אקרו נדל"ן ייזום וגיל קטה בנה השקעות זכו בשני מתחמים במכרז של רמ"י על חלק מקרקעות מפעל תעש מגן בדרך השלום בתל אביב. המכרז על כ-7.5 דונם, התקיים לאחר תשע דחיות, והתייחס לבנייתם של 528 יחידות דיור.
המכרז מחולק לשני מתחמים. על מתחם א' בשטח של 3,861 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 364 יחידות דיור וכ-800 מ"ר מסחר. מחיר המינימום עומד על כ-95 מיליון שקלים לא כולל מע"מ, מחיר המייצג כ-260 אלף שקל מינימום ליחידת דיור. במכרז התמודדו שבע חברות,כאשר אקרו נדלן ייזום, שהציעה 368 מיליון שקל, זכתה בו. על סכום זה יש להוסיף כ-42 מיליון. בסך הכל מחיר קרקע ליחידת דיור עומד על כ-1.1 מיליון שקל.
על מתחם ב' ששטחו 3,607 מ"ר, ניתן יהיה לבנות 164 יחידות דיור וכ-750 מ"ר מסחר. מחיר המינימום הוא כ-43 מיליון שקלים לא כולל מע"מ, שהם כ-262 אלף שקל מינימום ליחידת דיור. במכרז התמודדו 11 חברות, כאשר גיל קטה הציעה 276 מיליון שקל. לכך יש להוסיף כ-24 מיליון שקל – ובסך הכל מחיר לקרקע ליחידת דיור עומד על כ-1.8 מיליון שקל.
מדוע מדובר על פער כל כך גדול בין 2 ההצעות? שמאית המקרקעין דליה עסיס, אומרת בשיחה עם חדשות מרכז הבנייה כי "הפער של כ-40% במחיר קרקע ליחידת דיור – מצד אחד מגרש 103 (בו זכתה אקרו נדל"ן, א"כ) גובל בבית העלמין, וחשוב לציין שלא כל הדירות במגרש פונות לבית העלמין. מצד שני מגרש 104B (של קטה, א"כ) גובל במבנה תעסוקה, מסחר ומשרדים, כך שההפחתות מתקזזות בין שני המגרשים. הפער הגבוה במחירים בין שני המגרשים משקף את אי-הוודאות בשוק הנדל"ן באשר למגמות המחירים".
עסיס גם מציינת את הפער הקטן בין ההצעה הזוכה של אקרו נדל"ן להצעה השנייה – כשמונה מיליון שקלים (כ-2%), בעוד במתחם השני הפער בין ההצעה הזוכה של גיל קטה להצעה השנייה, עמדה על כ-56 מיליון שקל (כ-25%), שמחזק את הטענה לחוסר ודאות.
-מה מחיר דירה בשכונה, והנגזרת של כך – מחיר הקרקע ליחידה?
"המחירים של שני המגרשים משקפים מחירי קרקע נמוכים מהמחירים שאנחנו מכירים באזור הזה. דירה חדשה של 90 מ"ר בסוף 2023 נמכרה בכ-4.5 מיליון שקל, שמשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כשני מיליון ששקל. אז אנחנו רואים פה מגמה של ירידה במחירי הקרקע".
"עם זאת", היא אומרת, "חשוב לומר לא בטוח שבסופו של דבר הדירות שיימכרו בפרויקטים האלו יהיו נמוכים כי מה שיקבע את המחיר זה ההיצע והביקוש במועד הרלוונטי שבו יימכרו הדירות. אבל ללא ספק יש פה מגמה של ירידה במחירים ובוודאי לא צופים עלייה".
גיל קטה סירב להגיב. לא ניתן היה להשיג תגובה מאקרו נדל"ן.
המבחן של רמ"י – על הקרקע המזוהמת במרכז תל אביב
עבור רמ"י היה זה מבחן ליכולת שלה לשווק קרקעות, לאחר שבעת האחרונה דווקא הצליחה להחזיר במעט את אמון היזמים, שנגשו למשל בהמוניהם למכרז בצפון נתניה. גם המכרז על מגרש מכבי יפו רשם הצלחה יחסית, עם כי שם מספר המתמודדים היה נמוך באופן משמעותי מזה שהיה בנתניה.
ועדיין, מדובר על התאוששות ביחס לשנה שלפני כן, אז יזמים כמעט ונמנעו מלהתמודד במכרזי קרקעות, או שהגישו הצעות נמוכות מאד – בשל הריבית הגבוהה במשק, ובהמשך פרוץ מלחמת חרבות ברזל.
מרמ"י נמסר: "מדובר בהמשך הבעת אמון של יזמיות הנדל"ן בהיתכנות להקמת פרויקטים חדשים למגורים, מסחר ותעסוקה. נמשיך, יחד עם כל הגורמים עמם אנו עובדים בממשלה ובשלטון המקומי, לתכנן ולעצב בקפידה את מפת המגורים, התעסוקה והמסחר בכל רחבי הארץ, כך שתתאם את המאפיינים והצרכים של ציבור הולך וגדל בטווח הזמן הקרוב והרחוק".
אז מה מיוחד בקרקעות האלה בדרך השלום? שאלה נהדרת. מדובר על עתודת קרקע גדולה של כ-55 דונם בלוקיישן נהדר על דרך השלום, לא רחוק ממחלף השלום ומגדלי עזריאלי, ובעתיד צפוי לעבור שם קו M2 של המטרו.
על הקרקע שמשתרעת בין דרך השלום, רחוב עליית הנוער ושכונת נחלת יצחק, פעל בין השנים 1950 ועד 1997 מפעל תעש המגן בייצור של נשק עבור התעשיות הביטחוניות. במשך יותר מ-30 שנה הוא הזרים שפכים לקרקע, זיהם אותה ואת מי התהום במתכות, ציאניד ועוד. לפני כ-20 שנה בוצעו במקום חפירות של כ-12 אלף טון קרקע מזוהמת שפונתה מהמקום. ב-2019 נערך מכרז שניהלו עיריית תל אביב ורמ"י, המחזיקות העיקריות בקרקע, ורשות המים, לניקוי השטח. במכרז זכתה חברת LDD טכנולוגיות מתקדמות המתמחה בשיקום קרקע ומי תהום, תמורת 18.2 מיליון שקל. במסגרת ההסכם, ניקוי הקרקע יתבצע במשך 25 עד 40 חודשים, ובחוברת המכרז של רמ"י צוין כי היא צפויה להסתיים עד סוף 2024, עם אפשרות להארכה ל-סוף 2025.
במקביל לטיפול במי התהום והקרקע, פעלו העירייה ורמ"י לקידום תב"ע במקום לבניית כ-1,000 יחידות דיור, שטחי מסחר ומבני ציבור. בשנים האחרונות כבר שווקו על ידי רמי קרקעות במתחם שלא היו מזוהמות, בין היתר עבור שכירות ארוכת טווח – בו יהיו 164 יחידות דיור.
ברמ"י ציינו בחוברת המכרז כי "בהתאם למידע שנמסר לה על ידי חברת LDD בעקבות תוצאות הדגימה האחרונה שבוצעה ועל פי ממצאיה, ההערכה הינה כי המועד המשוער לסיום העבודות ככל ולא נדרש סבב הזרקה נוסף הינו נובמבר 2024, וככל ונדרש סבב הזרקה נוסף, המועד המשוער לסיום הינו דצמבר 2025".
> הצג תגובות