המפקח על רישום המקרקעין בירושלים, עו"ד רביב מייזל, חתם על צו רישום תלת-ממדי של בית משותף בירושלים, הבנוי מעל למנהרה. זוהי הפעם הראשונה בישראל בה נרשם בית משותף לאחר התיקון לחוק המקרקעין, שאפשר רישום תלת-ממדי.

רישום הבית המשותף בטאבו התאפשר לאחר שבינואר השנה נרשמה חלקה תלת-ממדית בלשכה הארצית לרישום תשתיות לאומיות ופרצלציות. במסגרת רישום החלקה התלת-ממדית, נרשם חלק מכביש 16 בירושלים על שם מדינת ישראל, ואילו הבעלות על החלקה הקרקעית שעליה נבנו, בין היתר, בתים משותפים – נרשמה על-שם בעלי הזכויות הפרטיים.

המדינה קבעה בעבר: אפשר לעשות שימוש בתת-קרקע

עד לפני מספר שנים, בהתאם לחוק המקרקעין, רישום המקרקעין בישראל היה דו-ממדי. בעלי הזכויות במקרקעין היו הבעלים בכל עומק הקרקע ועד רום השמים, שמעל שטח החלקה, המצוין בנסח הרישום בטאבו.

עד כה נתקלו בישראל בשלושה מקרים של מנהרות, שמעליהן פרויקטים בנויים. הראשונה הייתה מנהרת הכרמל, השנייה בכביש 16 והשלישית – הקמת פרויקט אביב מעל קירוי כביש בגין בירושלים.

כניסתו לתוקף של תיקון 33 לחוק המקרקעין, בסוף שנת 2018, אפשר חלוקה גמישה יותר של רישום המקרקעין, כדי לנצל באופן יעיל יותר את הקרקע ורישום הזכויות, בהתאם לתכנון העכשווי הקיים בגובה ובעומק הקרקע. למעשה, התיקון קבע כי ניתן לחלק תא שטח למספר רבדים ושכבות, וכפועל יוצא – ניתן לבצע רישום קנייני תלת-ממדי, כך שכל רובד יהיה מושא לרישום קנייני נפרד.

אותו תיקון מאפשר להפקיע חלק מהתת-קרקע בלי לפגוע בשימוש האפשרי של בעלי הזכויות בחלקים אחרים מאותה קרקע. כך למשל, בניינים למגורים ולמסחר שייבנו מעל כביש מקורה, מנהרות תת-קרקעיות, גשרים עיליים לתחבורה, הולכי רגל או לתשתיות – יירשמו כחלקה תלת-ממדית. הדבר מקל על צרכי הפיתוח ומגביר את הסחירות בקרקע.

רישום החלקה התלת-ממדית מבטא את ההפקעה שנעשתה במקרקעין בהתאם לשטח שהופקע בלבד, וגורע מהחלקה הקרקעית רק את השטח שהופקע לצורכי ציבור.

האפשרות לרישום תלת-ממדי כרוכה באופן ישיר לתכנון תלת-ממדי, רישום חלוקת קרקע הכוללת חלקה תלת-ממדית חייבת להיות תואמת לתכנון, חלוקת הקרקע תעשה על פי תוכנית שקובעת איחוד וחלוקה של מגרשים שגם היא נבחנת בפרמטרים תלת-ממדיים, כלומר החלוקה מתבטאת לא רק באמצעות מבט על אלא באמצעות חתך אנכי המשקף את הייעודים מעל ומתחת לתכסית של המגרש.

הדיון על שיעור הפגיעה לפי עומק המנהרה

לפני חודשים אחדים, סיפר השמאי הממשלתי אוהד עיני באירוע של חברת רובי קפיטל, כי "בעבר יצר השמאי הממשלתי מודל – מה שיעור הפגיעה לפי עומק המנהרה, והגיע למסקנה שמדובר ב-2-3% וזה הולך וקטן ככל שהמנהרה עמוקה יותר".

"הדילמה שלי", המשיך עיני, "היא שבשונה ממנהרות הכרמל שהובילו לתיקון 33 בחוק המקרקעין, עד אז בעלים של חלקה היה על פני הקרקע עד רום השמיים ועד לב האדם, התיקון בא ואמר שאפשר לחתוך את החלקה התלת-ממדית כמו מנסרה בתוך הקרקע בתחום חלקה רגילה, בלי לפגוע בזכויות של בעל הקרקע. הנחת העבודה בעבר הייתה שהאדם הסביר יעדיף לא לקנות דירה שגם בעומק של 30 מטר מתחת לבית יש משהו. האם הנחת העבודה הזאת נכונה היום? היום, מי שמבצע עסקה, לא מודע לזה בכלל. זה לא עולה בשום משא ומתן – לגבי המנהרה מתחת לבית. זה לא מעניין. דיברנו עם 15 מתווכים באזורים האלה (אותם אזורים בהם נמתחו מנהרות ומעברים תת קרקעיים, בכרמל, כביש 16 וכביש בגין בירושלים). אני יוצא מנקודת הנחה שאין שום פגיעה בשום מצב למעלה. נכון, אין השבחה עבור אדם פרטי, אבל הדבר גם לא מוריד את הערך של החלקה התת קרקעית".