ועדת הערר של מחוז חיפה החליטה להפוך החלטה של הוועדה המקומית קריית אתא, ודחתה אישור שקיבלו בעלי בניין בעיר להרוס את הבניין במסלול תמ"א 38/2, ולבנות חדש במקומו. כעת ייאלץ היזם לפנות לוועדה המקומית עם תוכניות חדשות בהתאם לזכויות המאושרות בתב"ע וללא ההקלות שמעניקה תמ"א 38/2.

מדובר על בניין חד-קומתי על מגרש של כ-1.3 דונם ברחוב ברדיצ'בסקי 28 בקריית אתא, שהוקם עוד לפני הקמת המדינה. ב-2014 הוציאה הוועדה המקומית היתר בנייה לתוספת לבניין האחורי של ממ"ד בקומת הקרקע, וקומה נוספת מעל לקומת הקרקע, ובה יחידת דיור חדשה עם ממ"ד.

הבניין המדובר נמצא בחלקו האחורי של הבניין, בעוד שבחלקו הקדמי ישנו בניין נוסף – שבעליו הגישו את הערר. בחלקה המדוברת חלה תכנית כ/222 – קריית אתא מרכז העיר שאושרה כבר בשנת 1998, על פיה יעוד החלקה הוא מגורים ג', בו מותרת הקמת מבנים בגובה מירבי של שש קומות, באחוזי בנייה של 100% לשטחים עיקריים ו-55% שטחי שירות, ובצפיפות של 12 יחידות לדונם.

השאלה המעניינת

העוררים על החלטת הוועדה המקומית הם בעלי מבנה קידמי באותו מגרש. אלה הגישו התנגדות לחיזוק בטענה כי אין לאשר בקשה זו משום שתמ"א 38 אינה חלה על מבנה שנמצא בחלקו האחורי של הבניין, וכבר נבנו בו תוספות מאוחרות. העוררים דרשו על שמירת מרחק גדול בין המבנה המתוכנן למבנה שלהם, כמו גם למקם את החניות של המבנה החדש בצמוד לגבול החלקה, רחוק משטחם. התנגדותם נדחתה על ידי הוועדה המקומית, ולכן אלה פנו לוועדת הערר בראשותה של הדר מנצורי דוד.

בפני חברה ועדת הערר עלתה שאלה מעניינת: האם מבנה זכאי לתמריצי תמ"א 38 לאחר שכבר זכה בעבר הלא מאד רחוק ותוספות בנייה ולחיזוק של ממ"דים? העניין התנקז בסופו של דבר לפרשנות של סעיפי החוק. במקרה דומה בעבר שהגיע לבית המשפט המחוזי בחיפה, נקבע כי ניתן להעניק תמריצים כאלה – ובלבד שחיזוק הבניין לא נדרש על פי תקן 413 בנוסחו אז, ולא נדרש בהיתר הבנייה.

בדיון הנוכחי בוועדת הערר המחוזית נטען כי "עד לשנת 2013 הייתה אי-בהירות בנוסח של סעיף 108 לתקן, וכתוצאה מכך רווחה העמדה שתוספת בנייה של עד כרבע משטח הבניין, אינה דורשת חיזוק של המבנה הקיים. בחודש דצמבר 2013 נכנס לתוקף תיקון 5 לתקן 413 ובמסגרתו תוקן סעיף 108. בנוסח החדש הובהר שכמעט כל תוספת למבנה קיים, מחייבת חיזוק של המבנה, למעט חריגים קונקרטיים…".

ההתפלפלות סביב חריגות הבנייה

ועדת הערר של מחוז חיפה התייחסה להתפלפלות של הוועדה המקומית בנוגע לחריגות בנייה משנת 2014, שעשויות לדידה של הוועדה המקומית, לאפשר את החלתה של תמ"א 38 גם בבקשה החדשה. "הוועדה המקומית אינה חולקת על כך שהתוספת נדרשה לחזק את המבנה", נכתב, "הוועדה טוענת שהיתר הבנייה משנת 2014 התבסס על תוכנית מדידה שגויה, שבעקבותיה הממ"דים אושרו כך שחלק קטן בצידם המזרחי חורג לשטח המיועד לזיקת הנאה. לטענתה, אלמלא המדידה השגויה, הוועדה המקומית לא הייתה מאשרת את התוספת במתכונת בה אושרה, וכל בנייה נוספת בחלקה תידרש לביטול החלק החורג ויתכן שאף להריסתו. הוועדה טוענת שבמצב דברים זה, אין לראות בתוספת הבנייה ככזו שמונעת את החלתה של תמ"א 38".

ואולם ועדת הערר שללה טענה זו, וגרסה כי "העובדה שחלק קטן של המבנה אושר בטעות על גבי זיקת הנאה, אינה רלוונטית לשאת חיזוק המבנה, וכאמור אין מחלוקת שהקמת התוספת חייבה את חיזוק המבנה על פי התקן ועל פי היתר הבנייה. לכן", הוסיפה, "אין מקום להחיל את תמ"א 38 ואין מקום לתת את התמריצים מכוחה".