הירידה הכללית בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של השנה, באה לידי ביטוי גם בבנייה במסגרת תחום ההתחדשות העירונית. מניתוח נתוני הלמ"ס שבוצע בחברת מכלול מימון העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים, עולה כי ברבעון הראשון של השנה החלו להיבנות 2,786 דירות חדשות בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ – ירידה של 8% לעומת 3,035 דירות שהחלו להיבנות ברבעון הקודם, וירידה של 14% לעומת 3,235 דירות ברבעון המקביל ב-2022.

מניתוח הנתונים עולה עוד כי 1,303 התחלות בנייה ברבעון הראשון של השנה היו בבניינים שנבנו מחדש ובדירות שנוספו לבניינים קיימים, ביוזמת הדיירים עצמם – בשיפוץ עצמי, בבנה ביתך וכדומה, ולא במסגרת תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

בסך הכל היו ברבעון הראשון של השנה 14,981 התחלות בנייה, עלייה של כ-2% לעומת 14,693 ברבעון הרביעי של 2022 וירידה של 25% לעומת 19,983 ברבעון הראשון של 2022, אז מדובר היה בנתון שיא. כך, משקל התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38) עמד ברבעון הראשון השנה על כ-19%, לעומת שיעור של 20.6% ברבעון הרביעי של 2022, ולעומת שיעור של 16% ברבעון הראשון של 2022.

כזכור, בשנת 2022 נרשם זינוק של כ-21% בהתחלות הבנייה בתמ"א 38 ופינוי-בינוי לעומת 2021, וגם משקלן מכלל התחלות הבנייה עלה מכ-22% ב-2021 לכ-24% בשנת 2022.

מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול, איילת רוסק ציינה כי "כגוף מממן שמלווה עשרות פרויקטי התחדשות עירונית ברחבי הארץ, אנו בהחלט מזהים שיזמי הנדל"ן נוטים היום פחות להיכנס להרפתקאות מימון מסוכנות שעלולות לסכן את החברה שלהם, ומעדיפים להיות יותר שמרניים ולשמור על רמות מינוף נורמליות עם חשיפה נמוכה ככל האפשר לריבית הגבוהה. גם ההתניה של המערכת המימונית ליזמים לעמוד במכירה מוקדמת מביאה לעיכוב בתחילת מימון הבנייה לאור הירידה החדה במכירות בחודשים האחרונים".

אחרי כל זאת, יש לזכור שהיו תקופות שבהן הייתה ריבית פריים של 7%-8% ועדיין קנו דירות", מסבירה רוסק, "להערכתי הסייקל שבו אנו נמצאים ייגמר, ולאחר שהשוק יעכל את המציאות הנוכחית הוא יחזור לאיזון – כי הביקוש גבוה וההיצע לא מספיק, והעסקאות יחזרו".

איפה נרשמו הכי הרבה התחלות בנייה בהתחדשות עירונית?

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב-12 החודשים האחרונים (אפריל 2022 עד מרץ השנה), החלו להיבנות 16,840 יחידות דיור בהתחדשות עירונית – עלייה של 17% לעומת 12 החודשים הקודמים. מדובר בנתח של כ-27% מכלל התחלות הבנייה. כ-75% מתוכן, 12,530 יחידות דיור, היו בפינוי-בינוי ותמ"א 38.

בחלוקה לפי מחוזות, עולה כי במחוז תל אביב החלו להיבנות בשנה שבין תחילת הרבעון השני של 2022 לסוף הרבעון הראשון של השנה 7,392 דירות חדשות בפינוי-בינוי ותמ"א 38 (59% מהסך הכל) – עלייה של 22% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במחוז המרכז החלו להיבנות 2,560 דירות (20% מהסך הכל), ירידה של 14% לעומת התקופה המקבילה, וזינוק של 190% לעומת שנה קודם לכן.

"ניתן לייחס את הירידה בהתחלות הבנייה במחוז המרכז לכמה גורמים", מסביר יותם רבינוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית בגוש דן. "ראשית, משך זמן הליכי הרישוי רק התארך, והביא לפחות אישורי פרויקטים בזמן הנתון ומשכך לפחות התחלות בנייה. שנית, העננה שמרחפת מעל ההתחדשות הבניינית – בערים רבות במחוז לא אושרו עדיין תוכניות חלופיות לתמ"א 38 – דבר שהוביל לאי-ודאות תכנונית עצומה בהן, ואת היזמים לקדם פרויקטים בערים אחרות, כמו למשל בתל אביב שבה הוודאות התכנונית גבוהה מאוד – וזה גם מסביר את הזינוק בהתחלות הבנייה במחוז תל אביב. נקודה שלישית, פרויקטים של חידוש בניינים בודדים התעכבו בשנתיים האחרונות עקב תמ"א 70 שמגבילה את הבנייה בקרבת תוואי המטרו, או עקב מדיניות עירונית ברורה המאשרת רק התחדשות מתחמית ועוצרת התחדשות בניינית. זה הוביל לפרויקטים רבים של בניינים בודדים שהיו בהליכים, לעצור, לחשב מסלול מחדש, ואלפי דירות שהיו יכולות להיות בצנרת לא התקדמו".

במחוז ירושלים החלו להיבנות בשנה האחרונה 931 דירות חדשות (7% מהסך הכל), עלייה של 20% לעומת התקופה המקבילה. במחוז הדרום החלו להיבנות 634 דירות חדשות בשנה האחרונה (5% מהסך הכל), זינוק של 47% לעומת 12 החודשים הקודמים. אדי צרפתי זבולון, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת צרפתי שמעון, הפעילה בתחום ההתחדשות ברחבי הארץ, אומר כי "חלק לא מבוטל מהתחלות הבנייה במחוז הן בעיר אשדוד, שהיא אחת מהערים המתחדשות ביותר בישראל. אשדוד עוברת מהפיכה נדל"נית בימים אלה, בשנת 2022 ניתנו בעיר היתרי בנייה ל-754 יחידות דיור חדשות ואף נחתם בעיר הסכם גג ייעודי להתחדשות עירונית, במקביל להסכם גג מ-2017 המיושם כבר וכולל בניית כ-40 אלף דירות חדשות. קבוצת צרפתי שמעון מקדמת כיום בנייה של כ-900 דירות בהתחדשות עירונית ברובע ב' באשדוד וכן ברובעים נוספים בעיר, ונמשיך לחדש את העיר בשנים הבאות".

יש לציין כי בשבוע שעבר אושרה התוכנית החלופית לתמ"א 38 באשדוד, שצפויה להוסיף עוד כ-8,000 יחידות דיור רק בתחום ההתחדשות הבניינית.