שצפויים לכלול כ-24 אלף יחידות דיור הנמצאים בשלבים שונים של הליכי תכנון, מרביתם באזורי ביקוש.
במסגרת הפעילות של אזורים בארה"ב, לחברה 180 יחידות דיור מניבות, 434 יחידות בהקמה בשני פרויקטים ועוד 174 בפרויקט עתידי. השווי ההוגן נכון לסוף דצמבר עומד על כ-266 מיליון דולר ו-NOI שנתי, בתפוסה מלאה, צפוי להסתכם בכ-23 מיליון דולר.
היום אמר אבידן כי "גם באחת התקופות המאתגרות שידענו בשנים האחרונות, אזורים מציגה צמיחה בפעילות ושיפור בכל הפרמטרים התפעוליים. לחברה צבר משמעותי של פרויקטים להשקה בשנים 2024-2025 וחוסן פיננסי לצד אמון של הגופים המממנים שיאפשרו את הרחבת הפעילות והמשך הצמיחה של החברה. המותג 'אזורים', הניסיון המוכח, והיכולות להשביח ולקדם במהירות את הליכי התכנון הביאו לכך שאזורים היא אחת מהחברות המובילות והגדולות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית. ב-2023 זכינו בכ-20 פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית, הכוללים כ-4,600 יחידות דיור חדשות. בכוונתנו להמשיך להרחיב באופן משמעותי את מצבת הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית וזאת במקביל להפעלה בשנתיים הקרובות של 17 פרויקטים הכוללים כ-3,200 יחידות דיור, מתוכן כ-2,200 יחידות דיור לשיווק. בנוסף, במהלך 2023 הצלחנו לקדם באופן ניכר את הליכי תכנון התב"עות של פרויקטים משמעותיים ואטרקטיביים, ברוממה, צומת פת ובהר נוף בירושלים שיכללו גם שטחי מסחר ותעסוקה. ככלל, אנו רואים בשנים האחרונות את העיר ירושלים כאזור אסטרטגי בפעילותנו על רקע המחסור ביחידות דיור וזאת לצד מדיניות העירייה התומכת לקידום פרויקטים ופיתוח העיר ירושלים כולה".
לדבריו, "אנו מסכמים את שנת 2023 עם הישגים מרשימים וזאת על אף שנה מאתגרת במשק הישראלי. מלחמת חרבות ברזל, בד בבד עם הסביבה המאקרו כלכלית, לצד היעדר פתרונות מיידיים לבעיית היצע הדיור, מעמיקים את המחסור במלאי בענף הנדל"ן למגורים בישראל, ויובילו להמשך עליות במחירי הדיור. לאזורים מלאי פרויקטים משמעותי ובשל שבכוונתנו להשיק בתקופה הקרובה, זאת בכדי להיענות לביקושים הגוברים שאנו מזהים בשוק מאז הסתגלות המשק למצב מלחמה. אנו צופים כי ביקושים אלו ילכו ויגברו עם ביצוע הורדות ריבית נוספות. ביקושים אלה מקבלים רוח גבית נוספת, בין היתר, מתושבי חוץ שבתגובה לאנטישמיות הגואה ברחבי העולם מבקשים לרכוש נכס בישראל".
> הצג תגובות