סך הדירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 הגיע כבר ל-24% מכלל הדירות שהולכות ונבנות – כך מניתוח של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית לגבי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לפני שבוע. התחדשות עירונית כבר שולטת בת"א, בצפון ודרום נרשמו זינוקים – אך עדיין מדובר על מספרים נמוכים

מספיק להסתכל מסביבנו כדי לראות את תנופת הבנייה בתוככי הערים, גם כשנראה ששוק הדיור נמצא בקיפאון לנוכח הריביות הגבוהות. שנת 2022 הסתיימה עם גידול של 13% בהתחלות הבנייה בכל רחבי הארץ של יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית – כך עולה מניתוח שערכה החברה לפיתוח והתחדשות עירונית לנתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה.

על פי הניתוח עולה כי בשנה החולפת החלה בנייתם של כ-16 אלף יחידות דיור במסגרת של פינוי-בינוי ותמ"א 38, שהם כ-24% מסך התחלות הבנייה. אגב, על פי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, 2022 הסתיימה כבר עם נתון מדהים – שליש מסך הדירות שנבנו הן במסגרת התחדשות עירונית.

56% מדירות הנבנות בת"א – בהתחדשות עירונית

החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי. היא פועלת מעל עשור ועד כה אישרה תשעה תב"עות, אכלסה כ-1,000 דירות, מקדמת כ-30 פרויקטים בהליכים שונים ומייצגת כ-2,500 משפחות ברחבי הארץ. בשנה האחרונה הקימה סניף בירושלים בראשותה של איילת קראוס וסניף במרחב הצפוני בראשות עו"ד שבות רענן, כשלדברי החברה – המטרה היא לקדם פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית גם מחוץ לאזור הביקוש במרכז הארץ.

כאשר בוחנים את מספר התחלות הבנייה על פי המחוזות השונים, ניתן לראות כי במחוז ירושלים חלה עלייה של 14% בהתחלות הבנייה בהתחדשות העירונית, והן מהוות היום 17% מסך התחלות הבנייה במחוז. גורמים רבים בשוק הנדל"ן מסבירים זאת בכך שמהנדס עיריית ירושלים, יואל אבן, שם את סוגיית ההתחדשות העירונית על סדר היום העירוני, ומושך חזק לכיוון הזה עם התערבות אישית שלו בניסיון לפתור תסבוכות שמעקבות פרויקטים.

במחוז הצפון חל זינוק של 49%, והן מהוות 14% מסך התחלות הבניה במחוז. במחוז חיפה חלה עלייה של 21% בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית והן מהוות 24% מהתחלות הבנייה. במחוז המרכז חלה עלייה של 15% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית והן מהוות 21% מהתחלות הבנייה במחוז. מספר הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית במחוז הדרום עלה ב-27% – אולם הן מהוות 8% בלבד מהתחלות הבנייה.

והנה נתון לא מפתיע כלל: במחוז תל אביב חלה עלייה של 6% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית, אבל כאן כבר מדובר על מעל מחצית מכלל הדירות שנבנו, ובמספרים: 56% מכלל הדירות הן במסגרת התחדשות עירונית.

יזמים: רואים שינוי בפריפריה – אבל זו עדיין טיפה בים

ניר שמול, מנכ"ל החברה להתחדשות עירונית "שניר", מציין כי אמנם חלה עלייה בהתחלות הבנייה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית במרחבים, אך כאשר בוחנים את המספרים, רואים שבמחוז צפון לדוגמה החלו להבנות השנה 1,300 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, אבל סך הדירות הישנות שנהרסו עומד על 117 בלבד, כך שמספר הדירות שיחוזקו בפועל הוא מזערי. רק החודש פורסם דו"ח מבקר המדינה בעניין היערכות ערי קו השבר הסורי אפריקני, בהן צפת, טבריה, קריית שמונה, חצור הגלילית ובית שאן,  למקרה של רעידת אדמה. המבקר קבע כי 93% מהמבנים שיש לחזק בערים אלה, לא חוזקו.

"אנחנו מאמינים שיש להתחיל בתכנון המתחמים בשיתוף הרשויות, ולא להמתין לפתרונות של המדינה", אומר שמול, כשרעידת האדמה הקטלנית בטורקיה וסוריה עדיין מהדהדת ברקע. "המטרה היא לייצר פתרונות מהשטח ולרתום את הסיוע של המדינה באופן נקודתי במקומות בהם זה יהיה הכרחי למימוש".

אמנון מחרז, מנכ"ל יזמות בקבוצת בראל המקדמת מספר פרויקטים של התחדשות עירונית בצפון, מאשר כי ניכרת עלייה במספר הפרויקטים של פינוי-בינוי שנמצאים בשלבי בנייה, ועלייה גדולה עוד יותר בפרויקטים הנמצאים בשלבי ההתארגנות והתכנון בערי הצפון, אולם לדבריו, עדיין מדובר בשיעורים נמוכים מאוד וכמעט מזעריים ביחס למספר הדירות הישנות שאותן יש לחדש. "לשם כך יש להגביר את המעורבות הממשלתית והעירונית על מנת שהפרויקטים יבוצעו בפועל" קובע מחרז. "לאחרונה, אושרה תוכנית שלנו לפרויקט פינוי-בינוי גדול בנוף הגליל, ההליך היה מהיר יחסית בעיקר מהירתמות חסרת תקדים של העירייה וראש העירייה לנושא. אבל כאמור, זהו פרויקט ראשון בעיר שיש בה עוד הרבה דירות לא מוגנות ולכן יש להאיץ את הקצב, להסיר חסמים ולקדם יותר פרויקטים במהירות האפשרית תוך מתן עדיפות לערים בהם הסכנה לרעידת אדמה קשה גדולה יותר".

גיל גולדשטיין, מנכ"ל חברת אבני דרך התחדשות עירונית, אומר כי "בשנה האחרונה יישמה המדינה מהלכים לקידום תחום ההתחדשות העירונית, שאושרו במסגרת חוק ההסדרים, ואת אותותיהם אנו רואים בנתוני הלמ"ס ל-2022. נתונים אלה מעידים על גידול מרשים בהתחלות בניה במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38. עם זאת, נכון לשנת 2022, נהרסו 3,412 יחידות דיור בלבד, כאשר בישראל כחצי מיליון יחידות דיור הזקוקות לעבור תהליך התחדשות. זו הרי טיפה בים ובקצב הנוכחי ייקחו למדינה עשרות שנים להשלים את הפערים. אמנם אנו עדים לעלייה מבורכת בהיקפים אך עקב הסיכונים העומדים בפתחינו, להם אנו עדים במלוא עוצמתם לאחרונה בטורקיה, חייבים לקדם את התחום בקצב הרבה יותר מהיר".