הממונה על חוק המכר עמית גריידי, פרסם נייר עמדה על פי מי שרכש דירה חדשה מקבלן במטרה למוכרה, מחויב בהוראות חוק המכר.

בחודשים האחרונים הבחינו במשרד הבינוי והשיכון בתופעה חדשה. בעקבות בעקבות ריבוי במבצעי מכר דירות, במסגרתם מאפשר יזם לרוכש דחייה ארוכה של עיקר תשלומי התמורה (תשלומים 20/80 ואף 10/90) או מבצעי מימון שונים לרכישת דירות חדשות מיזמים, ישנם רוכשי דירות שרוכשים אותן שלא על מנת לגור בה, אלא במטרה למכור אותה וליהנות מעליית השווי.

חלק ניכר מרוכשים אלה, אינם עוסקים באופן שוטף בתחום הנדל"ן ואינם בקיאים בדרישות החוקיות הכרוכות בעסקאות מכר של דירות חדשות. יחד עם זאת, מבצעי המימון השונים של היזמים פתחו בפניהם אפשרות לרכוש דירה עם הון ראשוני נמוך, מאות אלפי שקלים בודדים, ובהמשך למכרה לצד שלישי בעבור רווח. במקרה המתואר, מטרת הרכישה היא מכירת הדירה בפועל, ולכן מדובר בעסקה הכפופה להוראות חוק המכר. בהתאם, אם אותו רוכש שהפך למוכר לא יעמוד בכל החובות החלות על "מוכר" לפי חוק המכר, הוא יהיה חשוף לסנקציות הקבועות בחוק.

חובה מרכזית בחוק המכר של מוכר דירה כלפי הרוכש, היא הבטחת כספיו של הרוכש. במקרה בו הרוכש הראשון הופך למוכר, עליו להבטיח את כספו של הרוכש החדש, בעיקר אם טרם הסתיימה בניית הדירה ונמסרה לרוכש, וכאשר התשלום מאת הרוכש השני, המהווה את רכיב הרווח של הרוכש הראשון עשוי שלא להיות מובטח, בניגוד לחוק. בנייר העמדה מפורטות הבהרות, הנובעות מהחוק, לעניין אופן הבטחת כספיו של הרוכש החדש ולעניין מגבלות על גביית הכספים ממנו.

בנייר העמדה ציין גריידי כי "כאשר נעשית עסקת מכירה לרוכש שני, בנסיבות כאמור, ובדגש על מקרה שבו המכירה לרוכש השני נעשית לפני השלמת הבנייה ומסירת הדירה מהיזם, הרוכש הראשון אינו רשאי לגבות מהרוכש השני כספים אלא כנגד מתן בטוחה, העומדת בהוראות סעיף 2 לחוק המכר, להבטחת הכספים ששילם הרוכש השני, בין אם מדובר בבטוחה שנתן היזם לטובת הרוכש השני, במישרין או בהסבה מהרוכש הראשון, ובין אם מדובר בבטוחה שנתן הרוכש השני לרוכש הראשון".

"בהתאם", כתב גריידי, "במקרה שבו ניתנה לרוכש השני בטוחה בדרך של הסבת הבטוחות שניתנו מהיזם לרוכש הראשון, לא ניתן לגבות מהרוכש השני כל סכום העולה על הסכום המובטח על ידי היזם. יובהר כי במקרה כזה, ועד להשלמת הבנייה של הדירה ומסירתה לידי הרוכש השני ומתן בטוחה לפי הוראות סעיף 2(3), 2(4) או 2(5) לחוק המכר לרוכש השני, אין באפשרות המוכר הראשון לגבות סכום העולה על הבטוחות אשר מוסבות לרוכש הדירה, ואין באפשרותו לבטל בטוחות שניתנו לרוכש לפי סעיף 2(1) או 2 (2) לחוק.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן מסר כי המשרד "מעודד שותפות פעילה של הציבור בשוק הנדל"ן, כרוכשים, מוכרים, יזמים וכו', במטרה לחזק את השוק, להוריד את מחירי הדיור ולייצר זמינות של מגוון סוגי דיור שונים לכלל האוכלוסייה. פעילות זאת נעשית תוך שימת לב לשמירה על זכויותיהם של כל המעורבים בעסקאות, עם דגש על קיום הוראות חוק המכר, בכדי ליצור סביבה בטוחה ויציבה כלכלית לפעול ולצמוח בו".