אין זה סוד ששוק המשכנתאות היווה מאז ומתמיד תרמוסטט לשוק הדיור. כאשר שוק הדיור פרח והייתה עלייה בביקושים, כך גם הייתה עליה בהיקף המשכנתאות. כאשר שוק הדיור היה בדעיכה, בה הדבר לידי ביטוי מיידי בירידה בנטילת משכנתאות.

דוגמה מובהקת לכך הייתה בשנים 2021-2022 שבהן היקף נטילת המשכנתאות הכפיל את עצמו לשיא של כל הזמנים. אשתקד, ב-2023, עוד לפני אירועי 7 באוקטובר, שבו המשכנתאות לרמתן בימי מגפת הקורונה, עד כדי קצב של כארבעה מיליארד שקל לחודש בלבד.

במהלך ארבעת החודשים הראשונים של 2024, התאפיין בשוק המשכנתאות בהתאוששות חסרת תקדים, שהפתיעה אפילו את האופטימיים ביותר בענף. ברבעון הראשון של השנה, ינואר-מרץ, נלקחו בסך הכל משכנתאות בהיקף של יותר מ-17 מיליארד שקלים, כלומר כ-5.7 מיליארד לחודש, וחודש אפריל השיג שיא שנתי, כ-5.9 מיליארד, 36% יותר מאפריל 2023.

מדובר לא רק בהתאוששות מרשימה בהיקף נטילת המשכנתאות. מסתבר כי גם המשכנתא הממוצעת שנקלחה על ידי בתי האב במדינת ישראל, הגיעה לכ-930 אלף שקל. 933 אלף שקל נלקחו בממוצע על ידי זוכי הגרלות מחיר מטרה, וגם חלק לא מבוטל מקהל המשקיעים חזר לשוק עם משכנתא ממוצעת של 1.03 מיליון שקל.

מעניינת לא פחות העובדה שאותם ארבעה חודשים התאפיינו בד בבד בזינוק במחירי הדיור, שעלו בסך הכול בכ-3.7%, כלומר קצב שנתי דו-ספרתי, מה שבא לידי ביטוי גם בקצב מכירת הדירות.

אולם, וזה אולם גדול, התאוששות חסרת תקדים זו עומדת בסתירה מוחלטת למצב ענף הבנייה המתאפיין במשבר חסר תקדים בעקבות אירועי 7 באוקטובר, כולל היעדרות כ-80 אלף עובדים מאתרי הבנייה, חרם טורקי על מוצרי בנייה, מחסור בהתחלות בנייה, שלא לדבר על כ-200 אלף פליטים מעוטף עזה והגליל.

מה שמסביר את העלייה בד בבד בקצב נטילת המשכנתאות, כמו גם במחירי הדיור, הם שלושה גורמים עיקריים:

הראשון, המחסור ההולך וגובר בהיצע התחלות בנייה לעומת ביקושים כבושים הולכים וגדלים מצד הציבור הרחב.

השני, זכאי משרד השיכון שהתייאשו מהסיכוי הקלוש לזכות בהגרלות מחיר מטרה, ובחרו בלית ברירה לרכוש דירה, גם אם הדבר כרוך במשכנתא כבדה.

השלישי, משקיעי נדל"ן המתוחכמים שראו במצב שנוצר שעת כושר לרכוש דירה, בציפייה שגם מחירה יעלה וגם התשואה עליה תעלה.

לכן, אין מדובר כאן כלל ועיקר בבשורה חיובית למקבלי ההחלטות בשוק הדיור. הדיסוננס חסר התקדים בין שוק דיור מקרטע לבין מה שהייתי מכנה "ביקושים בלית ברירה", עשוי רק להחריף במהלך השנה הקרובה, ובהמשך, אם לא ינקטו מיידית צעדים אסטרטגים על מנת להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה, זאת על ידי קיצור הליכים, הבאת עובדים זרים כנדרש, פיקוח הדוק על רמות המחירים במכרזי רמ"י והקלות במימון על ציבור הקבלנים.

ואם, חלילה, המצב הנוכחי יימשך, ה"ביקושים בלית ברירה" רק יחריפו וידרדרו את המצב, ויהיו לכך השלכות כלכליות וחברתיות מרחיקות לכת שמוטב שכולנו נמנע מהן. חומר למחשבה למקבלי ההחלטות!

עו"ד יריב גוטמן מתמחה בנדל"ן ומקרקעין