תהליכי התחדשות עירונית הפכו לנושא החם ביותר בעולם התכנון והנדל"ן בישראל. מספר יחידות הדיור שנבנות במסגרת תהליכים אלה נמצא בעלייה קבועה ומשמעותית, שכונות שלמות נמצאות בתהליכי שינוי ומידי שבועות עולות לדיון תוכניות התחדשות רבות. הדיונים הנלווים לתהליכים אלה מציגים בעיקר את קולם של היזמים, המתכננים, ראשי הערים ואנשי מנהל התכנון. אך מה עם הדיירים? קולם כמעט ואינו נשמע בכנסים המקצועיים, והפעמים הלא רבות שבהן הם עולים לקדמת הבמה הם במקרה של הסתבכות יזם בפרויקט תמ"א 38, שהותיר את בעלי הנכסים ללא קורת גג.

אך בסופו של דבר, הדיירים הם השחקנים העיקריים בתהליכי ההתחדשות העירונית. בשיחה עם ינון מגזימוף, מנכ"ל ומייסד תב"ע קפיטל במסגרת הפודקאסט "הסכתב"ע – כאן מחדשים ערים", מבית תב"ע קפיטל, הציג אימה סבאח, יועץ נדל"ן ובעל דירה בפרויקט ברחוב איסלנד בשכונת קריית מנחם בירושלים, את נקודת מבטם של הדיירים. סבאח, יועץ נדל"ן בסניף אנגלו סכסון במבשרת ציון, המלווה דיירים בשני פרויקטים בירושלים, מציג את ההבדל שבין פרויקטים המנוהלים על ידי חברה יזמית, לבין פרויקטים המנוהלים על ידי חברה מארגנת, כמו תב"ע קפיטל.

סבאח: "ההבדלים בין המודלים הללו עצומים ומתבטאים בעיקר בהפגת חששות. כשמגיע יזם, הדבר הראשון שאתה חושב עליו הוא – 'הנה עוד אחד שרוצה לעשות עלינו סיבוב'. רוצה לבנות, לתת תמורות מינימליות ולהרוויח עליך כמה שיותר. מדובר ב'קבלני חתימות' שאוספים ממך חתימות ואחר כך מוכרים אותם למישהו אחר, וכך יש פער בין מה שהמארגן הבטיח לך לבין מה שתקבל בפועל. בשני המקרים, הביטחון שלך שואף לאפס. אתה לא ממש יכול להביא לידי מיצוי את הזכויות השונות ואת הצרכים השונים של התושבים במתחם שמיועד לפינוי בינוי".

מגזימוף:  "אבל מגיע יזם עם גב כלכלי חזק מאחוריו ופרויקטים בשטח שכבר בנה. זה דווקא אמור להרגיע אותך שאתה בידיים טובות".

סבאח: "כביכול כן, אבל איתו אתה למעשה במצב הנתון עם אפס שליטה בתהליך. אתה בידיים הטובות שלהם, לא בידיים שלך. ואם חלילה העירייה או הוועדות השונות והגורמים המכריעים מחליטים שאתה לא יכול לקבל את מה שאתה כיזם רצית לקבל, אז ליזם לא יהיה אינטרס לדחוף את היד עמוק לכיס על חשבון הרווחיות שלו. הוא יוריד את זה מהתמורות שלך, ועל הרקע הזה דיירים נבהלים. דבר נוסף, יזמים נכנסים ויוצאים. יזם שחושב שזה כלכלי בהתחלה ומסתבר לו במהלך הדרך שהפרויקט לא כלכלי, לא יצליח להוציא את מה שתכנן להוציא או שמערימים עליו קשיים, או שסדר העדיפויות שלו השתנה – יעביר את הפרויקט ליזם אחר מבלי להניד עפעף".

אך בכל הנוגע לחברה מארגנת, אומר סבאח, המציאות שונה: "קודם כל, אין יזם בתמונה. אני, בעל הנכס, היזם. כלומר, אנחנו בעלי הדירות במתחם מארגנים באמצעות החברה המארגנת, דוגמת תב"ע קפיטל. אנחנו בעצם מארגנים את בעלי הדירות, כדי שהם יגישו בשמם תוכניות בנייה עד לאישורן".

מגזימוף: "אני רוצה לדייק את התפקיד והמהות של חברה מארגנת. חוק התחדשות עירונית הוא חוק הסכמים לארגון עסקאות, והוא מסדיר את הפעילות של חברה מארגנת, שהיא זו שמארגנת את בעלי הדירות לצורך קידום של פרויקט פינוי בינוי כהגדרתו בחוק, והיא שומרת על האינטרסים של בעלי הדירות לאורך כל התהליך, והיא לא כפופה ליזם או עובדת מטעמו אלא פועלת בשמם ומטעם בעלי הדירות".

סבאח: "לכן אני קורא לזה באמת מודל חברתי, כלומר למעשה אותה חברה מארגנת שמקדמת את הדיירים ועובדת מטעמם, כך שלמעשה לבעלי הדירות יש שליטה כמעט מלאה על מה שקורה בפרויקט שלהם. הדיירים מעורבים בתכנון האדריכלי, הכלכלי, בשלבי השמאות, בוודאי שהדיירים בוחרים עו"ד וייעוץ משפטי, הדיירים מעורבים במהלכים שמנהל האדריכל מול העירייה. הדיירים מגויסים באופן מלא לפרויקט ולבניית הבית העתידי שלהם. הדיירים יודעים בכל רגע נתון מה הסטטוס של הפרויקט, ויש להם זכות וטו. הדיירים הם הבעלים הבלעדיים של הפרויקט. אנחנו נותנים את המנדט לחברה המארגנת להגיש עבורנו תוכניות, ורק אחרי שיש אישור לתב"ע, אז אנחנו הולכים ובוחרים יזם לפרויקט. אנחנו יודעים בדיוק מה תהיינה התמורות. בתהליך מסוג זה יש לך ביטחון מלא, יש לך שליטה מלאה. מבחינה חברתית אתה גם יוצר קהילה עוד לפני שהתחלתם לבנות את הבניין".

מגזימוף: "בסוף, אנחנו מדברים על פרויקטים בהיקפים גדולים, של מאות יחידות דיור ופרויקטים בהיקף של מיליארד שקל ומעלה. צריך חברה יזמית שיודעת מה היא עושה. יכול להיות שיהיה מצב שבו תקדמו תב"ע מטעם בעלי הדירות, שזה יפה וכל הכבוד, אבל התב"ע הזאת בסוף לא תוכל להיות מתורגמת בשטח לפרויקט כלכלי או לא תהיה מתוכננת בצורה נכונה".

סבאח: "זה נכון, לכן חשוב מאוד לבחור את החברה המארגנת הנכונה, שיהיו לה יועצים מקצועיים, שיודעים איך להביא לכך שההתכנות והכדאיות הכלכלית ברורות מהיום הראשון. יזם שרוצה רק למכור דירות, לא תמיד יתחשב בצרכים החברתיים של המתחם ושל השכונה כולה".

מגזימוף: "בוא נדבר על מתחם איסלנד, שם אנחנו מקדמים אתכם פרויקט מטעמכם כשנתיים וחצי. לפני שאנחנו נכנסנו למתחם, היו לכם הרבה ניסיונות עם חברות יזמיות אחרות שפנו אליכם במטרה לעשות פרויקט במתחם בכל הרחוב. האם אתה, כבעל דירה במתחם, יכול להצביע על הנקודות שבגללם זה לא צלח?"

סבאח: "היו אצלנו כל סוגי חברות הבנייה, ממארגנים עד יזמים, חברות בנייה ענקיות ויזמות נדל"ן, כל מה שניתן לדמיין. אבל אף אחד לא ידע ולא הצליח להפיג את החששות של התושבים. היו כאלה שהגישו והבטיחו הרים וגבעות ועל פניו ראית והבנת שהם לא יעמדו בזה בזמן אמת. פגשנו מארגנים קיקיוניים שחשבו לארגן חתימות ולמכור אותן לכל המרבה במחיר. היו שם יזמים שבנו אולי בניין בן שלוש או ארבע קומות, ורוצים להרים פה ארבעה מגדלים, ללא שום גב כלכלי, שום היתכנות. גם החברות הכי גדולות משכו את ידן מהפרויקט הזה. הם לא באמת הצליחו להתמודד עם הצרכים והבעיות של התושבים. לכן אני אומר שאתה לא יכול להסתכל על המתחם כעל מתחם כלכלי בלבד, אתה צריך להסתכל על האנשים אחד אחד. איך כל אחד מהם חי, זה ממש מחקר. הרי אותם שיכוני עולים של 40 מ"ר או 34 מ"ר, הורחבו עם השנים והנוף הוסתר על ידי בנייה שהיא לפעמים בלתי חוקית, והמרתף הפך להיות יחידת דיור. אז יש היום לכל בעל נכס דירה גדולה פי 2 או 3. אז מה אתה יכול להציע לו, דירה של 200 מ"ר? הוא לא יגור בדירה כזאת. והחברות הגדולות לא ידעו להתמודד עם המורכבות הזאת. אז יזמים שהגיעו כולם אחד אחר השני, לא הצליחו להתמודד עם זה, עד שהגיעה חברת תב"ע קפיטל".

מגזימוף: "עברו שנתיים וחצי מאז שהתחלנו לרוץ יחד. מה אתה חושב על המודל היזמי אל מול המודל החברתי שאנחנו מקדמים אתכם?"

סבאח: "כפי שאמרתי, החששות הכבדים שיש לך ממודל יזמי רגיל, מתפוגגות כשאתה עובד עם חברה מארגנת כמו שלכם. ראשית, אתם באמת פועלים מתוקף חוק הסכמים לארגון עסקאות, והדברים מעוגנים ומסודרים. שנית, אתה יודע שהחברה עובדת בשבילך. שלישית, אתה יודע שהיא רואה את הפרט, כל דייר ודייר באופן פרטני ולא את כל המתחם כנכס כלכלי. כל הגורמים האלה מביאים אותך למקום שבו אתה יכול ורוצה לתת להם את ברכת הדרך לפעול בשמך ולמקסם עבורך את כל מה שניתן, אבל, עם בלמים ומעצורים שאנחנו בעלי הדירות קובעים, כלומר הכול נעשה תחת השגחה ופיקוח צמוד שלנו ולכן אנחנו רגועים".