תמ"א 38/1 הוא מסלול לחיזוק מבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני תחילת 1980 . המסלול הינו חלק  מתכנית המתאר הארצית שנערכה לטובת על מנת לקבוע הסדרים תכנוניים לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה ולעודד ביצוע חיזוק מבנים על ידי תוספות בנייה, באמצעות יצירת מסגרת תכנונית שתאפשר מתן היתרי בנייה לשינויים במבנים, וקביעת תנאים למימוש תוספות הבנייה.

תוקף התכנית הינו  עד לסוף  אוקטובר 2023.

מבנים בישראל אשר נבנו לפני 1975 אינם עומדים בתקן רעידות אדמה (תקן 413). ותמ"א 38 ובכללה מסלול תמ"א 38/1 נערכה כדי לתת מענה לבנייני מסוג זה המיועדים למגורים.

בתמ"א 38/1 משוקם הבניין הקיים ומתבצע תיכנון הנדסי על מנת לבצע חיזוק לבניין מפני רעידות אדמה  ולהתאימו לתקן רעידות אדמה 413, המסלול מכתיב בנוסף לחיזוק דרישה להוספת ממ"ד לכל דירה, הוספת מעלית, מרפסות – על פי האפשרות התכנונית (קוי בנין ומיקום הדירות בהתאמה לחזיתות הבנין) ןחניות על פי תקן החניה הנדרש ברשות המקומית הספציפית. בנוסף מתבצע שיפוץ חיצוני למבנה שיפוץ השטחים הציבוריים בתוך המבנה (לובי , חדר מדרגות,  חדר זבל וכד'( ושיקום שטחי החוץ המשותפים, וחידוש התשתיות המשותפות הכוללות ביוב, אספקת מים, תשתיות חשמל לבנין, צוברי גז,  ומערכות אלקטרו מעניות משותפות.

על מנת לייצר כדאיות כלכלית ליישום המסלול, תמ"א 38/1 מזכה את היזם בשטחים נוספים המיועדים לדירות שימכרו בשוק החופשי. בנוסף, במגרשים בהם ניתן להרחיב את הקומות מותרת תוספת של עד 25 מ"ר לכל קומה.

במסלול זה יותרו חריגות בניה מגובה ומקווי הבניין, בתנאי שהחריגה נחוצה לחיזוקו של הבניין.

על מנת לקדם פרויקט במסלול תמ"א 38/1 עומד הרוב הדרוש לחתימה על הסכם על שני שלישים מהדיירים – 67%.

סדר פעולות לקידום פרויקט במסלול תמ"א 38/1

החלטה להתקדם במסלול זה בהסכמה של לפחות 67% מבעלי הדירות בבניין.

במרים מסוימים בעיקר באזורי ביקוש, רצוי לשכור שמאי להערכת שווי הפרויקט.

פניה למספר יזמים שיציגו את ניסיונם בדרך זו יקבלו בעלי הדירות מושג לגבי התמורות שיזמים רלוונטיים עשויים להציע.

בחירת נציגות דיירים או התקשרות עם מארגני דיירים המצויים בתהליך.

התקשרות עם עו"ד  שייצג את בעלי הדירות ומתמחה בתמ"א 38 והגדרת תעריף שמתאים להיתכנות הכלכלית של הפרויקט נוכח העובדה שמדובר בהוצאה שכלולה בהוצאות היזם.

קבלת הצעות מיזמים במתכונת ללא קבלן מבצע ובמתכונת הכוללת קבלן מבצע בתוספת סקיצה והדמיה מוצעות.

בחירת יזם.

בחירת מנהל פרויקט שישמש גם מפקח מטעם בעלי הדירות ויכין מפרט טכני כנגד המפרט הטכני שיציע היזם. 

עריכת הסכם בין בעלי הדירות והיזם  בתוספת מפרט טכני ותכניות אדריכליות עקרוניות. 

מומלץ לבחון מול היזם והקבלן המבצע את אופי עבודות הבנייה היקפם ולוחות הזמנים שלהם ומידת הפעתם על האפשרות להמשיך להתגורר  במבנה בעת ביצוע העבודות.