שלוש מגמות מובילות בעשור האחרון מחייבות את כל העוסקים בבנייה ונדל"ן לבחון מחדש את הפעילות שלהם ולשנות גישות עבודה, הראשונה היא המחסור בכח אדם מקצועי באתרים, השנייה היא התייקרות חומרי בנייה והשלישית היא הדרישה הגוברת לבנייה יעילה וירוקה. התייעלות היא צו השעה, וגם כיום דרישות הרגולציה וגם לקוחות מסוימים כבר מחייבים את היזמים לעמוד בסדרה של תקנות יעילות אנרגטית ובנייה ירוקה שהולכות ומחמירות. העוסקים בתכנון ובנייה צריכים להתאים את התכנון והביצוע כדי "לצבור" נקודות כדי שיוכלו לקבל היתר בנייה ואישורי אכלוס. השאלה היא כיצד, מעבר לצ'ק ליסט עמידה ב"חובות" מעיקות לעיתים, ניתן לאתר הזדמנויות כלכליות ייחודיות.
אדריכל ד"ר נעם אוסטרליץ הקים את משרדו לפני יותר מ-20 שנה. מאז הוא חוקר וחופר בתורות הבנייה הירוקה, והפך למעין גורו בתחום. לאורך שני העשורים הללו הוא מקדם בנייה חדשנית, מועילה וירוקה. הוא גם מתכנן פרויקטים כאלה וגם משמש כיועץ לפרויקטים רבים שבהם הוא מיישם גישות תכנון ומטמיע טכנולוגיות חדשניות שיוצרות תועלות כלכליות, סביבתיות וחברתיות.
-איך זה נולד?
"עוד לפני שהפכתי לאדריכל, הייתי מדריך טיולים בחברה להגנת הטבע ומתוך כך למדתי שיש מערכות שבהן הכל יעיל, אין פסולת ואפילו בתנאים קיצונים מערכות אקולוגיות יודעות לייצר תפוקות עודפות ולכן הן ממשיכות להתקיים מליוני שנים. באופן טבעי כשלמדתי אדריכלות התחלתי להתעניין בשיטות תכנון ובנייה שיביאו תוצאות אקולוגיות וירוקות יותר. בשנת 2000 כשהקמתי את המשרד שלי, התמזל מזלי וקבלתי לתכנן פרויקט מהראשונים בתחום הבנייה הירוקה של אז, והחלטתי שכל פרויקט שנכנס אליי, זה מה שאני עושה. הרבה שנים הסתכלו עלי כמשוגע מחבק עצים".
-בסופו של דבר, כיום שוק הבנייה כבר הולך לבנייה ירוקה יותר, והיזמים בישראל מחויבים בזה. אז מה הבעיה?
"הגישה של בוא נבנה בניין ונספור נקודות כדי לעמוד במינימום הרגולציה – זה בסדר, אבל זה לא מביא לך תועלת כיזם ואתה לא ממקסם את הפוטנציאל בפרויקט. הגישה שאני מנסה לקדם היא שאם כבר עושים את זה, כדאי לבחון איך מבחינה יזמית אפשר להפיק מזה תועלת. במילים פשוטות השאלה היא איך אתה כיזם יודע לעשות מזה כסף".
-איך?
"עוד לפני שנכנסים בכלל לעמידה בתקן ירוק כזה או אחר, בואו נחשוב איך אפשר לעשות את זה חדשני ומועיל יותר ליזם ולמי שמתפעל את המבנה. אם נחשבו כך כל הניקוד הירוק כבר יבוא מאליו. יש פה הזדמנויות יזמיות אם חושבים על זה מראש ובונים מודלים עסקיים שמאפשרים להרוויח מהעניין. ראשית יש כיום כבר לא מעט לקוחות – בינלאומיים וגם מקומיים – שדורשים מהיזם להוכיח 'ביצועי מבנה יעלים וירוקים' ולא רק ניקוד בתקן. הם רוצים ביצועים אנרגטיים, חומרים איכותיים ובריאים, מהירות בנייה, עמידות לתחזוקה. הדרישות האלו מקבלות יותר מקום כאשר בונים להשכרה או שחלק מהפרויקט מיועד להשכרה ארוכת טווח, יש תועלת רבה בבנייה לעמידות לפגעי אקלים, להפחתת תחזוקה ובמודלים מסוימים של השכרה יש גם רווח בהתייעלות אנרגטית. חברות כגון גב ים, אמות ועוד שמשכירות הרבה מאד נכסים לחברות הייטק, צריכות לעמוד בסטנדרטים של אותן חברות. גם משרדי ממשלה וגופים שקשורים אליהם דורשים כיום, כחלק ממכרזי ה-BOT למיניהם, עמידה בדרישות יעילות, בנייה ירוקה ויצירת סביבה בריאה לעובדים כחלק מתנאי ההתקשרות. בקיצור ביותר ויותר מקרים אם אתה כיזם רוצה להיות רלוונטי אתה חייב לעמוד בסטנדרטים האלה, אחרת אתה לא במשחק".
האבולוציה של שוק הנדל"ן
הריאיון עם אוסטרליץ מתקיים על רקע ההכנות לכנס בנושא חדשנות מועילה וירוקה בתכנון ובנייה (להרשמה – לחצו על הלינק), שיתקיים ב-11 באפריל בקמפוס מרכז הבנייה הישראלי בנתניה. בכנס זה ידונו טכנולוגיות בנייה חדשניות וההזדמנויות הטמונות בהן, כיצד לבנות חכם בהווה כדי להנות ולהרוויח מאותה השקעה בעתיד, ועוד. הכנס פונה ליזמים וקבלנים, סמנכ"לי הנדסה ותכנון, מהנדסים ומנהלי פרויקטים, משרדי תכנון ואדריכלות, מנהלים בחברות לניהול נכסים מניבים ומנהלי אחזקה, יועצים לבנייה ירוקה ואנשי בדק ובקרת איכות.
אוסטרליץ מתעכב בשיחה בשינויים שעוברים על שוק הנדל"ן, מיזם בונה-מוכר ליזם של נכסים מניבים. "עד כה היה מקובל לבנות ולמכור", הוא מסביר. "היום אנחנו עדים למעבר לשוק שבו, בין אם אתה רוצה כיזם או שרשויות התכנון מכריכות אותך, אתה בונה ומשכיר. אם אתה בעלים של נכס להשכרה, אתה כבר שחקן שמעורב בתפעול הבניין. שוק הנדל"ן החדש הזה מציע הזדמנות להפיק רווחים מתפעול ולא רק ממכירה. ברגע שאתה שם, החשיבה הנדל"נית שלך משתנה מחשיבה קצרת טווח של 'איך מוכרים את הנכס תוך שלוש שנים' לחשיבה על תפקוד המבנה לפרק זמן ארוך של עשרים וחמש שנים לפחות".
"לשם המחשה", מוסיף אוסטרליץ, "אם אני צריך לצבוע חדר מדרגות, אז בנכס למכירה, טבעי שאחפש פתרון תקני שעמיד לשנת הבדק. לעומת זה אם אני בעלים של נכס ומתפעל אותו אחפש את החומר שיחזיק מעמד כמה שיותר שנים ללא חידוש – גם אם זה עולה קצת יותר. באותו אופן אפשר לדבר על משאבות מים, מעליות, מערכות תאורה וכו'. אני עדיין מצפה מיזמים לחשוב על התועלת הכלכלית שלהם ולבנות במינימום הוצאות ולהרוויח כמה שיותר, אבל טווח התכנון הטכנו-כלכלי משתנה".
-למה הכוונה?
"אם עד כה חשבת כיזם איך לבצע 'הכי זול' ביום הביצוע, עכשיו אתה צריך לחפש 'הכי זול' אבל בחשיבה על עלויות לאורך 25 שנים".
-במה עוד מתבטא הפוטנציאל הכלכלי שאתה מדבר עליו?
"התחום של הניהול האנרגטי של מבנים משתנה ממש בימים אלו. אם בבנייה למכירה, השקעה במערכות יעילות מבחינת צריכת חשמל (למשל מעלית יעילה יותר, א"כ) נעשתה כדי לזכות בניקוד או כי הכריחו אותך, הרי שכשאתה בעלים של בניין ואתה מתפעל את חלקו או כולו – אתה כבר המרוויח מהיעילות הזו. כשאתה מחזיק נכס ואתה יודע לנהל את מערך האנרגיה שלו, אתה בסיפור אחר לגמרי. למעשה אתה יכול להפוך ליזם אנרגיה".
-ועל הדרך גם מגדיל את תפוקות החשמל, במיוחד כשמדברים על משבר אנרגיה קרוב עם הגידול המשמעותי בשימוש במכוניות חשמליות
"המדינה מעודדת את זה מאד, והרשויות ידרשו זאת מהיזמים. כרגע כ-10% בערך מהמכוניות הן חשמליות, מה יקרה כשיהיה 80%? תחנות החשמל הקיימות לא יכולות לספק את כל צריכת החשמל הזו, חייבים יצור מבוזר וכל מבנה יכול להפוך ל'תחנת כח קטנה'. השינוי בחוק החשמל והמדיניות של ביזור יצור החשמל מאפשר ליזם להיות יצרן ואגרן חשמל, והמבנה יכול להיות סוג של תחנת כוח וליצור הכנסות. בסופו של דבר אתה רוצה להגיע למצב בו אתה מייצר את התפוקות שאתה צריך במינימום חשמל מהרשת, ומוכר תפוקות אנרגטיות במקסימום הרווח האפשרי כיזם".
המערכות שיכולות להציל חיים בחירום
אוסטרליץ גם מוצא קשר בין בנייה יעילה ירוקה לאירועים הטראומטיים שאנחנו חווים בחודשים האחרונים. "אירועי 7 באוקטובר המחישו לנו כמה חשוב שיצור החשמל יהיה מבוזר, ולא מבוסס רק על תחנות כח גדולות ופגיעות", הוא מסביר. "אם אתה יצרן חשמל ויש לך פאנלים סולאריים ואמצעי אגירה, היכולת שלך לשרוד גבוהה יותר. להערכתי המדינה והעיריות יתחילו לדרוש זאת מיזמים. אז נכון שמצד אחד זו דרישה, אבל מצד שני זו הזדמנות עסקית גדולה".
בתחום זה של ניהול ושליטה במבנה נכנסת הרבה חדשנות בשנים האחרונות. מזגן שלא מחובר לאפליקציה הוא כבר היסטוריה ובהמשך לזה כל הנושא של שליטה באמצעות אפליקציות על סביבת המגורים או על מבנה המשרדים הופך להיות מוצר יותר ויותר מבוקש ולא יקר כבעבר. התחושה הזאת של שליטה ונוחות זה עוד תחום שבו חשיבה יזמית נכונה יכולה להניב רווחים. היכולת לנהל מבנה קשורה כמובן גם ליום יום, אבל גם למצבי חירום. לדוגמא אם אתה יודע לנהל את האנרגיה שלך, בעת חירום המערכות הללו מקבלות טוויסט ומאפשרות להיות מערכות מצילות חיים. אותה מערכת שיודעת כמה אנשים נמצאים בקומה X במשרד וכך יודעת לייעל את השימוש באנרגיה את מיזוג אוויר, תדע בחירום – אם זו שריפה או פגיעת טיל – כמה אנשים נמצאים באותה קומה או אפילו באיזה חדר נמצא אדם כזה או אחר.
"כל נושא ניהול מבנה הופך לסופר-חשוב. היום יש אפשרות לתת לכל עובד הרשאה כך שהחדר יתחיל להתמזג שעתיים לפני שהוא מגיע, או לשלוט על התאורה. יש מערכות תאורה שאתה יכול לתכנן אותך לפי איך שאתה אוהב את עוצמת התאורה. כשאתה נכנס לחדר, המערכת מזהה את המכשיר החכם שלך ומכוונת את האורות לפי העדפה שהוגדרה מראש. אותה מערכת יודעת גם כשהיא מפסיקה לזהות את הסמארטפון, היא תכבה את האור".
-בשורה התחתונה אתה אומר – תשקיעו קצת יותר, אבל זה הרבה יותר ישתלם לכם
"אולי בגלל שאני ממשפחה של 'יקים', כשאני רואה בזבוז, זה מוציא אותי מדעתי ואני ישר חושב על פתרונות שייעלו את המערכת ואז אני נכנס עמוק לעובי הקורה של התחום הטכנולוגי ומחפש דרך שונה ויעילה יותר מטכנולוגיות בזבזניות. השאלה הראשונה שאני שואל את עצמי אם הפתרון המוצע הוא סתם גחמה או שינוי משמעותי. בסופו של דבר צריך לענות על כמה שאלות: האם הטכנולוגיה החדשה עובדת טוב לפחות כמו מה שקיים בשוק הקונבנציונלי? שתיים, האם זה שווה את הכסף? שלוש, האם זה באמת תורם משהו מבחינה סביבתית וירוקה?".
-איך נדע לבחור טכנולוגיה חדשנית, וממה ישר תתרחק?
"חזיתות סולאריות למשל. בהתחלה זה לא היה משתלם בכלל, אבל זה מתחיל להתקרב לרף שאולי זה כבר משתלם. חומר בידוד לחזיתות מבנים – אם הם לא עומדים בתקן אש, אני אפילו לא ממשיך לקרוא. ויש כמובן את ה'יהרג ובל יעבור' – האם החומר או המוצר פולט רעלים מעל סטנדרט מסוים. אם כן, אני פוסל אותו מיידית. "רוב החומרים בעולם המערבי הם בסטנדרט ירוק וללא פליטת רעלים וגם החברות היצרניות לחומרי גמר בארץ, כמו טמבור, תרמוקיר, א.צ. ועוד למשל, כבר נמצאות שם. כשאנחנו בודקים טכנולוגיה חדשה נחפש למשל התקנות של המוצרים האלה במקומות שדומים לשיטות העבודה בישראל ולאקלים בישראל. אם מוצר מותקן ומתפקד נהדר בקנדה, לא בטוח שהוא מתאים לשיטת התחזוקה והאקלים של ישראל". וכמובן שיש לבחון שמי שמוכרת את הטכנולוגיה היא חברה עם גם חזק ותמיכה במוצר שתהיה אתך לשנים. אחריות היא שם המשחק".
-מה הווייב שאתה חש דווקא מכיוון משרדי האדריכלות – שזה משהו שחייבים לעשות ולעבור הלאה, או שגם שם מחלחלת הידיעה שזה משהו שצריך להבין ולאמץ אותו?
"אדריכלים בעיקרון אוהבים לחדש וליצור אבל לצערי, וזה כמובן הכללה מאד גסה, האדריכלים עוד לא שם במלוא הכוח. חלק ניכר מהם הם עוד לא רואים את התכנון ליעילות תפקודית כחלק מהותי מעבודתם. לרוב התייעלות ובנייה ירוקה נתפסת כמטלה נוספת של יועץ, עוד יועץ בסדרת יועצים שהם נדרשים אליהם. אבל כן, יש כיום דור חדש של אדריכלים שמחפשים את הדברים החדשנים והירוקים – כי בסופו של דבר חדשנות מוטבעת ב'קוד הגנטי' של המקצוע. דווקא מהזווית הזאת, קל יותר לדבר עם מעצבים ואדריכלים על חומרים חדשים ומעניינים למשל. מעצבי פנים ואדריכלים עוד לא מכירים כל כך את הרעיון של עיצוב לבריאות המבנה, אבל זה מתחיל לחלחל ואני רואה לעצמי חובה להכיר לשוק אפשרויות שבתחום זה".
> הצג תגובות