סילברסטיין פרופרטיס' נחשבת לחברה יזמית שהיא "כוכב הצפון" בזיהוי ומימוש מגמות נדל"ן מוצלחות. המייסד לארי סילברסטיין הצמיח במתחם הגראונד זירו בניו יורק, את שטחי המשרדים האטרקטיביים והמבוקשים ביותר בעיר, בזכות חושים עסקיים חדים, בתזמון חסר תקדים שכלל שילוב של נסיבות כוח עליון (פיגוע הטרור של 9 בספטמבר 2001) ותעוזה יזמית.
היום החברה מובילה את תחום המרת שטחי המשרדים למגורים, תוך ניצול הבשורה הסטטוטורית של עיריית ניו יורק, שבשמונה השנים האחרונות עושה ככל שביכולתה להמריץ יזמים לרכוש בנייני משרדים ישנים ולהפוך אותם לנכסים בתחום הדירות לקנייה ולהשכרה.
בין 1990 לתחילת שנות ה-2000, נוספו עשרות מגדלי זכוכית ברחבי העיר ובעיקר באזור העסקים השוקק סביב Wall Street, שיועדו אך ורק למשרדים. ב-2006, עם השקת הקונספט התיכנוני לחמישה מגדלי זכוכית אולטרה מודרניים בגראונד זירו (בהם תיכנון המגדל הגבוה ביותר בארה"ב One World Trade Center שנחנך ב-2015), כבר הבינו מתכנני העיר שבנייני משרדים קלאסיים יינטשו ויעמדו ריקים. וכך, כבר ב-2008 החלה מחלקת התיכנון בעיריית ניו יורק, לאשר המרת שטחי משרדים בבניינים היסטוריים קלאסיים לטובת שטחי מגורים.
הסנונית הראשונה להחייאת שטחי משרדים בבניינים ישנים לטובת מגורים, קרמה עור וגידים כאשר ב-2012 רכשה קבוצת השקעות בראשות Alchemy Properties, את 30 הקומות העליונות של אחד המגדלים האייקונים, ה-Woolworth Building, שנבנה ב-1913 והחזיק בתואר הבניין הגבוהה ביותר בניו יורק עד 1930. מדובר בבניין עשיר באדריכלות ניאו-קלאסית שהתאים לעשירי העיר שחיפשו דירות יוקרה קלאסיות שערכן הוכפל משום שהן שוכנות בבניין בעל ערך ומיתוג היסטורי.
השיפוץ והמרת שטחי המשרדים לדירות יוקרה במגדל וולוורת', הסתיימו ב-2017, ונמכרו במחירים שקבעו רף חדש של מחיר לרגל מרובע באזור העסקים של העיר. עד היום, נחשב הפנטהאוז של הבניין – שעדיין לא נמכר – לאחד מ"אבני החן" הנחשבים בשוק הנדל"ן בעיר, ויש להניח שיימכר, בסופו של דבר, במחיר שדורש היזם כבר מספר שנים – סביב 110 מיליון דולר.
בשלוש השנים האחרונות, חל שינוי מטלטל בשוק המשרדים בניו יורק. עם פרוץ מגיפת הקורונה, תפוסת המשרדים הפעילים בעיר ירדה אל מתחת ל-10%, ועד היום חלה התאוששות חלקית בלבד, כאשר המספרים משקפים חזרה של כ-60% מהעובדים אל המשרדים בעיר, חלקם מגיעים בין יומיים לשלושה בלבד בשבוע. לכן החלה העירייה לפני כשלוש שנים, לאשר המרת שטחי משרדים למגורים נוכח המחסור בדירות להשכרה בעיקר וגם נוכח המגמה של צמצום הדרישה לשטחי משרדים, מגמה שנמשכת גם היום, למרות חלוף המגיפה.
סיברשטיין פרופרטיס' ראתה במודל הנדל"ני של המרת בנייני משרדים למגורים, את "הדבר הבא" וסיימה בהצלחה כבר ב-2013 את הפרויקט הראשון של בניין קלאסי שעבר הסבה ממשרדים ל-416 דירות מגורים ב-116 John Street.
בימים אלו, החברה מתחילה לשפץ ולהסב את Broad Street 55, בניין משרדים מפורסם במרכז מנהטן שנחנך בשנת 1967 ושימש כמטה של גולדמן זאקס עד 1983. הבניין נרכש בעסקה שהרעישה את הכותרות הראשיות בכל עיתוני הנדל"ן בחצי השנה האחרונה. מדובר ברכישה שבה סילברסטיין פרופרטיס' חברה למטרו לופט, יזם מוביל נוסף בתחום הדיור להשכרה, על מנת להמיר את 30 קומות, 410 אלף רגל מרובע (כ-38 אלף מ"ר) ל-571 יחידות דירות חדשות, כולל מועדון פרטי, בריכת גג באורך 45 רגל (כ-15 מטרים) וכמובן כל הפונקציות המשותפות הנחשבות היום לסטנדרט בשוק המגורים בניו יורק.
במקרה זה, הארכיטקטורה הייחודית של הבניין הופכת אותו למועמד אידיאלי להסבה למגורים. "הצורה הייחודית של Broad 55 אפשרה לנו לעצב מגוון גדלים וסוגים של דירות, החל מדירות פונקציונאליות סטנדרטיות, ועד לדגמים בסגנון לופט ופנטהאוזים הכוללים מרפסות גדולות", אמר ג'ון סטרה, האדריכל מ-CetraRuddy.
ומה אצלנו?
בשנת 2021 אישרה ועדת הפנים של הכנסת, ללא מתנגדים, את אחד הפרקים החשובים ביותר ומעוררי המחלוקת בחוק ההסדרים – היתר להמרת עד 50% משטחי המשרדים המתוכננים בכל הארץ לדירות.
מדובר במה שהוגדר הן במשרדי האוצר, השיכון ובבנק ישראל, כמהפכה של ממש בתחום הבנייה בארץ. ברשויות המקומיות ובקרב הקבלנים, התנגדו תחילה בתקיפות ליוזמה לחוקק את החוק החדש, אך ההתנגדות פחתה לאור שינויים בחוק, שיגבירו את סמכויות ועדות הבנייה המקומיות, אלא שחלפו מאז כשנתיים וחצי, ואף פרויקט של הסבת שטחי משרדים למגורים, עדיין לא מומש. האם עוד חזון למועד, או שבישראל, כל עוד הפער בין הארנונה למגורים ולתעסוקה גדול כל כך, פרק כזה יתקשה להתרומם?
> הצג תגובות