אחרי תשע דחיות, האם בפעם העשירית תירשם הצלחה? מכרז של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לאחת הקרקעות המסקרנות ביותר בלב ליבו של גוש דן, ייסגר בשבוע הבא. ובמה מדובר? בקרקע בשטח של כ-7.5 דונם בדרך השלום, על קרקעות מפעל תעש המגן המיתולוגי שנסגר לפני כ-25 שנה, לבניית 528 יחידות דיור.

המכרז מחולק לשני מתחמים. על מתחם א' בשטח של 3,861 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 364 יחידות דיור. מחיר המינימום עומד על כ-95 מיליון שקלים לא כולל מע"מ, מחיר המייצג כ-260 אלף שקל מינימום ללא מע"מ ליחידת דיור. על מתחם ב' ששטחו 3,607 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 164 יחידות דיור. מחיר המינימום הוא כ-43 מיליון שקלים לא כולל מע"מ, שהם כ-262 אלף שקל מינימום ליחידת דיור. במכרז הנוכחי לפחות 20% מהדירות יהיו קטנות – 50-70 מ"ר.

עבור רמ"י, מדובר בעוד מבחן ליכולת שלה לשווק קרקעות. לאחרונה ראינו כי הצליחה יחסית בשווקים בצפון נתניה ועל מגרש מכבי יפו, אחרי חודשים ארוכים של מכרזים שהתבטלו, או שנסגרנו במחירים נמוכים מאד – בשל הריבית הגבוהה במשק, שגם חווה מלחמה כבר כמעט שבעה חודשים. הפעם מדובר במכרז מאתגר עוד יותר, בשל תנאי הפתיחה שלו – הקרקע שמשווקת זוהמה במשך עשרות שנים, ועוברת הליך של שיקום.

קיצור תולדות תעש השלום

על שטח של כ-43 דונם, בין דרך השלום, רחוב עליית הנוער ושכונת נחלת יצחק, פעל בין השנים 1950 ועד 1997 מפעל תעש המגן בייצור של נשק עבור התעשיות הביטחוניות. במשך יותר מ-30 שנה הוא הזרים שפכים לקרקע, זיהם אותה ואת מי התהום במתכות, ציאניד ועוד.

לפני כ-20 שנה בוצעו במקום חפירות של כ-12 אלף טון קרקע מזוהמת שפונתה מהמקום. ב-2019 נערך מכרז שניהלו עיריית תל אביב ורמ"י, המחזיקות העיקריות בקרקע, ורשות המים, לניקוי השטח. במכרז זכתה חברת LDD טכנולוגיות מתקדמות המתמחה בשיקום קרקע ומי תהום, תמורת 18.2 מיליון שקל. במסגרת ההסכם, ניקוי הקרקע יתבצע במשך 25 עד 40 חודשים, ובחוברת המכרז של רמ"י צוין כי היא צפויה להסתיים עד סוף 2024, עם אפשרות להארכה ל-סוף 2025.

במקביל לטיפול במי התהום והקרקע, פעלו העירייה ורמ"י לקידום תב"ע במקום לבניית כ-1,000 יחידות דיור, שטחי מסחר ומבני ציבור. בשנים האחרונות כבר שווקו על ידי רמי קרקעות במתחם שלא היו מזוהמות, בין היתר עבור שכירות ארוכת טווח – בו יהיו 164 יחידות דיור.

בחוברת המכרז צוין כי "שיקום במקום באמצעות הזרקה לאקוויפר של חומרים המפרקים והמעודדים פירוק מיקרוביאלי של המזהמים המרכזיים במי התהום. שלב זה נכלל במסגרת המכרז שפרסמה עיריית תל אביב וחברת LDD, אשר זכתה במכרז, נמצאת לקראת תחילת שלב ההזרקות לאחר שנקדחו בשטח המתחם כ-85 קידוחי החדרה וניטור. שלב זה נועד להפחתה משמעותית של ריכוזי הממסים המוכלרים במוקדי הזיהום וכולל סבב הזרקות ומעקב של שנה אחר הפחתת ריכוזי המזהמים במי התהום. בהתאם להוראות המכרז, במקרה שריכוז המזהמים בסוף שנת הניטור לא יעמוד בריכוזי המטרה שנקבעו, יהיה צורך בביצוע של סבב הזרקות נוסף ולאחריו שנת ניטור נוספת".

עוד צוין כי "שאיבת המים המזוהמים בשלושה קידוחי הפקה ייעודיים שיקדחו בשטח המתחם במשך כ-10-15 שנה והזרמת המים הנשאבים לשפד"ן. הצורך בטיפול מקדים במים ייקבע בהתאם לריכוז המזהמים השונים והתאמתו למגבלות ההזרמה לשפד"ן. תוצאות סבב ניטור הרקע שבוצע לאחרונה על ידי חברת LDD בכלל הקידוחים במתחם מעידות על קיומם של מוקדי זיהום בכרום שש ערכי, בנוסף על הזיהום המוכר בממסים מוכלרים. ממצאים אלו מגבירים את החשש כי יהיה צורך לטפל במים שיישאבו טרם הזרמתם לקו האיגודן. קדיחת קידוחי ההפקה והנחת הצנרת שתחבר את הקידוחים לקו של האיגודן תבוצע לקראת סוף שנת המעקב אחר תוצאות סבב ההזרקות הראשון. ההחלטה על הצורך לטפל במים לפני הזרמתם לשפד"ן תתקבל לאחר קדיחת קידוחי ההפקה וביצוע שאיבות ניסיון. במידה וימצא כי יש צורך לטפל במים יהיה צורך להיערך לכך לפני התחלת השאיבה בפועל".

ברמ"י ציינו בחוברת המכרז כי "בהתאם למידע שנמסר לה על ידי חברת LDD בעקבות תוצאות הדגימה האחרונה שבוצעה ועל פי ממצאיה, ההערכה הינה כי המועד המשוער לסיום העבודות ככל ולא נדרש סבב הזרקה נוסף הינו נובמבר 2024, וככל ונדרש סבב הזרקה נוסף, המועד המשוער לסיום הינו דצמבר 2025".

הקרקע הזאת, באחד המקומות הטובים והיקרים בישראל, אתגרה שנים את הרשויות. המכרז הנוכחי הוא עוד סימן להבשלה של המתחם לפיתוח ענק. אבל כמובן, בשל היסטוריית זיהום הקרקע ומי התהום, התנאי למתן היתר בנייה הוא אישור המשרד להגנת הסביבה, רשות המים והרשות לאיכות הסביבה בעיריית תל אביב לתוכנית לטיפול בקרקע ובגזי קרקע.