מה הופך עיר ל"טובה" ומדוע אנחנו טסים לחו"ל בכדי ליהנות מהחוויה העירונית? התשובה לכך מצויה על שולחנם של מתכננים רבים בישראל, וניצניה כבר נראים במספר מתחמים בערים ישראליות. עם זאת, מרבית הערים כאן רחוקות מלספק את מלוא החוויה בדומה לזו שמספקות ערים רבות מעבר לים.

הסוד הגדול של עיר טובה טמון בין היתר בתחושת הביטחון שהיא מקנה, במגע עם העוברים והשבים, ובנוכחותם של ילדים – הלא אין כמו רחובות הומי אדם ומלאי התרחשויות כדי להחיות עיר.

לאלה החוששים מצפיפות יש לי בשורה: העיר עתידית תהיה צפופה, ובד בבד מרווחת להפליא – ככל שנגדיל את הצפיפות, נוכל גם לספק שירותים ברמה גבוהה יותר, שכן בעיר צפופה אין צורך להתרחק כדי להשיג את כל הדרוש לקיום היום-יומי ו/או להנות משירותים קהילתיים ואירועי תרבות. אם נדאג לאחזקתם בחקיקה ואכיפה, אין כל סיבה לחשוש ממגדלים. נהפוך הוא, הבנייה לגובה תאפשר לפנות את הקרקע למרחב הציבורי.

עם זאת, לצד הציפוף הפיזי, צריכים לבוא גם הפתרונות הנלווים ההכרחיים כגון סידורי תנועה שיפחיתו את מספר כלי הרכב, אספקת שירותים נאותים על ידי הרשויות ושמירה על הסדר, הניקיון והבריאות של אנשי העיר, וכדי שכל אלה יתממשו, יש לקדם רפורמה בתחום התכנון והרישוי. על הרשויות, המתכננים והיזמים לייצר סביבה טכנולוגית מוסדרת בחוק ובתקנות ונקיה מביורוקרטיה יתרה, רק כך ניתן יהיה לעמוד באתגרי הפיתוח הניצבים בפנינו.                                                          

גבוהים יותר, דינמיים הרבה יותר

ציפוף התושבים במרכזי האוכלוסין חייב להביא לשינוי גם בתפישות העולם של הציבור, שכן סביבת המגורים תהה אינטנסיבית מאד. כך למשל ריבוי כיווני אויר לא יתאפשר, הקשר של רכוש פרטי לקרקע יתנתק, והקרקע תוקדש, רובה ככולה, לציבור. עם השנים, בנייני המגורים יגבהו עוד וייווצרו יותר ויותר בניינים רבי שימושים. בסופו של דבר, יביא הציפוף ליצירת מגה-בניינים שיכילו את רוב הפונקציות העירוניות – מעין שכונות בזעיר אנפין בהן ניתן יהיה לקיים את רוב פעילויות התושבים.

בניינים כאלה יכולים לכלול בנוסף למגורים גם מסחר, משרדים ותעסוקה נקיה מבחינה סביבתית, שירותים אישיים, מקומות בילוי שעות הפנאי, מרכזי כושר גופני וספורט, מוסדות חינוך, בתי כנסיות ודיור מוגן, כך שאדם יוכל להעביר את חייו במבנה כזה מבלי להזדקק כמעט לדבר מחוצה לו. רובע עירוני יהיה מורכב ממספר בתי-שכונה וניתן יהיה לרכז מאות אלפי תושבים על יחידות שטח קטנות.

כפועל יוצא, הצפיפות הגבוהה תקטין גם את כמות כלי הרכב שכן כל השירותים מצויים בטווח הליכה. בד בבד, התנועה הרגלית תפחית את רמות הזיהום בעיר ותשפר את בריאות ואיכות החיים של התושבים. התחבורה בפועל תוכל להצטמצם רק לשם העברת אנשים מרובע לרובע, וכך אולי יתייתר הצורך ברכבים פרטיים ורוב התנועה תוכל להתרכז במערכות תחבורה עתירות נוסעים. 

שגרת חיים שונה משהכרנו

תנאי חשוב ומרכזי ליצירת חברה עירונית בריאה ומלוכדת, כזו שדואגת לצרכי הציבור, הוא יצירת חיי קהילה מגוונים ובמגדלי העתיד היא תתאפשר רק במידה ויתקיימו שלושת התנאים הבאים: מערכת חוקים ותקנות התומכים במטרותיה, מנגנוני אכיפה יעילים ותנאים פיסיים הולמים המתבטאים בנוחות בשימוש, באחזקה ובתפעול מחד וביצירת תנאים מתאימים לשימוש על ידי הקהילה לצרכיה השונים מאידך.

בבנייני העתיד רבי השימושים, ידורו בכפיפה אחת צעירים וקשישים, עשירים ומעוטי יכולת, משפחות ובודדים, בעלי מקצועות חופשיים ואנשי הצווארון הכחול, כשבד בבד סביבת המגורים החדשה תאפשר אינטגרציה ושיתופי פעולה בין הדיירים.

הבניין עצמו ישמש מקור פרנסה לחלק מדייריו. כך למשל תפקיד האחראי על ניהול הבניין מטעם הדיירים (לרבות השכרת דירות, שמירה על הבניין ואיסוף כספים) יכול להיות מוטל על אחד הדיירים הגר בדירה המהווה רכוש משותף בקומת הקרקע, ששכרו ישולם בעצם הזכות למגורים בדירה שלו. דיירים אחרים יוכלו להפעיל בתשלום מועדונים משותפים בבניין לטובות קיום אירועים חברתיים ואירועים משפחתיים של דיירים אחרים, או לנהל מוסדות מסחריים/ ציבוריים המהווים חלק מהרכוש המשותף.

אסור לאפשר לבנייני הענק העתידיים להתדרדר

אותם מגה בניינים יהיו חייבים להתקיים מאות שנים ולהתחדש באופן מתמיד על ידי טיפול ואחזקה בלתי פוסקים. כדי לתמוך בקיומה של קהיליית מגורים חזקה, יש לחזק את כוחם של המנגנונים הוולונטריים, דהיינו ועדי הבית, שחייבים להיות מגובים במנגנוני אחזקה ותפעול מקצועיים חזקים. לשם כך, יש צורך בחוק המסמיך אחראי אחזקה מטעם הדיירים ומחייב כל בניין בהעסקת מתחזק מקצועי על פי הנדרש בתקן האחזקה של מכון התקנים ועל פי תוכנית אחזקה רב שנתית. התקציב של כל בניין צריך להיות מבוקר על ידי רואה חשבון ולכלול תקציב קיום הכולל ביטוח והפרשה לקרן פחת. בפועל, תפקידו של ועד הבית צריך להצטמצם לביקורת והנחיה בלבד, בדומה לתפקידיה של מועצת מנהלים בחברה עסקית.

בד בבד, בכדי לעודד ריבוד של האוכלוסייה, יש לקבוע תמריצים כלכליים בשני מישורים: האחד – קביעת תעריף אחזקה נמוך לדירות שיוגדרו כבנות השגה, והשני – פטור ממס על הוצאות אחזקת הבית לכל דיירי הבית המשותף.

כדי לנהל, לפקח ולבקר על המיזם הזה, יש להקים רשות אחזקה ממלכתית המבוססת על מנגנונים שהוקמו זה מכבר על ידי המדינה (כמו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למשל), ובנוסף יש להקים מנהלה עירונית שתפרוש חסותה על כל הבתים המשותפים בעיר, תנהל, תבקר ותפקח על המערכת ותייעץ לכל הזקוק לתמיכה ותאכוף את קיום החוקים והתקנות באמצעות הפיקוח העירוני.

ככלל, סביבת המגורים החדשה מצריכה גם מחשבה יצירתית בנושאי הקמתה והתפעול שלה. על מקבלי ההחלטות ליצור תנאים סטטוטוריים ועסקיים שיאפשרו ליזמים להקים מתחמי מגורים מעורבי שימושים אינטנסיביים, תוך התחייבות לתחזק אותם ולתת שירותים כוללניים מלאים לדייריהם למשך תקופה ארוכה שתיקבע מראש. הדיירים ירכשו מהיזם אנרגיה, מים, שירותי סילוק אשפה וביוב, חניה ואחזקה, וכן שירותי ניהול. המיזם יבוטח בביטוח כוללני. ייקבע מראש תמהיל מחייב של דירות למכירה ודירות להשכרה.

בתום תקופת השירות, יקיימו הדיירים, באמצעות המנהלה העירונית, מכרז לשירותים לתקופה הבאה. המנגנון הזה דומה למנגנון ה-BOT (הקם-הפעל-העבר) בו מרבות הרשויות להשתמש לאחרונה. יהיה זה למעשה "בי-או-טי קהילתי".

כותב הטור הוא האדריכל בני פרי, מבעלי משרד V5 אדריכלים