את המבחן הזה הצליחה רמ"י לצלוח בהצלחה יחסית: מכרז גדול של רמ"י לבניית 515 יחידות דיור ב"מתחם חבצלת" בצפון נתניה, הסתיים כאשר כל ארבעת המגרשים זכו להתעניינות אדירה – ושווקו במחירים גבוהים יחסית. בשבוע שעבר כתבנו כאן שמדובר במבחן עבור רמ"י.

במכרז הזה בשכונה החדשה שתיקרא "חוף הזהב", מחיר המינימום ליחידת דיור עמד על 172-205 אלף לא כולל מע"מ, תלוי במגרש. הוצאות הפיתוח נעות סביב כ-180 אלף שקל ליחידה. כך מחיר קרקע לדירה כולל פיתוח, עמד על כ-350 אלף שקל. ומה נסגר בסוף?

חברת ויתניה זכתה אף היא במכרז בשכונה החדשה, עם הצעה של כמעט 157 מיליון שקלים עבור 5,348 מ"ר לבניית 160 יחידות דיור. מחיר השומה עמד על כמעט 220 מיליון שקל, ומחיר המינימום – כ-30 מיליון. מחיר קרקע לדירה כולל פיתוח, יעמוד על כמעט 1.17 מיליון שקלים.

שרית סבן שליט, מנכ"לית SGS LIVING המנהלת את תחום המגורים בחברת ויתניה, אומרת לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי כי "ויתניה ביססה עצמה מתחילת דרכה כחברה איתנה וסולידית המכוונת לפרויקטים במיקומים אסטרטגיים וברווחיות גבוהה. בשנה האחרונה בחרה החברה להרחיב את תחום הפעילות שלה גם לתחום המגורים. הזכיה במכרז בחבצלת השרון בנתניה, היא עוגן חשוב נוסף בהתפתחות זו ובהרחבת פעילות החברה. מדובר על קרקע הממוקמת בסמוך לאחד החופים היפים בארץ ובסמיכות ליישובים מבוקשים כמו חבצלת ואביחיל".

-האם ההתנפלות על המכרז הנוכחי, מחזק את התחושה של יציאה מהמשבר?

"בשנה האחרונה היה מעט מכרזי רמ"י, ולכן אלה ביקושים הגיוניים לתקופה זו".

עבור מתחם בשטח 7,562 מ"ר בו ניתן לבנות 136 יחידות דיור, זכתה בסט ייזום שהגישה את ההצעה השנייה בגובהה – כמעט 130 מיליון שקל, כשישה מיליון שקל מההצעה הגבוהה ביותר, שלא זכתה במכרז. מחיר המינימום המכרז עמד על כ-27.4 מיליון שקל, ומחיר השומה – כ-200 מיליון. כך שההצעה הזוכה נמוכה ב-35% ממחיר השומה, אבל אחרי השנה האחרונה, מדובר על נתון חיובי עבור רמ"י. הוצאות הפיתוח עומדות על כ-30 מיליון, כך שמחיר קרקע לדירה כולל הוצאות פיתוח, עומד על כמעט 1.2 מיליון שקל.

במכרז נוסף זכתה הצעתה של חברת מרדכי אביב מפעלי בנייה בגובה 141 מיליון שקלים עבור 6,200 מ"ר לבניית 136 יחידות דיור. מחיר השומה עמד על כ-205 מיליון, ומחיר המינימום על כ28 מיליון שקלים. הוצאות הפיתוח מגרדות את ה-29 מיליון שקלים. כאן המחיר לקרקע לדירה כולל פיתוח, עומד על 1.25 מיליון שקל.

ובקרקע הקטנה במכרז זכתה חברת מסד עוז יזמות והשקעות, שהגישה הצעה של כ-75 מיליון שקלים עבור 3,440 מ"ר לבניית 83 יחידות דיור. מחיר השומה על הקרקע הזו עמד על 1,5 מיליון שקלים, ומחיר המינימום – 14.3 מיליון. מחיר קרקע לדירה כולל פיתוח, יעמוד על קצת כ-1.075 מיליון שקל.

אלון שטאובר, שותף ומנכ"ל מסד עוז, אומר כי "מדובר בזכייה משמעותית במכרז בפריים לוקיישן, בצפון נתניה באזור מבוקש מאוד, קרוב לים ובסמוך לצירי תנועה ראשיים. לחברה ניסיון רב ומומחיות בניהול וייזום פרויקטים בתחומי הנדל"ן השונים שיבואו לידי ביטוי גם בפרויקט זה. הביקושים הגבוהים למגרשים במכרז, מצביעים במידה רבה על התאוששות בענף הדיור, ולמרות הסביבה המאקרו כלכלית, מחירי הדיור בפרט באזור החוף שומרים על יציבות ואף צפויים לעלות בהמשך".

עוד נקודה מעניינת במכרז הזה של רמ"י, הוא מספר ההצעות: לא פחות מ-152 הצעות הוגשו עבור ארבעת המגרשים, בממוצע 38 הצעות למגרש. מדובר על מספרים מרשימים, אחרי שנה כמעט שחונה מבחינת הצעות, ומכרזים רבים שנסגרו ללא הצעות כלל.

במצב כזה, נראה שגם הגבוה היחסי במחיר קרקע ליחידת דיור, וגם במספר ההצעות הגבוה, הוא עוד נתון שמחזק את המגמה של יציאת שוק הנדל"ן והבנייה מהמשבר, למרות שטכנית אנחנו עדיין בעיצומה של מלחמה, וסביבת הריבית הנוכחית עדיין גבוהה – 4.5%. שמאי מקרקעין מוכר שביקש לא להיות מצוטט, אמר בשיחה עם חדשות מרכז הבנייה הישראלי כי "קיימת תחושה של התאוששות באוויר. יזמים יצאו במבצעית של 20/80, הרוכשים מתחילים לחזור למשרדי המכירות, ואלה עולות. כנראה שהעלייה במכירות גורמת לאופטימיות אצל היזמים – שהמחירים יעלו בעתיד. בסופו של דבר, השוק מתחיל לשדר אופטימיות".

כנראה שיש לאן עוד לעלות

"מתחם חבצלת" בנתניה הוא שכונה חדשה בשם "חוף הזהב" צפונית לשכונת עין התכלת בצפון העיר, על הגבול עם המושב חבצלת השרון בתחומי המועצה האזורית עמק חפר. שטח השכונה – כ-800 דונם – הועבר במסגרת שינויי גבולות, לשטחה המוניציפאלי של נתניה. השכונה החדשה עתידה לכלול כ-3,300 יחידות דיור (בהן 500 עבור דיור מוגן, א"כ), 16 אלף מ"ר למסחר ו-64 אלף מ"ר לתעסוקה.

התוכנית שקודמה בוותמ"ל על ידי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ובשיתוף פעולה עם עיריית נתניה, כללה בתחילה מעל 5,000 יחידות דיור, אולם לאחר הגשת מאות התנגדויות, צומצמו מספר יחידות הדיור. על הגבול שבין השכונה לבין יישובי מועצת עמק חפר, יוקם פארק אקולוגי ברוחב 250 מטרים. כבר לפני כשנה הודיעה עיריית נתניה על הקמת גשר מכביש החוף באורך כ-140 מטרים שיאפשר כניסה ויציאה צפונית נוספת לעיר.

רמ"י כבר שיווקה מעל מחצית מיחידות הדיור בשכונה, אולם השיווקים היו בעידן אחר על פניו – לפני עליות הריבית והרבה לפני המלחמה. רק לדוגמה, במכרז פומבי רגיל ל-359 דירות שפרסמה רמ"י לפני כשלוש שנים עבור עין התכלת, במרחק של מאות מטרים מהלוקיישן של המכרז הנוכחי, הוגשו הצעות שנכון להיום, עדיין נראות גבוהות מאד. שתי הצעות זוכות לשני מגרשים, שיקפו מחיר של כ-1.5-1.8 מיליון שקל לקרקע לדירה כולל הוצאות פיתוח. עדיין מדובר בכ-50% גבוה מהמחירים שנקבעו במכרז השבוע.

שמאית המקרקעין דליה עסיס אומרת לאתר חדשות מרכז הבנייה כי "אנחנו רואים שמחיר הקרקע כעת לדירה הוא נמוך יותר מאפשר לפני שנתיים ושלוש באותו אזור. אז בפועל יש מגמה של עצירת עליות המחירים, אבל כן – השוק כן רוצה לעבוד, היזמים רוצים לקנות קרקעות כדי לבנות".