מרכז הבנייה הישראלי הקים השבוע פורום הנהגת התחדשות עירונית, ביוזמתם של היו"ר ערן רולס והמשנה למנכ"ל יהודית פרוכט. עדי תמם תוביל את פעילות הפורום. הפורום, שנוסד לטובת הנעה מיידית של פתרונות לקידום מימוש ההתחדשות העירונית, יעסוק בסוגיות נוספות כמו התמקצעות משפטיות (חקיקה ופרשנות), תכנוניות, מערכות תמיכת קשרי דיירים, וכמובן ייזום וביצוע ייעודיים תחום ההתחדשות העירונית.
תל אביב היא בירת ההתחדשות הישראלית. ההתחדשות בה כוללת מגוון רחב של מודלים שנוצרו בתהליכי גיבוש מדיניות עירונית, עם הכנתה של תכנית המתאר העירונית תא 5000 שפורסמה למתן תוקף ב-2016. בשנה האחרונה הסתיימה גיבושה של תוכנית תא 5500 שכבר מופקדת במוסדות התיכנון המחוזיים, כשתוכנית זו כוללת תובנות, מסקנות ושיפורים ("למידה מטעויות", כפי שמעיד מהנדס העירייה אודי כרמלי במפגש הפתיחה של הפורום, כ"ז) רוחביים בזכות פרויקטים רבים שאושרו ואף בוצעו בשבע השנים שחלפו. למעשה, כרמלי מקדם בימים אלו עם צוותיו השונים כבר את תוכנית המתאר תא 6000 שתהיה מוכנה למתן תוקף בתוך חמש עד שש שנים.
כרמלי שוחח עם כ-60 משתתפים במפגש הפתיחה, וציין נקודה שאין עליה עוררין: תל אביב ממוצבת כ"עיר עולם" בפן המיתוגי, אך במקביל עיר שלא תשקיע בתשתיות, אינה יכולה להיות עיר עולם כזו, ולכן התחדשות עירונית אינה כוללת רק בניינים ודירות, אלא גם תשתיות עירוניות מתקדמות כגון תחבורה (הרכבת הקלה והמטרו) ועד לתשתיות ציבוריות (מרחבים ציבוריים ומוסדות ציבור).
בזכות מעמדה, תל אביב מציבה יעדים חסרי תקדים שכוללים מעבר לתחבורה ציבורית ומניעת כניסתם של כלי רכב פרטיים בתוך כעשור. "עיר לא יכולה לחיות עם רכב פרטי בחלקיה המרכזיים", אמר כרמלי, "זוהי הלוגיקה שעומדת מאחורי הצמצום בתקני החניה". לשיטתו, הדור החדש של תושבי העיר הגדולה יודעים וילמדו להתנהל רק בתחבורה הציבורית. השילוב הנוכחי בין ריבוי העבודות לטובת הקמת תשתיות התחבורה, וריבוי הקמת פרויקטים למגורים במודלים שונים של התחדשות, ניכרים היטב בשטח. רק בעיר קיימים כ-1,000 אתרי בנייה פעילים בו זמנית. מובן שמציאות זו מייצרת אתגרים עצומים בניהול מרחבי העבודה, אתגרים שגם היזמים והקבלנים של ההתחדשות העירונית נאלצים להתמודד איתם בעבודות המתבצעות במרקם עירוני קיים. העירייה מצידה קידמה נהלים תומכים בחברות המבצעות, כדי להקל על עבודות הביצוע וגם על הציבור עצמו. רחוב נסגר לטובת ביצוע עבודות? יש ליצור למשל מעברים נוחים ובטוחים להולכי רגל בתוואי חדש המאושר על ידי העירייה.
כרמלי טען במבט-על, שההתחדשות העירונית – לא רק בתל אביב – נשענת על ראיה למרחק של 20 שנה קדימה לפחות. אין לתחום זה את הפריבילגיה להשתנות ולהגיב לכל אירוע נקודתי, גדול ככל שיהיה. "אני לא מצמיד את השיקולים בנוגע לסקייליין של העיר לגובה הריבית או מחירי הברזל, אני לא מצמיד את מספר היחידות להשכרה לכדאיות הכלכלית, אני מסתכל על תמונה כוללת… הדנ"א שלי כרשות מקומית שונה משלכם. אתם חושבים על אחוז הרווח, אני לא. כל אחד מסתכל על מה שדחוף לו".
אחד הנושאים שמוביל כרמלי הוא שינוי מידי בכל הקשור למרחב הציבורי ומוסדות הציבור. "גמרנו עם השפ"פים (שטח פרטי פתוח, כ"ז), ההכלאה המלאכותית בין שני גורמים שאחראיים למתחם, לא עוד שטח שהוא בבעלות פרטית ומיועד לצרכי ציבור", רוצה לומר כי השטחים יוגדרו מלכתחילה בחלוקה שתיקבע מראש, שטח פרטי ששייך ליזם ובאחריותו, ושטח ציבורי שייגרע משטחו של היזם לטובת הציבור, ויהיה באחריותו וישמש גם כנכס מניב במקרים רלוונטיים לייעוד הנכס עבור העירייה.
כאשר העירייה משנה ייעודים של קרקע חומה לטובת מגורים, הרי שמתבקש שהעירייה תהנה מתמורה שתאפשר כמובן להיטיב עם תושבי השכונה והעיר כולה – אמר כרמלי, שהיה איש בשורות.
כך למשל יהיה מנגנון חישוב חדש שיכנס לתוקף עם אישורה של תוכנית תא 5500. כך היזמים לא יצטרכו לנחש את הזכויות שלהם ושטח הברוטו הסופי. כל יזם יוכל לחשב באמצעות כלי חישוב אחיד וידידותי את זכויותיו בקרקע בהפחת השטח לצרכי ציבור. "בכך נחסוך לכם את הויה דולורוזה שכולכם עוברים כאשר אתם בונים תוכנית עסקית שאין בה ודאות בנוגע לשטחים שיישארו בידכם בבואכם לבדוק מול העירייה את סוגיות זיקת ההנאה, התועלת הציבורית תוגדר מראש וניתן יהיה לשחרר את ההיתרים עם סיום תהליך התיכנון היזמי", אמר.
תחום ההתחדשות העירונית בתל אביב הוא למעשה תחום המקרקעין הראשון שייהנה כבר בשנה הקרובה מהשינוי בשיטת הרישום – רישום נפחי בשכבות שמייצרת את האפשרות לפצל את הבעלות במקרקעין באופן תלת מימדי, הבעלות תהיה תחומה בגבולות אופקיים ובגבולות אנכיים. שיטת רישום זו משמעותית לפרויקטים בהתחדשות עירונית כמו למשל בסיטואציה שבה ניתן יהיה לבנות חניונים בפרויקטים של פינוי-בינוי מתחת לשטחי ציבור. כך, השטח הציבורי יישאר בבעלות העירייה ושטח החניונים בידי הדיירים. תא 5500 תהיה התב"ע הראשונה שכבר במסגרתה תהיה דרישה לרישום שכבתי.
במהלך המפגש זכה כרמלי לתשבוחות על המהפך שהעיר עוברת, אולם גם לביקורת על עיכוב במתן היתרים, וסוגיות נוספות שהעלו המשתתפים בפורום – בהם יזמים ובכירים בחברות. כרמלי הציג נתון שכבר פורסם לאחרונה באתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי: "המצב הכלכלי המורכב של היזמים יצר מצב שנכון להיום ישנם על שולחני 250 היתרים מאושרים (עבור 3,500 יחידות דיור, כ"ז) והיזמים לא באים למשוך את ההיתרים מכיוון שהמשמעות היא שהם צריכים להתחיל להוציא כספים. ההסכמים שלהם מול הדיירים ונותני השירותים, תלויים בקבלת ההיתר".
מנגד, אחד המשתתפים סיפר על פרויקט שמתנהל כבר 18 שנים, ותלה זאת בבירוקרטיה העירונית. אחרים התלוננו על מדיניות עיצוב החזיתות ש"נתקעים" במחלקת אדריכל העיר, כאשר לא ברור כלל מהן הסמכויות לכך. על כך השיב כרמלי כי הסקטור היזמי – בפוזיציה שלו – לא רואה את התמונה כולה, ומקבלי ההחלטות בעירייה מתמודדים עם שפה עירונית, מניעת יצירתם של תקדימים, איכות תכנונית ועוד סוגיות שנקבעות לטובת חזות המייצגת את העיר וערכיה. מאידך, הסכים כרמלי שאכן יש דרכים לייעל את התהליכים כדי לקצר לוחות זמנים. אבל אחת הסיבות המרכזיות לכך, לדידו, היא הרגולציה שדורשת מהעירייה לטפל בסוגיות מיקרו שכלולות בחוק התיכנון והבנייה. "אני מתכוון לפעול בנחישות לשינוי חוק התיכנון והבנייה ובכלל זה אותם נושאים שהחוק מבקש שהעירייה תבחן לפני מתן היתר, שאינם רלוונטיים לשיקולים התכנוניים העירוניים".
גם תיקון 291 הבעייתי נידון במסגרת האפשרות לייעול התב"עות. "הגענו למצב אבסורדי שלעורך בקשה יש סמכויות נמוכות, והעירייה נאלצת לבדוק כל פסיק שמוגש בבקשה להיתר. לא יתכן שנצטרך לבדוק את רדיוס הסיבוב של הכניסה לחניון, וזו רק דוגמה אחת מתוך מאות. מובן שסוגיות הקשורות לקווי בניין וכל מה שמשליך על הממשק של הבניין עם הרחוב, חייב להישאר בידי הרשות המקומית, שוב מתוך הראייה העירונית הכוללת, נדרשת ההקפדה גם על הפרטים האדריכליים".
כרמלי מוביל באדיקות את עיקרון השוויוניות: "בעיר שרובה ככולה תעבור התחדשות עירונית, אנחנו חייבים לשמר על ערכי המרחב הציבורי השוויוני". בנוסף, הוא טוען שיש גם להאציל סמכויות על הרשויות המקומיות, ולא לחכות לאישור מירושלים על כל דבר: "המדינה לא יכולה להתנהל כך שהיא מקבלת החלטה על כל בלטה".
ב-21 במאי יקיים מרכז הבנייה הישראלי בירושלים את "כנס ערים מתחדשות", שירכז את בכירי ענף הנדל"ן והבנייה, יחד עם ראשי ערים, גורמי ממשל ועוד, לדון בהתחדשות ערים ממגוון היבטים – מגורים, תשתיות, מניבין ומוניציפאלי, בטיימינג מושלם – ישר לאחר הבחירות המקומיות שהתקיימו בפברואר. הכנס יתקיים בבנייני האומה בירושלים. להרשמה לכנס – לחצו כאן
> הצג תגובות