משרד האוצר פרסם בסוך השבוע טיוטת תקנות מיסוי מקרקעין שמטרתן לקבל את תגובת הציבור לגבי שינויים במיסוי מקרקעין עבור עולים חדשים. מטרת הגג היא עידוד העלייה לישראל, ואולם לפחות בנקודה אחת נראה שהדבר עשוי דווקא לעורר מחשבות שניות בקרב עולים אמידים יותר, בעלי נכסים.

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע כי במכירת זכות במקרקעין, הרוכש חייב במס רכישה. ככלל, בזכויות במקרקעין שהן לא דירת מגורים, שיעור מס הרכישה קבוע בתקנות מיסוי מקרקעין. בדירות מגורים, לפי סעיפים 9(ג1ג) ו-9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין, שיעור המס מדורג וגובה המס נקבע בהתאם לשווי המכירה. לפי הסעיפים האמורים, שיעורי מס הרכישה נמוכים יותר בעת רכישת דירה יחידה או ברכישת דירת מגורים בעלת מאפיינים דומים לדירה יחידה.

בתקנות העיקריות, קבועים מספר פטורים, הנחות והקלות ממס רכישה. כך למשל בתקנה 12 לתקנות העיקריות נקבעה הנחה לעולה ממס רכישה. לפי אןתה התקנה, עולה הרוכש זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו לישראל, ועד לשבע שנים לאחר כניסתו, ישלם מס רכישה לפי המדרגות הללו: מס של 0.5% עד למדרגה הראשונה שעומדת כל כשני מיליון שקלים, ושיעור מס של 5% מעל רף זה. עולה זכאי לפטור פעם אחת לגבי רכישת דירה למגוריו, ופעם אחת לגבי רכישת עסק בו הוא או קרובו עובד.

עם זאת, ההסדר הקבוע היום בתקנות איננו ההסדר המיטבי – אומרים במשרד האוצר. ראשית, כך נכתב בטיוטת תקנון מיסוי מקרקעין, אם העולה זכאי להנחת המס הקבועה בתקנה 12 והדירה שהוא רוכש היא דירתו היחידה, במקרים רבים שיעורי מס הרכישה המוטבים לדירה יחידה נמוכים משיעור המס המוטב לפי תקנה 12, כך שבמקרים אלה, אין בתקנה כל תועלת לעולה שרוכש את דירת מגוריו בישראל.

מאידך, במקרים שבהם מדובר בעולה חדש שיש לו מספר דירות והוא רוכש דירת מגורים שאיננה דירתו היחידה, הוא זכאי לקבל את ההנחה מהמס לפי תקנה 12, וזכאי לשלם שיעורי מס נמוכים מאוד ברכישת הדירה, למרות שמצבו דומה למצבו של אדם אחר הרוכש דירת מגורים נוספת, ובניגוד למדיניות הממשלתית להגדלת נטל מס הרכישה על משקיעים במטרה להביא לירידת מחירי הדיור.

באוצר אומרים כי על מנת בכדי לטייב את הטבת המס הניתנת לעולה ולהמשיך לעודד עלייה, מוצע מחד, להגדיל באופן משמעותי את ההטבה לעולה שרוכש דירה יחידה, אך מאידך, להשוות את מצבו של עולה שרוכש זכות במקרקעין שאיננה דירתו היחידה למצבו של כל רוכש אחר הרוכש זכות כאמור.

הנקודה השנייה היא דווקא המעניינת ביותר. מי הסתם עולה שבבעלותו מספר דירות, הוא עולה אדם הנחשב לאמיד בדרך כזו או אחרת. הוא יביא איתו לישראל הכנסות נוספות – גבוהות ככל הנראה – מעיסוקו או עסקיו. הוא גם ירכוש דירה שעשויה לעלות כמה וכמה מיליוני שקלים. ועדיין, לא מן הנמנע שדווקא הקשחת הטבת המס עשויה אולי להרחיק אותו מהגעה לישראל, ולפגוע בהכנסות הפוטנציאליות של המדינה ממסים אחרים שניתן היה לגבות ממנו.

עו"ד איתן ריקלין ממשרדו של עו"ד מאיר מזרחי, המתמחה במיסוי, דווקא מעודד מטרתה הראשונה טיוטת תקנות מיסוי המקרקעין. "זהו מהלך מבורך", הוא אומר לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, "כי כיום קשה למצוא דירות כשני מיליון שקלים – הרף התחתון להקלה".

מאידך, "ביחס למיסוי רכישת דירה על ידי עולה כאשר לא מדובר בדירה יחידה עבורו, מטרת התיקון לא בטוח תושג. מטרת ההקלה לעולה כפי שנקבעה גם בפסיקה, היא להקל על צעדיו הראשונים של העולה במדינת ישראל. הרבה פעמים ההקלה לא צריכה להיות דווקא סוציאלית, אלא מטרתה למעשה להקל על עולים על מנת שיעשו עלייה למדינת ישראל. כך, השוואת שיעור מס הרכישה בין עולה שזו לא דירתו היחידה, לבין תושב קבע בישראל, ולהפוך אותו למעשה כאילו הוא משקיע נדל"ן, לא בטוח נכונה, שכן עולה שרכש או ירש דירת מגורים למשל בחיפה וכעת עם עלייתו ארצה,, רוכש דירה על מנת להתגורר בה (מגוריו בדירה הנרכשת הן תנאי להקלה גם בתקנה הקיימת, א"כ), אינו נחשב משקיע נדל"ן ואין סיבה להקשות עליו לעשות עלייה".

-אז תמורת עוד כמה מאות אלפי שקלים פוטנציאלים, עשויים לאבד הכנסות גבוהות הרבה יותר מאותו עולה?

"אותם עולים יעשו עלייה ויכניסו לפה הרבה כסף, ואז בשביל מעט כסף ברכישת דירה – הדבר למעשה עשוי להחטיא את המטרה. לא בטוח שזה נכון".