לא מעט ספקות עלו בשנה האחרונה בכל הנוגע ליעילות של תכנון פרויקטים להתחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד – תוכנית נקודתית (להבדיל ממתחמים גדולים של פינוי בינוי, רנ"ה). רשויות מקומיות וגורמי תכנון קוראים כמעט מדי יום, בדיונם על תוכניות בניין עיר, לזנוח את התכנון ברמת הבניין הבודד וללכת על תוכנית כוללנית על מתחם שלם. ראיה זו שכבר מיושמת במוסדות התכנון, מתקיימת שלא על דעת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וזו ממשיכה לקדם תוכניות עירוניות ברמת הבניין הבודד, גם לאחר תום תוקפה של תמ"א 38 באוקטובר 2023.  

דו"ח מבקר המדינה שמפורסם היום, עוסק בין היתר ב"תכנון נקודתי ברשויות מקומיות". המבקר מתניהו אנגלמן מחזק את ראיית מוסדות התכנון לאחר ביקורת שערך מוסד מבקר המדינה בנושא תכנון נקודתי (בניין בודד, רנ"ה), מחודש יוני עד נובמבר 2022 בוועדות מקומיות, ועדות מחוזיות ובמינהל התכנון, תוך בחינת פעילותן של 131 ועדות מקומיות ודיווחים שבידי מינהל התכנון. הבדיקה שמה דגש על שש ועדות מקומיות: באר שבע, בת ים, גבעות אלונים (מרחב התכנון של העיר שפרעם), הוד השרון, נתניה וראשון לציון.

מהבדיקה עולה כי משנת 2016 התקבלו במוסדות התכנון בישראל 15,276 תוכניות נקודתיות, שיעור גבוה מכלל התוכניות המוגשות, העומד על כ-60.8%. מסתבר, כי למרות שמוסדות התכנון מחויבים להקצות משאבים לקידום תוכניות נקודתיות, תרומתן למשק הדיור קטנה בהרבה לעומת תוכניות אחרות. נמצא כי התוכניות הנקודתיות עם תוספת יחידות דיור הציעו תוספת כוללת של 86,277 יחידות דיור ב-6,442 תוכניות , ואילו 2,828 התוכניות האחרות הציעו תוספת כוללת של 958,222 יחידות דיור, משמע, התוכניות הנקודתיות הציעו כ-8.3% מסך תוספת יחידות הדיור שהוצעו על כלל התוכניות המפורטות בסמכות מקומית או מחוזית.

גם פרק זמן של הליך התכנון באישור תכוניות נקודתיות, אינו משמעותי ועומד על פער של 60 ימים בלבד, לעומת תוכנית גדולה ומשמעותית יותר – 361 לעומת 421 ימים. אם כך, כפי שעולה מפרק זה בדוח, תוכניות אלו מהוות מעמסה ניכרת על עבודת מוסדות התכנון.

בדוח נכתב: "שיעורן הגבוה של התוכניות הנקודתיות מטיל מעמסה ניכרת על עבודת הוועדות בשני הדרגים – המקומי והמחוזי, דבר העלול לפגוע ביעילות תפקוד הוועדות וביכולתן להעניק שירות איכותי לציבור ולקדם מהלכים תכנוניים נרחבים וכוללניים יותר, ובעקיפין אף להגביר את חשיפת מוסדות התכנון ללחצים או לפניות מיותרות מצד בעלי עניין, משום שכל תוכנית מעין זו נדרשת לעבור את כל ההליך התכנוני. הטיפול בתוכניות נקודתיות המציעות שינוי משמעותי מביא להתמשכות הליכי התכנון, בעיקר בוועדות המקומיות. ראוי כי השימוש בכלי ייעשה במשורה, בהתבסס על ראייה תכנונית רחבה וארוכת טווח.. ביכולתן לקדם מהלכים תכנוניים נרחבים וכוללניים יותר בראייה מתכללת. הימשכותם של הליכי התכנון והעומס במוסדות התכנון גם עלולים לחשוף אותם ללחצים מצד בעלי עניין שונים לזירוז ההליכים ועקב כך אף להוביל לאי-סדרים".

פרק זה בדוח מבקר המדינה חושף עוד כי 16 מתוך 42 תוכניות נקודתיות שדווקא הציעו שינוי משמעותי ונדגמו במרחבי התכנון המקומיים של באר שבע, גבעות אלונים (במרחב התכנון של העיר שפרעם), הוד השרון ונתניה – קודמו בידי בסטייה מתוכניות כוללניות.  

כמו כן, דוח המבקר בנושא זה עמד על העדר שקיפות של חלק מהרשויות המקומיות שנבדקו (בת ים, גבעת אלונים, הוד השרון, נתניה וראשון לציון), כלא אפשרו בין היתר חיפוש נכון לאיתור תב"עות  באינטרנט. גם השימוש במערכות מידע גיאוגרפי להנגשת מידע תכנוני בוועדות מקומיות, היה לקוי לאחר שבשכבות המידע היו חסרים פרטים רבים – כגון שם התוכנית, מצבה התכנוני, מועד אישורה וקישור למסמכים.

הדוח גם נגע בעניין מדיניות מינהל התכנון בנושא זה, שלא קבע נהלים להכנת תוכנית נקודתית ולא ביצע בקרה על אופן קידום התוכניות בוועדות המקומיות.

בתוך כך ממליץ המבקר אנגלמן כי מינהל התכנון בשיתוף מוסדות התכנון המחוזיים והמקומיים, יערוך בחינה של היקף התוכניות הנקודתיות המתקבלות במוסדות התכנון, ובפרט של התוכניות הנקודתיות המציעות שינוי משמעותי, ושל השפעותיהן על תפקוד מוסדות התכנון מבחינת העומס שהן מטילות על הוועדות.

"בחינה זו תאפשר למינהל התכנון ליזום מהלכים לייעול הטיפול בתוכניות אלה במוסדות התכנון ותסייע לוועדות המחוזיות והמקומיות לקצר את הזמנים הנדרשים להליך התכנון של שאר התוכניות המוגשות להן, להתמקד בבחינתן ובטיובן וכן להקדיש יותר תשומות להובלה ולקידום של תוכניות ופרויקטים המציעים שינוי נרחב, אסטרטגי ומשמעותי באזורים שונים, הן ברמה המקומית והן בזו המחוזית".