חלופת שקד, חוק ההסדרים, תקן 21, תמ"א 70 לפרויקט המטרו, הוותמ"ל ועוד מגוון סוגיות עמדו במוקד פאנל מהפכות בהתחדשות עירונית, במסגרת כנס "עיר הנדל"ן" באילת. הפאנל התייחס לקשיים ולחסמים בתחום – ואיך אפשר לשפרם כדי שהתוכניות יגיעו ליישום יותר קל ומהיר, כולל במרכז.

את הפאנל הנחו עו"ד ישי איציקוביץ', שותף וראש מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית, במשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', והאדריכלית טלי דראל, שותפה במשרד V5 אדריכלים.

עינת גנון, סמנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית, אמרה בפאנל כי "אין ספק שאי-וודאות הוא החסם הגדול ביותר בהתחדשות עירונית ואנחנו עושים כמה שיותר כדי להסיר את החסמים, מקדמים הרבה חקיקה בתחום. אנחנו מקפידים לעבוד יד ביד עם הרשויות, עד כמה שאפשר, אבל לפעמים יש ראשי רשויות שלא מעוניינים בכך. רובם הגדול מעוניין ורוצה לקדם התחדשות עירונית. יש בודדים שמקשים לנו את החיים. במקומות בהם יש התנגדויות, אנחנו חותמים על תוכניות ליזמים פרטיים, כמובן אחרי שבדקנו את הכול. כמעט בכל רשות מקומית אנחנו מרחיבים את גבולות הגזרה של התחדשות עירונית ואנחנו עושים תוכניות כאלו גם בבאר שבע וגם בנהריה ובשנה האחרונה פרסמנו קול קורא למימון מענקים שישלימו את הפרויקטים בפרפריה. תקצבנו ארבע תוכניות ולאחר מכן יש להן הבטחה להשלמת הכדאיות הכללית. בינתיים זה בהיקפים מצומצמים כי ארבע תוכניות בפריפריה זה לא מספיק, אבל אנחנו פועלים במרץ רב להגדיל לקראת הממשלה הקרובה, ששר השיכון הבא יידחף לקבל תקציבים מוגדלים וקבועים כדי להגיע לאותם מקומות שמאוד נזקקים לכך".

"אי אפשר לבוא לראשי רשויות ולהגיד להם – תגבירו את הקצב, בלי לתת להם כלים. יש הסכמה עקרונית עם משרד האוצר להגדיל את השמיכה ולהכניס מתחתיה רשויות מקומיות נוספות. כיום יש סדר וודאות שכל תוכנית שתיקלט בחמש שנים הקרובות, כולם יודעים מה יהיה היטל ההשבחה, אבל זה לא מספיק, כי אולי אנחנו יודעים מה יהיה השיעור, אבל לא מה יהיה ההיטל, אבל גם את זה אנחנו פועלים לפתור היום וקבענו בחקיקה שיקבעו תקנות לאופן החישוב".

לדבריה, "לא משנה כמה כסף נגייס עבור התחדשות עירונית בפריפריה, זה תמיד יהיה מעט מידי. בעיני, החלק החשוב הוא העמקת הטבות המס בעולמות המיסוי. ככל שנצליח לקדם את הטבות המס בפריפריה, אז יצרנו ודאות הרבה יותר משמעותית ליזם".

"אנחנו בדיונים מתקדמים עם משרדי האוצר והמשפטים לגבי התיקונים שאנחנו רוצים להכניס בחוק ההסדרים הקרוב, בדגש על פינוי בינוי בתמ"א 38.2 לקשישים – לקבוע לקבלן להציע לקשיש פתרונות דיור.

"למיטב ידיעתי, אין כוונה להכניס את הדיורית לחוק ההסדרים. לנו אין התנגדות לכך, אבל זאת דרך ביניים שהיא לא מציאותית בעינינו. צריך לקחת את זה בחשבון עם איזה שהוא מקדם הפחתה ולא להעלים עין ולהגיד שהשטח במיוחד עם התחדשות עירונית, יכול לקחת על עצמו את כל השטח הזה בלי לקחת את כל הדברים בחשבון.

"בעוד 15 שנה התהליכים יהיו כל כך ברורים ועם ודאות, וגם בעלי הדירות יפנימו את הכלים שאנחנו נותנים להם, אני אהיה בפנסיה על חוף הים ואולי אפילו יסגרו את המשרד", אמרה בחצי חיוך.

האדריכלית סיגי בארי, מתכננת הוותמ"ל במינהל התכנון, הסבירה כי "אנחנו עסוקים בעשייה אינסופית בהתחדשות עירונית וזהו צו השעה. ודאות היא שם המשחק ומגיע לכולם ודאות במשחק הזה. ברמה הממשלתית אנחנו צריכים לקבל יותר כלים להתמודד עם הבעיות התקציביות. סל הכלים הממשלתי לא מספיק רחב לדעת לשחק עם זה ואנחנו מרגישים שאנחנו ממציאים תוך כדי תנועה וזה חשוב וטוב כי צריך להיות יצירתיים בהתחדשות עירונית. נגיע בצעדי ענק לסל של פתרונות. אנחנו מוכוונים עם תשתיות כמו תחבורה שמתקדמת בקצב מהיר, מטרו, רכבות קלות וזה אחוז מאוד גדול מהתוכניות שיש לנו במרכז הארץ והשאר בפריפריה, שהיא מאוד חשובה לנו ואנחנו שמים בה דגש. במרכז רוב התוכניות שלנו הם סביב רכבת קלה או מטרו. ברשות המקומית יש צורך בעוד כוח אדם כי הם מאוד נכונים לזה, אבל חסר כוח אדם, במיוחד במרכז".

"לירושלים וקריית ים יש מכנה משותף", אמרה בארי. "תשתית תחבורתית טובה שמחוללת שינוי וזה מאוד מעניין בשיח על מרכז ופריפריה. בסוף אנחנו מדינה מאוד קטנה שעתידה להצטופף עוד והפריפריה יכולה להביא את המרכז לכל מקום בערך אם יש תשתית תחברותית טובה. אפשר לצרוך הכול במרחק של 15 דקות. ברגע שיהיה מחולל משמעותי ויתחיל השינוי, השינוי יקרה".

גם בארי התייחסה לסוגיית הדיורית. "דיורית בעינינו זאת הברקה", אמרה, "אין שום סיבה שמנהל התיכנון לא יהיה ער לתופעה הזאת שיחידת דיור יכולה להיות גמישה במהלך השנים וייתן לזה גב חוקי. זה חשוב לגיוון של השוק וזה בדיוק אותן דירות שיוכלו לתת מענה לדיור להשכרה, בדגש על דירות שהן גדולות למידות של הדייר שיוכל לחלק אותה ולהשכיר אותה".

יצחק רפאלי, נשיא קבוצת רפאלי, סיפר: "יש לנו הרבה פרויקטים גם בצפון ובדרום, ולא רק בתל אביב. בבאר שבע חשבנו שאין רווח וראינו שהמחירים עולים והכי חשוב ניסיון של בן אדם. לנו יש ניסיון. ב-96 קניתי באשקלון 440 דונם והיינו מוכרים דירות ב-600 אלף שקל. היום קרקע עולה 700 אלף שקל ליחידה. המחירים עולים וראינו לנכון להיכנס לפרויקט עם 5% רווח שאולי בעתיד יהיה 15%, וככה נכנסנו להרבה פרויקטים. אני לא רוצה שהמחירים יעלו כי אני חושב על אנשים, אבל זה גלגל שאי אפשר לעצור. המנהל מעלה מחירים, מוכר הכי יקר שיכול להיות. המטרה שלי היא אחת – בארץ יש ארבעה מיליון צעירים ובודדים. אנשים רבים גרים בשכירות וזה קשה כל שנה-שנתיים להחליף דירה. אני רוצה למצוא פתרון כדי שלאנשים תהיה את התקרה שלהם. אבא שלי היה אומר שמי שקונה בית ומחתן ילדים, אלוהים יעזור לו. בן אדם בודד לא צריך דירה של שלושה חדרים, אלא תקרה אחת משלו. אני רוצה להגיד לצעירים שלא לחשוב על מכונית ובילוי, אלא לחשוב שתהיה תקרה. זה הכי חשוב וההורים צריכים גם לחשוב על זה. העירייה והממשלה צריכות להוציא חוק שיהיה דירות 30-50 מ"ר כדי שלמיליוני אנשים צעירים תהיה האפשרות לרכוש דירה. אם קונים במיליון שקל דירה, לוקחים 200 אלף ו-800 אלף המדינה אולי יכולה לסבסד. מה שהוא צריך לשלם שכירות, הוא ישלם משכנתא ואז יש לו דירה. על זה צריך לחשוב".

לדבריו, "עוד שנה לא תהיה ריבית גבוהה, היא תרד. התחדשות עירונית זה הדבר הכי טוב ואני גאה שאני עושה את זה. אם כל ראש עיר יחשוב על לבנות דירות קטנות לצעירים, זה יעזור".

מושיק גולדשטיין, המשנה לראש עיריית גבעתיים היוצא, ומי שמשמש כיו"ר הוועדה המיוחדת לתכנון ובניה חריש, דיבר על ודאות בתכנון. "תוכניות לשכונות שעל כל יחידת קרקע יודעים בדיוק מה עושים בה – זאת עבודה נהדרת עם חסרון קטן, שהרשות להתחדשות עירונית מובילה את המנהלות, אבל בסוף הן נמצאות בתוך העירייה וזה מאוד תלוי בראש הרשות אם הוא רוצה לקדם את התוכנית, וזה חלק מהמשחק. להבדיל ממקום אחד בארץ – חריש. הוועדה הזאת היא גם מחוזית וגם מקומית, הכול בשליטה של בן אדם אחד או קבוצת אנשים ואנחנו מקדמים את התוכניות ולא תלויים בעירייה או ראש הרשות, ואפשר לקדם את האג'נדה שלך או של משרד הפנים ועושים את זה בשיתוף מלא עם ראש הרשות – אבל הוא לא יכול לעכב אותך וזה חשוב מאוד להתקדמות של תוכניות".

לדבריו, "התחלתי את התפקיד לפני 14 שנה ואז כשדיברתי על התחדשות עירונית, צחקו עליי – והיום אני רואה שכולם מדברים על מגדלים ו-15 שנה קדימה אני מאמין שגבעתיים תהיה עם מגדלים".

מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, אמר כי "אנחנו צריכים לדעת איפה להתמקד והוודאות הזאת באה לידי ביטוי גם בתוכנית אב, ואנחנו פוגשים את השיח הזה גם ברשויות. קל לנו היום לתעדף את המשאבים המוגבלים שלנו למקומות שנכון שנשקיע אותם, אבל גם לרשות המקומית יש אינטרס. אני מאוד אופטימי, תמיד יש יוצאי דופן. בסופו של דבר, האינטרס הזה של הרשויות הוא קצת שונה ממה שאנחנו מכירים ביזמות הרגילה, כי פה יש אינטרס של העירייה שלא תמיד שמחה לפגוש עוד גורמים".

"לפני שניגשים להתחדשות עירונית בירושלים, צריך לדבר על העיר עצמה. זה עולם אחר ברמה שמהנדס עיר שואל איך אפשר לתרום. זה כמעט מדע בדיוני וזה קורה בירושלים. אנחנו זיהינו את המגמה הזאת עם ראש העיר החדש שהנחיל את זה לכל אורך השדרה וכולם מדברים באותה שפה, וכיום יש לנו כ-2,000 יחידות דיור בעיר. בירושלים אנחנו מדברים על שנה וחצי של קבלת היתר והעירייה דוחפת וזה נכון בפרט לנושא ההתחדשות העירונית. פוגשים את זה בתוכניות אב ברורות, בעירוב שימושים והראייה וההוכחה היא בסופו של דבר במעשה. יש יזמות ענפה מאוד בירושלים. אם צריך לאמץ מודל ברשויות אחרות זה המודל של ירושלים וזה מראה שכאשר הרשות רוצה, והיא מזהה את זה כאינטרס, במבחן האמפירי רואים שזה עובד".

על כך אמרה עו"ד אתי רוזנבלום, היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית ירושלים, כי "מחוז ירושלים הבין שאחת הדרכים המרכזיות לתת מענה להחייאה של העיר היא דרך התחדשות עירונית, גם בממד של תוספת יחידות דיור שעונות על כל הצרכים הנדרשים. כל הצוות שלנו מאוד מחויב למטרה הזאת".

נועם גרייף, מנכ"ל עמרם אברהם, אמר: "בישראל 2050 יהיו פי שניים תושבים והם צריכים דירות והפריפריה היא הדבר הבא. אנחנו זיהינו את הפוטנציאל הזה לפני כמה שנים טובות ויש עבודה ורצון מצד התושבים. יש ביקושים גדולים ובסוף צריך להתמודד מול הרשות המקומית שלא בהכרח עבדו בשולחן היזמי ורבים על דברים שוליים ולא רואים את הדיירים. צריך להשקיע את כל כובד המשקל על ההתחדשות העירונית שהיא העתיד של המדינה".

עמי פליישר, סמנכ"ל פיתוח עסקי בתדהר גמרים, אמר: "מדברים על משבר ומטפלים בכלים שלא מתאימים למשבר. ואני מדבר על קצב. לאנשים הקיימים אין שום יכולת לעשות ב-30 שנה את מה שנעשה ב-70 שנה עם אותם אנשים וכלים. וזה עוד טיפה ועוד טיפה, אבל זאת טיפה בים. מה שקורה היום לא יביא את התוצאה שהמדינה צריכה – שזה לבנות את כמות הדירות שתאכלס את כל התושבים בישראל בעוד כמה שנים. המדינה לא יכולה להתמודד עם התוכניות המורכבות שדורשות הסתכלות הרבה יותר רחבה עם כלים שהיו לפני 30 שנה. כדי לצאת מהקופסה, צריך לצאת רחוק ממנה כדי לתת מענה לקצב והכמות שהמדינה צריכה לייצר. צריך הרבה תקצובים ולתת כלים תכנונים. בסוף ראש עיר מחליט אם תהיה התחדשות עירונית או לא וצריך לתת להם את כל התקציבים כדי לקדם תכנון ומהר, אם הם לא מצליחים, המדינה חייבת להתערב ולעזור".

איילת רוסק- מנכ"לית ובעלים של מכלול מימון נדל"ן, אמרה: "לא סתם הגענו לדבר על המימון בסוף, כי אחרי כל האתגרים, המימון הפך להיות משהו מאוד פשוט. בשוק יש הרבה פתרונות ומתחרים שנותנים הצעות למערכת הבנקאית. אנחנו צריכים לגלות אחריות וגם יזמים צריכים לגלות אחריות. יש גופים שיודעים לעשות עסקאות ושמגיעים לשלב שצריך להוציא דברים לפועל, חשוב שיפנו לחברות הגדולות. עליית הריבית לא פוגשת את היזמים של התחדשות עירונית בצורה מסיבית. היא פוגשת את רוכשי הדירות והיזמים".