ראש עיריית רחובות, רחמים מלול, תיאר בפאנל "פינוי בינוי והאינטרס המוניציפלי – מהו קונפליקט", המציאות האמיתית של פרויקטי ההתחדשות העירונית, גם עבור ראשי ערים שמעוניינים בכך. בכנס "עיר הנדל"ן" אמר מלול: "אני ראש עירייה 13 שנים. רחובות כיום 161 אלף תושבים וגדלה מאוד בעשור האחרון. הוצאנו בשנה האחרונה היתרים ל-13 אלף יחידות דיור, והעיר שהייתה פעם מושבה הפכה לבירת השפלה, למרות שזה לצנינים בעיניי ותיקי העיר ומייסדיה, שרצו עדיין להריח את ריח התפוזים ולראות עצי שקד, והיום אפשר לטעום או להריח אותם בסופר יוחננוף".
"הולכים לדבר על קונפליקטים, וההגדרה של קונפליקט זה יריבות, סכסוך. הייתי מוסיף את המילה 'דילמה' שזה מאבק בינך לבין עצמך. אני רוצה להפריך התדמית שנוצרה לראשי הראשיות בארץ, שאינם מעוניינים ביחידות דיור והתחדשות עירונית. כמה קשה לראש עיר להחליט על התחדשות עירונית. יש לנו קונפליקט עם עצמנו או דילמה עם עצמנו, הצוות המקצועי, ראש העירייה, ועדות התכנון. גם מול התושבים הוותיקים, האם יסכימו לבניה לגובה? הם רוצים להיות בעלי האחוזה ורוצים להמשיך ולראות את העצים ולא את הבניינים סביב. יש גם קונפליקט עם הסרבנים שלא יודעים מה זה פינוי ובינוי, מעבירים אותם לדירה שכורה ומנתקים אותם מהשכונה, מהחברים, מביתם. הוא רוצה להישאר בקהילה שלו, כמו האתיופים.
"יש קונפליקט עם היזמים. יש את תופעת החאפרים שמסתובבים ומחתימים ומבטיחים הבטחות והוא בא אלינו ורוצה לתת 25 מ"ר לדירה. דנים איתו על הצפיפות ועל התמורות הכספיות ומתברר שיש לו רווח של אולי 10%. ראש העיר חושש הקבלן יעזוב באמצע הדרך את הדיירים לעצמם והשכונה תישאר במערומיה. יש עימות גם עם האדריכלים שרוצים תכנון מסוים והצוות המקצועי שלך רוצה אחר.
"כאן מגיעים לקונפליקט המרכזי – השלטון המרכזי שאמור לפתור לך את כל הבעיות של ציפוף העיר, תשתיות. בצנרת אצלנו יש 16 אלף יחידות דיור, תוספת של 40 אלף תושבים. אתה רוצה באמת התחדשות עירונית. אני חייב לציין לטובה את האנשים ברשות להתחדשות עירונית. יש להם מטלה והם מקיימים אותה ברצינות ובאים לקראת. אך כדי להתגבר על כל בעיות אלה, צריך פתרונות, ומי נותן לך פתרונות?
"המדינה צריכה להכניס את היד לכיס דרך הסכמי הגג. היא צריכה להפסיק לספסר בקרקע, לכן כל הוויכוחים שהיו לנו נתקלו בקשיים רבים. ברוך השם חתמנו בסוף, אך אחרי שחתמנו וסיכמנו, מדברים על הביצוע. לידיעתם, רשויות מקומיות מממנות תשלומי ביניים עד שתקבל את הכסף שהובטח לך. זו המציאות בשטח, שהשלטון המרכזי לא מזרים את מה שצריך והפרויקט עלול להיתקע".
אחד ממנחי הפאנל, גילי שקד, מנהל זרוע ההתחדשות העירונית באביב ייזום, אמר: "האם הרשות המקומית יכולה בעצם לממן ביום-יום את התקציב על ידי ארנונה. הרשות המקומית מעדיפה לקדם משרדים שנותנים פי חמישה ארנונה. הדרך הטובה ביותר היא התחדשות עירונית".
אסף אריכא, המנחה השני של הפאנל וסמנכ"ל תכנון וברותם שני, הוסיף: "עד לפני שנה וחצי הייתי 12 שנה במגזר הציבורי, האחרון באילת במשך שבע שנים. צריך לראות את התועלת בהתחדשות העירונית. זה תהליך שמצמצם פערים חברתיים, מאפשר תיקונים ועיוותים במה שנעשה בעבר, תשתיות משודרגות, שומר על השטחים הפתוחים מחוץ לעיר, מרחב ציבורי ושטחים לרווחת הציבור ומייצר דיור יותר טוב. אם זה חשוב, למה זה ארוך כל כך? אפשר להוציא פה קיטור ולהלין, התהליכים ארוכים ומורכבים, אך אפשר לצאת עם הצעות אופרטיביות שלא שמים רק הבעיות על השולחן, אלא לקבל הצעות איך אפשר לייצר זהות אינטרסים בין הצדדים וליצור מערכת של שיתוף פעולה ולהבין את הצרכים ההדדיים ולפעול יחד".
מהנדס עיריית תל אביב, אודי כרמלי, אמר: "כאשר מדברים על מערכת יחסים בין המגזר הפרטי לציבורי, כל אחד בא עם שק מלא טענות, מענות, ניסיונות מרים ולא מעט כישלונות. יכולים לספור על כף יד אחת את מספר ההתחדשויות העירוניות המוצלחות שכולם אומרים תודה על המוגמר, ואני מסכים עם הגישה שאומרת במקום להפוך הנושא לקונפליקט, איך מייצרים זהות אינטרסים? לטעמי, הבעיה המרכזית היא שיש מערכת שמתעלמת בצורה מוחלטת מהאנשים שגרים בבתים הללו. מה הבעיה? יושבים בפאנלים ואומרים לוקח שנה, 10, אבל בסוף כאשר מדברים על הגורם המרכזי, בעל הדירה, הוא נשאר באיזשהו מקום מאחור, מאחורי קבלני חתימות, עסקאות, הרבה מאוד חוסר ידע והרגשה מתמדת שדפקו אותי".
לדבריו, "איפה הפרויקטים שמפורסמים בעיתונות הכלכלית? כמה מבוצעים? כשתבדקו את המספרים, גם בתל אביב אגב, תגלו שמדובר בכישלון של כולנו. לא יכול להיות שכל כך הרבה אנרגיות כלכליות, רגשיות, סכסוכים משפחתיים שרבים על דירה שיקבלו עוד חמש שנים, כשעוד לא קיבלו היתרי בניה ולבסוף מקבלים מספרים שהם מבישים. זה הסיפור הגדול כאן, עד שמדינת ישראל לא תקבל החלטה גורפת שפרויקט פינוי בינוי הוא לא פרויקט יזמות נכסית קניינית. יזמים נכנסים בסוד הזה לא באשמתה, הם צריכים לייצר ליווי פיננסי, בנקאי. מי שקובע איך העיר שלי נראית זה ראש החטיבה העסקית בבנק? בסוף, צריך לדעת לייצר כאן מנהלות להתחדשות עירונית כמו שעכשיו מתחילות להיווצר, שכל פרויקט מלווה ברמה חברתית, מבינים מה האנשים, מה אפשר לעשות איתם. לא כל בניין עתידו להיהרס ולהבנות, יש פרויקטים שצריך לדבר על שיפוץ למשל. יש הרבה פרויקטים שהתארכו והתארכו והדיירים לא יודעים מה קורה איתם".
"עיריית תל אביב הקימה זרוע להתחדשות עירונית, קודם כל ליווי תהליכים כי בסוף אם לא מצליחים ליצר מצב שהאנשים בשטח סומכים עלינו ועל התושבים ועל היזמים וכו', זה לא קורה וזה בדיוק המפתח לאותה התלכדות אינטרסים".
גידי מוזס, מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית באקרו נדל"ן, הגיב לדברים: "אני לא רואה קונפליקט, אולי היה לפני שנים. 15 שנה אחורה היה מערב פרוע, היום באים לאודי ומבקשים להוסיף כמה מטרים וכו', העולם היום הוא לא קונפליקט, היום השפה בין הרשות המקומית ליזם פחות או יותר ברורה, 12 מ"ר (תוספת לדירה בפרויקטים של פינוי בינוי) הפך לנחלת הכלל, כולם הבינו ש-12 מטר זה המספר. אם דיברנו על עירוב שימושים ושלא יהיה לכאורה מסחר עם תעסוקה ומגורים יחד, גם זה הפך לנחלת הכלל, בעלי הקרקע מבינים שעירוב שימושים טוב".
"הקונפליקט מתחיל כשאתה יוצע לדרך עם רפרנט שנותן X ומתחלף אחרי שנה לרפרנט אחר, ואותו אחד שרצה 12 קומות, החדש רוצה שמונה קומות. שם נוצר הקונפליקט – לא בשיח אלא בחוסר הוודאות של היזם. צריך לייצור ודאות אצל היזמים".
על כך אמר כרמלי: "אין ודאות ולא תהיה ודאות. גם רחמים לא יכול להבטיח ודאות. יש הליך רשמי ויש הליך תכנוני, מה שגידי אמר לגבי הליך רשמי צודק ב-100%, צריך להיות ברור, ודאי וקצר, והיום לצערי הרגולציה הישראלית 20 שנה מאוחר מדי, התעוררה והבינה שנבנתה כאן מפלצת שהיא לא רישוי אלא תכנון, מעצם זה שמוגשות התנגדויות, אתה צריך להפעיל שיקול דעת תכנוני בכל בקשה. היום נגמר הסיפור שאדריכל X ישיג לי בעירייה. אין את זה יותר כי יודעים מה אתה יכול לקבל ומה לא. אין וודאות עם חברת חשמל, לא עם תשתיות. כל מי שבא ואומר לי בניו יורק בשלושה חודשים אני עם בניין מאוכלס, בניו יורק אף אחד לא מעז ללכת נגד רגולציה קשוחה וברורה, פה כל תכנית היא מו"מ באשמת שני הצדדים, אך אין ודאות תכנונית ולא תהא כזו. הסוד כאן לקבל תכניות מתאר, לקדם אסטרטגיה, מסמכי מדיניות, כדי שידעו איפה עומדים, אך להגיד כי סגרת הסכם כזה וכזה עם דייר וזאת הוודאיות, זה לא".
עו"ד רחלי וייזר פלד, התייחסה היא לסוגיית הוודאות: "הדבר הנכון זה כמה שיותר הסדרה וכמה שיותר ודאות. יש יזמים שאומרים שכבר הולכים בשלב הראשוני ונותנים הצעה כמה שיותר מדויקת, אבל הרשות המקומית לא מספיק משתפת פעולה, אנחנו לא שם. אתן דוגמה: המשרד שלנו מייצג את פרויקט ההסתדרות. 19 שנה מקדמים פרויקט, ראשי ערים התחלפו, יזמים התחלפו, אדריכלים התחלפו, היינו בוועדה המחוזית וראש העיר אמר תעצרו, לא מוכנים. אני בהסכם משפטי מול הדיירים שלי, באיזו סיטואציה אני במצב זה? קשה מאוד".
כרמלי: "הקמנו שתי מנהלות, אחת חברתית ואחת פיזית עם מנהלים. לקחנו חברה מתכננת, לא סומכים על אדריכל התוכנית שהדיירים לקחו. הקמנו חברת 360 שמתכננת תכנית לפי צוות האב, לקחנו כלכלנים ועוד, שחילקו את כל העיר לפינוי בינוי וכל מתחום ומתחם הם נתנו לנו את ההמלצה שלהם לגבי המקביל, לגבי הגובה, לגבי האינטרס הכלכלי של היזמים ולגבי מבנה ציבור ושטחים ירוקים".
מוזס: "אנחנו לא מבקשים ואם רוצים לקחת רעיון או משהו שאפשר ליישם, לא מבקשים ודאות תכנונית אלא ודאות תהליכים, שלא חילופי רפרנט מחזיר אותך לנקודת האפס, שתהיה עקביות והמשכיות הלאה, שלא עליית מחירים של 4% עכשיו פותחת תקן 21 ומתחילים לתכנן מאפס".
> הצג תגובות