אם ביקשתם לשכור משרדים בציר יגאל אלון רק לפני כשנה וחצי, תג המחיר היה עומד על כ-178 שקלים למ"ר עבור משרדים A קלאס. ומה המחיר היה כעבור שנה? רק 138 שקלים למ"ר, ירידה של כמעט 25% בשנה – כך עולה מהדוח החצי שנתי של חברת NEWMARK NATAM על שוק הנדל"ן המניב.

מהדוח למחצית השנייה של 2023, עולה כי פרוץ המלחמה בעזה גרמה בחודשים הראשונים לירידה בפעילות המשקית שהשפיעה גם על ענף המשרדים, אך מחודש דצמבר מזהים בחברה התאוששות מתונה. "לאחר השוק של המלחמה שהקפיאה את השוק, הוא חזר לפעילות החל מסוף דצמבר אך העסקאות הן בעיקר עסקאות על שטחים בינוניים ולתקופות קצרות יותר מבעבר", אומרים ב- NATAM. "בדרך כלל ניתן למצוא עסקאות יקרות וחוזים אורכים יותר סמוך לציר הרכבת, הרכבת הקלה או באזורי פריים לוקיישן בתל אביב, שם עדיין הביקושים מאוד גבוהים אל מול ההיצע".

באזורי התעסוקה בתל אביב נרשם תיקון מחירים כלפי מטה – אך מדובר על תיקון מתון יותר ביחס לירידה שנרשמה בין החציון השני של 2022 לחציון הראשון של 2023. כעת הירידה היא 3.6%, בעוד שלפני חצי דובר על ירידה של כמעט 8%. מאידך באזור הדרום, היחידי שהציג עליות מחירי שכירות, הם עלו ב-2.33% בממוצע, למרות המלחמה.

הצינון בתחום ההייטק ממשיך גם בחציון הזה. כך משתנה הצורך שאפיין את הביקושים בעבר לשטחי משרדים גדולים, וכעת הדרישה של חברות הטכנולוגיה היא לשטחים קטנים יותר.

מגמה נוספת שמשפיעה על המשרדים ותמשיך להשפיע בחציון הבא היא פעילות הקו האדום של הרכבת הקלה. הקו מתחיל בפתח תקווה ועובר בסמוך לאזורי תעסוקה בעיר, חוצה את בני ברק בסמוך למתחם ה-BBC ומגיע למתחם הבורסה ברמת שם, שם הוא ממשיך לתוך חלק מאזורי התעסוקה בתל אביב. הקרבה הזו מהותית להגעת כוח אדם למשרדים באזור ובחודשים האחרונים ניכרת ההשפעה של עוגן תחבורתי זה על המשרדים בקרבת הציר.

סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצת NEWMARK NATAM, אור בן צבי קליין, אומר כי "משרדים לאורך התוואי צפויים להנות מעדיפות מצד שוכרים, וכבר עכשיו מורגש ביקוש מצד שוכרים למשרדים בסמיכות לתוואי הרכבת הקלה. הביקושים למשרדים לאורך התוואי צפויים לאזן, לאורך זמן, היצע גדול של משרדים להשכרה שקיים כיום לאורך בסמוך לתחנות הרכבת הקלה, במיוחד לאורך ציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה, בבני ברק והבורסה ברמת גן".

מרכז, צפון, דרום

תל אביב מציגה: ירידות מחירים

מחירי השכירות למשרדים בתל אביב ממשיכים לחזור לטווח המחירים שהיה לפני פרוץ הקורונה בתחילת 2020. מאז המחירים החלו לטפס כאשר בסוף 2021 הם עמדו על כ-120 שקלים למ"ר בממוצע, בחציון השני של 2022 זינקו ליותר מ-140 שקל למ"ר בשל צמיחת ההייטק והמחסור המשמעותי בשטחים פנויים, ואילו כעת בסוף 2023 ירדו ל-126 שקל למ"ר ברמת משרדים A קלאס.

כאמור, ציר יגאל אלון "משלם" את המחיר עם ירידה של כ-25% במחירים למ"ר בתוך שנה, אבל גם לוקיישנים אחרים בעיר לא חסינים מהירידות: בציר מנחם בגין בו עמדו המחירים על כמעט 160 בחציון שני של 2022, ומאז ירדו בכ-10% ל-145 בחציון השני של 2023.

מתחם הסיטי ספג בחציון הנוכחי מכה בעקבות עזיבת שטחים משמעותיים על ידי בנק דיסקונט ובנק לאומי, שפינו מעל 10,000 מ"ר. הדבר גרם לירידה במגמת האכלוס במתחם ביותר לרמה של 76% בלבד וירידת מחירים של שמונה שקלים למ"ר בין החציונים, ואילו בשנה שבין סוף 2022 לסוף 2023 נרשמה ירידה של 18 שקלים למ"ר, שהם כ-12% – מ-169 ל-151 שקלים.

על פי הבדיקה של NATAM, אזור הבורסה ברמת גן כמעט ולא הושפע, עם ירידה קלה של פחות מחצי שקל למ"ר. ההסבר: פתיחת הרכבת הקלה ממש בדופן מתחם הבורסה, שהגבירה משמעותית את הביקושים באזור. ברמת החייל המחיר למ"ר ירד מ-82 שקל ל-77.5 שקלים, והתפוסה נשארה דומה מאד.

"שוק המשרדים בתל אביב חווה ירידה במחירי השכירות ובשיעורי האכלוס עקב ההשפעה של המצב הכלכלי", אומרים ב-NATAM. "התיקונים בדמי השכירות מושפעים מחוסר היציבות הפוליטית בשנה האחרונה בישראל, בשל משבר מאקרו עולמי בענף ההייטק ובנוסף מהמלחמה שהחלה ב-7 באוקטובר".

בואו נצא מתל אביב

שינויי המחירים מחוץ לאזורי התעסוקה של תל אביב הייתה מינורית, וזאת בזכות התפתחות וחידוש של אזורי תעסוקה רבים הן בטבעת השנייה והשלישית, והן באזור חיפה. כך ניתן לראות מגמה של חברות הייטק וחברות אחרות שרוצות להישאר באזור התעסוקה אליו הן מביאות את כוח האדם אך לעבור לבניינים או מתחמי תעסוקה חדשים יותר.

בפתח תקווה ובבני ברק ניתן להבחין בהשפעת המשך הפעילות של הקו האדום של הרכבת הקלה המחבר אותם עם תל אביב. בחציון השני של 2023, שמרו אזורים במעגל השני של תל אביב, על יציבות עם ירידה מינורית של חצי אחוז בממוצע במחירי השכירות למ"ר. גם הרצליה פיתוח ממשיכה במגמת ההתייצבות ללא שינוי על מחיר גבוה של 103.5 שקלים למ"ר.

ואולם, בפתח תקווה ששמרה על רמת מחירים דומה בין שני החציונים, סבלה בחציון השני מירידה באיכלוס – 63% מול כמעט 71% בחציון הראשון של 2023.

על פי התחזית של NATAM, באזור כפר סבא, רעננה דרום והוד השרון, נבנים בימים אלו פרויקטים חדשים בשטח כולל של עשרות אלפי מ"ר, שנהנים משיעורי אכלוס גבוהים יחסית. ניתן לראות זאת בין היתר ברעננה, שם מתאכלס בימים אלה אחד הפרויקטים המרכזיים שנבנו שם בשנים האחרונות – פרויקט אינפיניטי פארק של ריט 1 וס.ע.ן זהב, הכולל את מגדל עם יותר מ-30 קומות – הגבוה באזור, בניין הקמפוס והפלאזה. נטלי מרשל, נציגת ריט 1 ו-ס.ע.ן זהב בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה, אומרת כי "שוק המשרדים באזור השרון בכלל וברעננה בפרט מתאושש מהאירועים הטראומתיים שפקדו אותנו ב-7 באוקטובר ומהלחימה בעזה. חברות חזרו לעבוד ולקדם את העסקים שלהן, ויש בשטח עסקאות בגדלים שונים. אנו חווים ביקושים מגוונים לשטחי משרדים בפרויקט אינפיניטי פארק מצד אחד, ומצד שני בימים אלה ממש עוברות חברות הייטק בולטות, שחתמו על חוזים ארוכי טווח למגדל החדש בפרויקט".

בחיפה, מגדלי משרדים A קלאס רשמו עלייה קלה בתפוסה, ואותו מחיר עבור מ"ר כפי שהיה בחציון הראשון של 2023 – כמעט 67 שקל למ"ר. באזור התעסוקה מת"מ בדרום העיר, המחירים כבר גבוהים בהרבה – 98 שקלים למ"ר, עם שיעורי תפוסה גבוהים של 96%.

ירושלים מבוקשת

שוק התעסוקה בבירה ממשיך להתחזק עם עלייה מתונה של 0.53% במגמות האכלוס הממוצעות בעיר, אל מול ירידה מזערית במחירים למ"ר – של 0.7%.

"כניסת פרויקטים חדשים לשוק במהלך 2024 צפויה להשפיע על שיעורי האכלוס ועל דמי השכירות המבוקשים באזורים אלו", אומרים ב-NATAM. כך, המחיר בגבעת שאול עומד על מעל 84 שקלים חמ"ר, בהר חוצבים על 91 שקלים, ובתלפיות – קרוב ל-99 שקלים למ"ר.

הדרום הלוהט

האזור המפתיע בדוח הוא דווקא הדרום, שרשם עלייה במחירי השכירות למשרדים של כ-2.33%. "לאור המצב הכלכלי, הפוליטי והצבאי, קשה לנתח ולחזות את המגמה בשוק משרדים זה, אך להערכתנו שוק המשרדים הנמצא בקרבת הרכבת הכבדה ובאזורים שמאופיינים בביקושים מתאימים ימשיך לראות יציבות בדמי השכירות ובשיעורי האכלוס", אומרים ב-NATAM. "המשך הבנייה באזור זה וכניסתם של פרויקטים חדשים במהלך השנים הקרובות בפארק ההייטק עומר ובמרכז באר שבע, צפויים להשפיע על שיעורי האכלוס ועל דמי השכירות המבוקשים באזורים אלה".

בפארק גב ים נגב התפוסה עומדת על כמעט 100%, והמחיר נשאר על 75 שקלים למ"ר. בפארק ההייטק עומר המחירים עלו למעל 50 שקלים למ"ר (מול 45 בחציון הראשון של 2023), ואולם התפוסה צנחה מ-95% ל-86%.

הלוגיסטיקה מככבת

תחום התעשיה, הלוגיסטיקה והמסחר, מגלה עמידות ויציבות גם בתקופה זו, למרות הזעזועים הפיננסיים והביטחוניים. "בשנים האחרונות, הביקושים לשטחי אחסנה תודלקו על ידי מגמת הגידול העקבי במסחר באינטרנט, שהואץ בעקבות הקורונה", נכתב בדוח. "ענפים מסוימים אף חוו גידול משמעותי בתקופה זו, בעיקר בתחומי המזון – קמעונאות, הפצה, מוצרים רפואיים ותרופות. הגידול בביקושים בענפים אלו מצריך שטחי אחסנה והפצה בהיקפים גדלים והולכים".

גורם נוסף שמשפיע על הביקושים לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה, נובע מהביקושים לשטחי מגורים ומשרדים באזור מרכז הארץ, וכן מתוספת באחוזי הבנייה הניתנת על ידי הרשויות באזורים אלו. כתוצאה כך, נוצרה מגמה של יציאת מפעלים ושטחי אחסון ממרכז הארץ לפריפריה, לטובת מגדלי מגורים ומשרדים שתופסים את מקומם. מסיבה זו וגם מפני שתחום הלוגיסטי צורך מרכיב גבוה של קרקע ביחס לתחומים אחרים, הייתה בשנים האחרונות עליות של עשרות אחוזים במחירי הקרקעת והמבנים לתעשייה ולוגיסטיקה. העלייה בשווי הקרקעות, מחייבת ניצול מירבי של זכויות הבנייה על מנת שההשקעה בהקמת מבנה לוגיסטי תהיה כלכלית. לכן, רוב הפרויקטים שנבנים כיום מקדמים בניית מבנה גבוה (עד 42 מטר), או בניית בניין לוגיסטי בקומות עם רמפות לגישה נוחה למשאיות. במקביל, נבנים פרויקטים שמציעים למכירה שטחים תעשייתיים קטנים של 200 עד 500 מ"ר, ומציעים פיתרון מעולה ללקוחות קטנים בסמוך למרכזי הערים.

מחיר לדונם עבור תעשייה ולוגיסטיקה באזורי התעסוקה של פתח תקווה – סגולה וקריית אריה, עומדים על כ-8.5 מיליון שקל, ירידה מתשעה מיליון בחציון הראשון של 2023. באזורי התעשייה של נתניה – הישן ופולג – חלה עלייה של כחצי מיליון שקלים לכדי 6.5 מיליון שקלים. ואילו בבית שמש חלה ירידה קלה מ-4.5 מיליון ל-4.3 מיליון.

חברת YUKA PARK העוסקת בייזום, בנייה ושיווק של מתחמי תעשייה רב-שימושיים ברחבי הארץ, רכשה לפני פרוץ המלחמה 21 דונם באשקלון ב-115 מיליון שקל. המנכ"לית חוה מיכאלי אומרת כי "לעומת חלקים אחרים בעולם הנדל"ן כמו תחום המשרדים או המגורים שנפגעו בשנה האחרונה, תחום התעשייה רק צומח וזאת מאחר והוא לא חשוף לגורמים שהשפיעו על אפיקי הנדל"ן האחרים. תחום המשרדים או הבנייה למגורים הושפעו מתהליכים כלכליים גלובליים ומקומיים, כמו עליית האינפלציה והריבית שהקשו על יזמים בגיוס הון לבניית פרויקטים או מימון מהבנקים וכן צניחה משמעותית בהשקעות של תעשיית ההייטק בישראל ומעבר לים".

"מאידך", ממשיכה מיכאלי, "בתקופה זו ענף התעשייה והלוגיסטיקה המשיך לעבור אבולוציה. אל תחום זה הגיע סגמנט חדש בשנים האחרונות של מתחמי תעשייה בשימושים מעורבים. מדובר במתחמים המהווים מקום אידיאלי וייחודי לעסקים קטנים ובינוניים מאחר והם בנויים באופן ורסטילי ויודעים לתת למגוון גדול של בעלי עסקים אפשרויות שאין להם במרכזי תעשייה או אזורי תעסוקה ישנים משם הם נפלטים בשנים האחרונות לטובת חידוש האזורים האלה לטובת מתחמי מגורים או מגדלי משרדים שאינם עונים על הצרכים הייחודיים של עסקים אלה – דרי אזורי התעשייה. אנו מרגישים מהשטח שקיימים לפרויקטים חדשים אלה בביקושים בוערים ולכן אני צופה אף עליית מחירים בתחום זה גם בשנים הקרובות בכל חלקי הארץ, בעיקר ליד מרכזי אוכלוסייה, אזורי תעסוקה מודרניים או צירים ראשיים".

.