כמה ימים לאחר פרסום דוחותיה השנתיים ל-2023, הודיעה הבוקר קרסו נדל"ן על רכישת 49% מחברת ההתחדשות העירונית יושפה, בשיתוף חברת פרופדו, לפי שווי של כ-74 מיליון שקלים. במסגרת ההסכם, תוכל החברה המשותפת שהוקמה לצורך כך לרכוש את יתרת מניות החברה עד ל-100%.

קבוצת יושפה עוסקת בייזום פרויקטי נדל"ן בתחום ההתחדשות עירונית ומתמחה בייזום והקמה של פרויקטי בוטיק מסוג הריסה ובנייה מתוקף תמ"א 38/2. החברה השלימה כבר 10 פרויקטים באמצעות חברות בשליטת האחים יושפה. הצבר הנוכחי של חושפה כולל 23 פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 הנמצאים בשלבים מתקדמים, כשרובם המכריע ברובע 4 בתל אביב, וחלקם ברובע 3. בנוסף, מקדמת יושפה חמישה מתחמי פינוי-בינוי באזור המרכז. בסך הכל מדובר על 731 יחידות דיור שיוצאו לשיווק בשוק החופשי.

בריאיון לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, אומר מנכ"ל קרסו נדל"ן דו פרנס כי יושפה היא "חברת יוצאת דופן ואין הרבה חברות כאלה שאפשר להיכנס אליהן".

-מה מיוחד בה שלא ראיתם בחברות אחרות?

"אנחנו חושבים שעשינו את העסקה עם חברה שהיא איכותית, מקצועית, עם מוניטין, ומאד ממוקדת בפעילות שלה. לחברה פורטפוליו של פרויקטים שממוקמים באזורים מאד איכותיים ומבוקשים. זה גם פרויקטים שנמצאים ברמת בשלות גבוהה – שלושה כבר בביצוע, שניים עם היתר בנייה, יש פעילות ממשית שהיא לא רק הבטחה, אלא משהו שיוצא לפועל כבר בטווח זמן יחסית קצר. יש פה מייסדים, האחים שרון ואורן יושפה, שכבר השלימו בחברות אחרות שבשליטתם 10 פרויקטים. זו חברה עם מוניטין חיובי – גם בהנהלות מול הדיירים וגם מול הקבלנים. בהתחשב במצב השוק ובחברה הנרכשת, יש לנו תחושה מאד חיובית לגבי יושפה".

-אחרי הרכישה של יושפה, יש עוד חברות שנמצאות על הכוונת?

"אנחנו חברה ציבורית ואני לא יכול להתייחס ספציפית לכך, אבל לאורך כל השנים האחרונות ובטח כעת, אנחנו באסטרטגיה של צמיחה והרחבת הפעילות בתחום העיקרי שלנו – מגורים. 80% מהפרויקטים שלנו הן בהתחדשות עירונית – 43 פרויקטים מתול 53".

-לא מדובר בעסקה כספית גדולה מדי עבור קרסו. מדוע יצאתם למהלך כזה עם שותפה – פרופדו?

"יש לכך כמה סיבות, אבל הרלוונטית והעיקרית היא שהשותפה פנתה אלינו עם ההצעה הזאת. כשיש עסקה כזאת בין חברה חברה גדולה לחברה פחות גדולה, בדרך כלל הפחות גדולה היא זאת שמגיעה עם ההצעה. אבל אני חייב לומר, העסקה עצמה אולי לא גדולה, אבל הפוטנציאל גדול מאד – זו חברה שיש לה צפי להכנסות של כשלושה מיליארד שקלים ורווח גולמי של מעל 500 מיליון שקלים. יש להניח שהחברה כבר במו"מ להכנסת פרויקטים נוספים".

-האם מדובר בעידן החברות הגדולות בהתחדשות עירונית, כאלה שרוכשות קטנות יותר?

"זו תופעה שהחלה עם עליית האינפלציה ובעקבותיה הריבית. אז התחיל הטרנד הזה של חברות קטנות שקידמו פורטפוליו של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, ובתנאים הנוכחיים שקשה יותר לממן את הפרויקטים האלה וחברות קטנות מתקשות להתנהל, הן מחפשות למכור נתח מהחברה".

-השנה החולפת הייתה מאתגרת לשוק. אתם מכרתם 153 דירות – ירידה של 34% ביחס לשנה שלפני כן (231 יחידות דיור) וירידה של 34% בהכנסות, כך שריאלית נראה שמחיר הדירה ירד קצת. אלה הנחות, תנאי תשלום טובים יותר ללקוחות?

"התשובה היא חד משמעית – לא הורדנו מחירים. נקודה. לא בצורה ישירה ולא בצורה עקיפה. נתנו כל מיני מבצעי מכירות שעונים על צרכים מימוניים כמו פריסת תשלומים, ובסוף הכל מגולם במחיר. לראייה, הרווח הגולמי שלנו ממכירת דירות עלה ב-0.5% ב-2023. נכון, רק 0.5%, אבל אם כן היינו נותנים הנחות, הרווח הגולמי היה יורד.

"באופן מפתיע, החל מחודש נובמבר ראינו התאוששות במכירות – מכרנו 42 דירות בנובמבר דצמבר, ובכמעט שלושת החודשים האחרונים (ינואר עד השבוע האחרון של מרץ 2024, א"כ) מכרנו 65 דירות, ויש עוד 45 בקשות רכישה חתומות".

-המנייה שלכם ירדה אחרי 7 באוקטובר, אבל משפל של 2,120 שקל למניה בסוף אוקטובר, היא זינקה ל-3,100 בערך בימים האחרונים, זינוק של 50%. איך אתה מסביר את זה?

"קטונתי וזה לא תפקידי לנתח את מחיר המניה, אבל החברה היא חסונה ויציבה מבחינה פיננסית ויש לה פורטפוליו פרויקטים נהדר, והרוב בהתחדשות עירונית, ועסקאות קומבינציה מול בעלי קרקעות פרטיים".

-ולמה באמת אתם לא מתמודדים על מכרזים של רמ"י?

"אנחנו החלטנו לא לקנות קרקעות מרמ"י. אחד, בגלל המיקומים שלהן. אני לא תלוי באיפה הרשות מוציאה לשיווק את הקרקע. שתיים, ההחלטה הזו מאפשרת לנו לעשות הרבה עסקאות במזומן, וכבר יש לנו פורטפוליו של 10,300 דירות בשנים הבאות. אנחנו עם חוב בנקאי של 137 מיליון שקל בלבד. אנחנו הרבה פחות נפגעים מבחינת אינפלציה וריבית".

לדבריו, "כשיש לנו 80% פרויקטים בהתחדשות עירונית והיתר בקומבינציה, אנחנו מגיעים לבנייה כמעט בלי הוצאות, אולי רק של התכנון עצמו. וכשאנחנו מתחילים לבנות, אנחנו גם מתחילים למכור. בשנים הקודמות חשבונות הליווי שלנו היו ביתר זכות, ואז ריבית ליווי לא הייתה פקטור מבחינתנו. יש הרבה יתרונות בלעשות עסקאות מול בעלי קרקע פרטיים".